임대차
임차인이 임대인과 건물 임대차계약을 체결하고 기간이 만료되어 건물을 인도했으나, 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하여 임대차보증금 반환을 청구한 소송입니다.
원고(임차인 A)는 2019년 6월 18일 피고들(임대인 B, C)과 서울 서대문구에 위치한 학원 건물 2층 일부에 대해 보증금 72,000,000원, 기간 2019년 7월 5일부터 2020년 7월 4일까지 12개월로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 계약 기간이 만료된 후인 2022년 10월 31일, 원고는 임차 건물을 피고들에게 인도했으나 피고들이 보증금을 반환하지 않아 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기하게 되었습니다.
임대차 계약 기간이 만료되고 임차인이 건물을 임대인에게 인도하였을 때, 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부 및 그에 따른 지연손해금 지급 의무가 있는지 여부입니다.
법원은 피고들이 공동하여 원고에게 보증금 72,000,000원과 이에 대한 건물 인도 다음 날인 2022년 11월 1일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고들이 부담하고, 이 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다.
임차인의 청구가 모두 받아들여져 임대인들은 임차인에게 임대차보증금과 지연손해금을 지급하게 되었습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 조항은 임대차 계약의 기본적인 성립 요건을 규정하며, 이 사건의 보증금 반환 의무가 발생하는 전제가 됩니다.
민법 제536조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인의 임차 목적물 반환 의무와 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 서로 동시이행 관계에 놓입니다. 즉, 임차인이 건물을 임대인에게 돌려주면 임대인은 동시에 보증금을 돌려줘야 하고, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 건물을 내주지 않을 수 있습니다. 이 사례에서는 임차인이 건물을 인도했으므로 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 할 의무가 발생했습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 소송이 제기된 때부터 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 12%)이 적용됩니다. 이 사건에서는 원고가 건물을 인도한 다음 날부터 임대인이 보증금을 반환하지 않은 것에 대해 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따른 연 12%의 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
임대차 계약 기간이 만료되면 임차인은 임차 목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있고 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 이 두 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계(동시이행의 관계)에 있습니다. 만약 임차인이 건물을 인도했음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 법원에 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 법원은 건물 인도 다음 날부터 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 지연손해금을 임대인에게 부과할 수 있습니다. 따라서 계약 종료 시점에 임대인에게 내용증명 등을 통해 보증금 반환을 요청하고 임차물 인도 사실을 명확히 해두는 것이 좋습니다.
