가족 간 아파트 임대차보증금 반환 요구 사건

원고 A는 자신의 누나인 피고 B와 매제인 피고 C 소유의 아파트에 임대차계약을 맺고 총 3억 6천만원의 보증금을 지급했다고 주장하며 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 피고들은 임대차계약 자체를 부인하고 원고가 송금한 돈은 차임이라고 주장했습니다. 법원은 원고와 피고 B의 부모인 D의 진술서, 원고가 아파트에 전입신고를 유지하고 점유를 계속한 사실, 그리고 통상적인 임대차 거래 관행에 비추어 피고들의 주장을 배척했습니다. 법원은 원고와 피고들 사이에 임대차계약이 유효하게 체결되었고, 최종적으로 3억 6천만원의 임대차보증금이 증액 지급된 것을 인정했습니다. 또한 피고들이 2020년 11월 4일 아파트 잠금장치를 해제하고 점유를 개시함으로써 임대차계약이 종료되었다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 피고들이 공동으로 원고에게 임대차보증금 3억 6천만원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B의 남동생이자 피고 C의 처남으로, 피고들 소유 아파트에 거주하며 임대차보증금을 지급했다고 주장한 임차인입니다.
• 피고 B: 원고 A의 누나이자 피고 C의 아내로, 원고에게 아파트를 임대했다고 주장되는 공동 소유주 중 한 명입니다.
• 피고 C: 피고 B의 남편이자 원고 A의 매제로, 원고에게 아파트를 임대했다고 주장되는 공동 소유주 중 한 명입니다.
• D: 원고 A와 피고 B의 아버지이자 피고 C의 장인으로, 피고들로부터 이 사건 아파트의 임대차 계약 체결 및 임대차보증금 수령 등 일체의 권한을 위임받아 아파트를 관리했습니다.
• I: 이 사건 아파트의 기존 임차인이었습니다.
• Q: 원고 A와 피고 B의 언니/누나로, 피고들의 주장에 부합하는 진술서를 작성했으나 그 신빙성은 인정되지 않았습니다.

분쟁 상황

원고 A는 자신의 누나와 매제인 피고 B, C가 소유한 아파트에 거주하며 임대차보증금을 지급했다고 주장했습니다. 처음에는 D(부모)를 통해 기존 임차인 I에게 임대차보증금 2억 2천만원을 지급하고 입주했으며, 이후 두 차례에 걸쳐 피고 B에게 8천만원과 6천만원을 송금하여 총 3억 6천만원으로 보증금을 증액했다고 보았습니다. 원고는 2015년 12월 임대차계약 해지를 요청하고 다른 아파트로 이사했으나, 보증금을 돌려받지 못하자 2020년 11월 4일까지 아파트 전입신고와 잠금장치를 유지하며 점유를 지속했습니다. 반면 피고들은 원고에게 아파트를 임대한 사실이 없고, 단순히 가족에게 거주를 허락한 것이며, 원고가 송금한 돈은 보증금이 아닌 월세(차임) 선지급이라고 주장했습니다. 피고들은 원고가 차임을 모두 정산해주겠다는 약속하에 거주를 허락했다고 주장했습니다. 결국 피고들이 2020년 11월 4일 아파트 잠금장치를 해제하고 점유를 개시하자, 원고는 임대차계약이 이행불능으로 종료되었다며 임대차보증금 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 가족 간 금전 관계와 주택 사용에 대한 서로 다른 인식이 분쟁의 핵심이었습니다.

핵심 쟁점

1. 임대차 계약 체결 여부 및 보증금 유무: 원고는 D를 통해 임대차계약을 맺고 임대차보증금을 지급했다고 주장한 반면, 피고들은 단순히 거주를 허락했을 뿐 임대차 계약이 없었다고 주장했습니다.
2. 송금된 돈의 성격: 원고가 피고 B에게 송금한 8,000만원과 6,000만원이 임대차보증금 증액분인지 아니면 피고들이 주장하는 월세(차임) 선지급분인지가 쟁점이었습니다.
3. 임대차 계약 종료 시점: 원고는 2015년 12월 임대차 계약 해지를 요청했고, 피고들이 2020년 11월 4일 아파트 잠금장치를 해제하고 점유를 개시함으로써 임대차 계약이 종료되었다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 3억 6,000만원과, 이에 대한 2020년 11월 5일부터 피고 B는 2021년 1월 17일까지, 피고 C은 2021년 1월 24일까지 각 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다.

결론

원고 A는 피고들 소유의 아파트에 대한 임대차 계약의 임차인으로 인정받았으며, 피고들은 원고에게 최종 임대차보증금 3억 6천만원과 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무를 지게 되었습니다. 피고들의 주장은 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서 법원은 원고와 피고들 사이에 차임 지급 약정을 포함하는 임대차 계약이 존재했다고 판단했습니다. 비록 구두 계약이었지만, 원고가 아파트에 거주하면서 보증금을 지급한 사실과 피고들이 그 보증금을 수령한 사실을 종합하여 임대차 계약의 성립을 인정했습니다.
2. 공동 임대인의 보증금 반환 의무: 이 사건에서 피고 B와 C는 아파트의 공동 소유주이자 공동 임대인입니다. 주택 임대차 계약에서 공동 임대인은 임차보증금 반환 채무에 대해 특별한 사정이 없는 한 불가분채무(각자가 전체 채무를 이행해야 하는 책임)를 부담하므로, 피고들은 공동으로 원고에게 임대차보증금 전액을 반환할 의무를 지게 됩니다.
3. 민법 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고): 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 사건에서 원고가 2015년 12월 임대차계약 해지를 통지했고, 이로 인해 3개월이 경과한 2016년 3월경 임대차 계약이 해지된 것으로 법원은 판단했습니다.
4. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 경우에는 그 다툼이 상당하다고 인정되는 범위 안에서 대통령령으로 정하는 이율(연 5%)을 적용하고, 그 외의 경우에는 연 12%의 이율을 적용합니다. 이 사건에서는 피고들이 보증금 반환 의무를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 기간(소장 부본 송달일까지)에는 연 5%를, 그 이후에는 연 12%의 지연손해금을 적용했습니다.
5. 사실관계 인정의 증명력: 법원은 D의 진술서, 원고의 전입신고 및 점유 유지, 통상적인 임대차 관행 등 여러 증거를 종합하여 원고의 주장을 인정하고 피고들의 주장을 배척했습니다. 특히 임차인이 장기간의 차임을 미리 지급하는 것이 이례적이라는 점, 원고가 자신의 다른 아파트 임대차보증금 증액 시기와 금액이 이 사건 아파트 증액분 지급 시기와 유사하다는 점 등을 들어 원고의 주장이 더 신빙성 있다고 보았습니다. 또한, 가족 관계가 틀어진 후에도 D가 아파트를 관리했다는 피고들의 주장을 받아들이지 않아 D의 위임 관계가 2016년경 종료되었다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 서면 계약의 중요성: 가족 간이라 할지라도 주택 임대차와 같은 중요한 거래에서는 반드시 임대차 계약서나 차용증 등 서면 문서를 작성하고 보관해야 합니다. 구두 합의는 나중에 분쟁 발생 시 입증이 매우 어렵습니다.
2. 금전 거래 기록 유지: 돈을 주고받을 때는 송금 내역, 계좌 이체 내역 등 객관적인 기록을 명확히 남기고, 해당 금액이 무엇을 위한 것인지(보증금, 차임, 증액분 등)를 메모나 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.
3. 대리인을 통한 계약 시 주의: 대리인을 통해 계약을 체결할 경우, 대리권의 범위와 그 행사가 명확히 확인되어야 합니다. 위임장 등 대리권을 증명하는 서류를 받아두는 것이 중요합니다.
4. 주거 이전 및 점유 유지: 임대차 계약 해지 후 보증금 반환이 지연될 경우, 임차인은 전입신고 유지 및 점유를 계속하는 것이 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 도움이 될 수 있습니다. 하지만 이는 임대인과의 분쟁을 심화시킬 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.
5. 주변 증인의 진술의 객관성 판단: 가족이나 친척 등 이해관계가 얽힌 증인의 진술은 법정에서 신빙성이 낮게 평가될 수 있습니다. 객관적인 증거(서류, 통화 기록, 문자 등)를 확보하는 것이 중요합니다.