부동산 매매/소유권
서울주택도시공사가 피고에게 임대 아파트를 임대했으나 피고의 딸이 계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 되면서 임대차 계약의 '세대원 주택 소유 금지' 조항에 따라 계약이 해지되었고 법원은 공사의 손을 들어주어 피고에게 아파트를 인도하라고 판결한 사건입니다.
서울주택도시공사는 2022년 3월 21일 피고에게 임대차보증금 197,660,000원 임대차기간 2022년 4월 1일부터 2024년 3월 31일까지로 정하여 임대아파트를 임대했습니다. 이 임대차 계약의 일반조건에는 임차인 또는 그 세대원이 임대 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있었습니다. 그런데 피고의 딸 B이 2022년 6월 2일 다른 주택의 소유권을 취득하였고 2022년 8월 31일 해당 주택으로 전입신고를 마쳤습니다. 이에 서울주택도시공사는 2022년 10월 11일 피고에게 계약 해지를 통보하고 아파트 인도를 요구했습니다. 피고는 딸 B이 2020년경부터 외할머니 집에서 거주하며 주거와 생계를 달리했으므로 계약 해지 사유에 해당하지 않는다고 주장하며 맞섰습니다.
임대아파트 거주 중 세대원이 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대차 계약 해지 조항의 적용 여부와 세대원의 실제 거주 및 생계 독립 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고가 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하고 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있다고 판결했습니다.
피고의 딸 B이 임대차 계약 기간 중 주택을 소유하게 되었고 B이 피고와 실제로는 주거 및 생계를 달리하여 독립했다고 볼 증거가 부족하므로 임대차 계약은 적법하게 해지되었고 피고는 임대 아파트를 인도할 의무가 있다고 판단했습니다.
이 사건 임대차 계약의 '3. 계약일반조건' 제9조 제1항 제7호는 임차인 또는 그 세대원이 임대주택의 임대기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대차계약이 해지될 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 공공 임대주택의 공급 목적상 무주택자에게 주택을 공급하고 안정적인 거주를 지원하기 위한 중요한 조건입니다. 또한 '4. 계약특수조건' 제9조 제1항은 계약이 해지되었을 경우 임차인은 3개월 이내에 임대주택을 원상회복하여 임대인에게 명도해야 한다고 명시하고 있습니다. 법원은 피고의 딸 B이 주민등록상 피고의 세대원으로 등재되어 있었고 23살의 학생으로 피고로부터 경제적으로 완전히 독립했다고 보기 어려우며 독립적인 생활을 했다는 직접적인 증거가 부족하다는 점을 들어 B이 피고와 실질적으로 독립된 세대를 구성했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 법원은 계약서의 해지 조항이 유효하며 원고의 계약 해지 통보는 적법하다고 보았습니다. 이는 공공 임대주택 정책의 취지를 고려하여 무주택 요건을 엄격하게 해석한 결과로 볼 수 있습니다.
공공 임대주택 계약 시에는 임차인 본인뿐만 아니라 세대원 전원의 주택 소유 여부 조건을 반드시 확인해야 합니다. 계약 기간 중 세대원의 주택 소유는 계약 해지의 중대한 사유가 될 수 있으므로 세대 내 주택 소유 변동이 발생하면 즉시 임대인에게 문의하고 필요한 조치를 취해야 합니다. 세대원이 실제로는 부모와 주거 및 생계를 달리하며 독립적으로 생활하고 있다고 주장할 경우 이를 객관적으로 증명할 수 있는 자료(예: 별도 주거지 계약서 공과금 납부 내역 독립적인 소득 증빙 등)를 미리 준비해두는 것이 중요하며 단순히 주민등록상 분리만으로는 부족할 수 있습니다. 주택 소유권 변동이 예상되거나 발생했을 때 임대인과의 사전 협의나 계약 조건 변경 가능성을 검토하는 것이 좋습니다.
