주택조합 가입시 동호수 지정 기망 및 안심보장 확인서 약속 불이행 사건

원고 A는 피고 B지역주택조합추진위원회와 피고 C 주식회사(업무대행사)에 가입하며 아파트 공급 계약을 체결하고 신청금 및 업무대행비 3,500만 원을 지급했습니다. 이 과정에서 피고들은 특정 동호수를 기재하게 하고, 사업 무산 시 분담금 전액을 환불하겠다는 '안심보장 확인서'를 교부했습니다. 그러나 원고는 동호수 지정의 불확실성과 확인서의 무효를 주장하며 기망 또는 착오에 의한 계약 취소 및 부당이득 반환 또는 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들이 동호수 지정과 안심보장 확인서에 관하여 원고를 기망했거나 고지의무를 위반했다고 판단하여 계약 취소를 인정하고, 피고들에게 공동으로 3,500만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 특정 지역에 건설될 아파트를 분양받기 위해 지역주택조합에 가입한 일반인
• 피고 B지역주택조합추진위원회: 서울 은평구 D 일원에 아파트를 건설하려는 지역주택조합 설립을 목적으로 결성된 비법인 사단
• 피고 C 주식회사: 피고 B지역주택조합추진위원회와 업무대행계약을 체결하고 조합원 모집 및 가입 계약 대행 업무를 수행한 회사

분쟁 상황

원고는 2020년 6월 25일 피고 B 지역주택조합추진위원회와 피고 C 주식회사와 아파트 가입 계약을 체결하며 신청금 1,000만 원과 업무대행비 2,500만 원을 지급했습니다. 이 계약 과정에서 원고는 74m²A형 'G호'를 지정하고, 사업 무산 시 분담금 전액을 환불해 주겠다는 내용의 '안심보장 확인서'를 받았습니다. 그러나 피고 위원회는 당시 사업계획승인조차 받지 못한 상태였고, 원고가 기재한 동호수가 실제 존재하지 않을 가능성이 컸습니다. 또한, 안심보장 확인서는 조합원 총회 결의 없이 교부되어 법적 효력에 의문이 있었습니다. 이에 원고는 피고들이 중요 사실을 기망했거나 고지하지 않아 착오에 빠졌다고 주장하며 계약 취소와 원금 반환을 요구했습니다.

핵심 쟁점

피고들이 지역주택조합 가입 계약 과정에서 시공사 선정, 아파트 동호수 지정, 사업 무산 시 분담금 전액 환불 약속 등과 관련하여 원고를 기망했는지 여부와 그로 인한 계약 취소 가능성, 그리고 피고들의 부당이득 반환 또는 불법행위로 인한 손해배상 책임 인정 여부

법원의 판단

제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고들은 공동으로 원고에게 35,000,000원과 이에 대한 지연손해금(피고 B는 2020년 12월 1일부터, 피고 C는 2020년 12월 8일부터 2022년 4월 28일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 지역주택조합추진위원회와 업무대행사가 조합원 모집 과정에서 아파트 동호수 지정의 확정 가능성에 대해 오인하게 하고, 사업 무산 시 분담금 전액 환불 약속에 있어 총회 결의의 필요성 등 중요한 사실을 고지하지 않아 기망 또는 착오를 유발했다고 판단했습니다. 이에 따라 계약이 취소되었고, 피고들은 원고에게 지급받은 금액을 공동으로 반환해야 할 책임이 있음을 명확히 했습니다.

연관 법령 및 법리

본 판결은 다음과 같은 법령과 법리를 적용하여 판단했습니다.

1. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)​: 타인의 기망행위(속이는 행위)로 인해 착오에 빠져 계약을 체결한 경우, 그 의사표시는 취소할 수 있습니다. 지역주택조합 가입 계약에서 사업의 중요한 요소(예: 동호수 지정의 확정성, 분담금 환불 보장)에 대해 허위 정보를 제공했거나 중요한 사실을 고지하지 않았다면 기망행위 또는 고지의무 위반에 해당하여 계약을 취소할 수 있습니다.
2. 민법 제741조 (부당이득의 내용)​: 계약이 사기 또는 착오를 이유로 취소되면 법률적으로 계약의 효력이 소급하여 없어집니다. 따라서 피고들이 계약에 따라 지급받았던 3,500만 원은 법률상 원인 없이 얻은 이득이 되므로, 이를 원고에게 반환할 의무가 발생합니다.
3. 민법 제750조 (불법행위의 내용)​: 고의 또는 과실로 위법하게 타인에게 손해를 입힌 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 업무대행사인 피고 회사가 지역주택조합의 기망행위를 주도했거나, 그 관리·감독을 소홀히 하여 원고에게 손해를 입혔다면 피고 위원회와 공동으로 불법행위에 따른 손해배상 책임을 져야 합니다.
4. 신의성실의 원칙 및 고지의무: 일반적인 상거래 관행에서 어느 정도의 과장 광고는 허용되지만, 거래의 중요한 사항에 대해 신의성실의 원칙에 비추어 비난받을 정도로 허위 사실을 고지하거나, 상대방의 권리 확보에 중대한 위험을 초래할 수 있는 구체적인 사정을 알리지 않았다면 이는 고지의무 위반이자 기망행위에 해당합니다. 지역주택조합 사업의 특성상 불확실성이 크므로, 사업의 진행 상황이나 리스크에 대해 조합원에게 충분히 고지할 의무가 있습니다.
5. 지역주택조합 분담금의 총유적 성격 및 처분 제한: 지역주택조합 조합원들이 납부한 분담금은 조합원 전체의 공동 소유(총유물)에 해당합니다. 총유물의 처분이나 관리에 관한 사항은 조합의 정관이나 규약에 따르거나 조합원 총회의 결의를 거쳐야 합니다. 따라서 '안심보장 확인서'와 같이 분담금 전액 반환을 약속하는 행위는 사실상 총유물의 처분에 해당할 수 있으므로, 총회 결의 없이 이루어진 경우 그 효력이 부정될 수 있습니다.
6. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 금전 지급을 명하는 판결의 경우, 채무자가 이행 의무의 존부나 범위에 대해 항쟁하는 것이 상당하다고 인정되는 날까지는 민법에 따른 법정 이율(연 5%)을, 그 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율(연 12%)을 적용하여 지연손해금을 계산합니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 시에는 다음과 같은 사항을 특히 유의해야 합니다.

1. 동호수 지정의 신중함: 사업 초기 단계에서 특정 동호수를 지정하는 것은 단순한 예상에 불과할 수 있으며, 실제로는 사업계획 승인 후 변경될 가능성이 매우 높습니다. 계약서에 동호수 변경 가능성에 대한 조항이 있더라도, 특정 동호수를 기재하게 하거나 이에 따라 분담금을 달리 정하는 경우 기망행위로 인정될 수 있으니 주의해야 합니다.
2. 환불 보장 약속의 확인: '안심보장 확인서'와 같이 사업 무산 시 분담금 전액을 환불해주겠다는 약속은 신중히 검토해야 합니다. 지역주택조합은 조합원 분담금을 재원으로 사업을 진행하며, 별도의 수익 활동이 없으므로, 사업이 무산될 경우 현실적으로 전액 환불이 어려울 수 있습니다. 이러한 약속이 조합원 총회 결의를 거쳤는지, 조합이 실제로 환불 능력이 있는지 등을 확인하는 것이 중요합니다.
3. 계약서 내용의 철저한 확인: 중요한 사항이 부동문자(작은 글씨)로 기재되어 있거나 설명이 불충분할 수 있으므로, 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 구두 약속이나 별도 확인서의 내용이 계약서 본문과 일치하는지, 법적 효력이 있는지를 확인해야 합니다.
4. 정보 고지의무: 지역주택조합은 조합원에게 사업의 진행 상황, 성공 가능성, 위험성 등 중요한 정보를 신의성실의 원칙에 따라 투명하게 고지할 의무가 있습니다. 이러한 고지의무가 제대로 이행되지 않았다고 판단될 경우 계약 취소의 근거가 될 수 있습니다.