건물 불법 증축 사실 숨긴 매매 중개사 책임 판결

원고들이 매수한 건물에 불법 증축 부분이 있었고, 이를 알지 못한 채 매매계약을 체결한 후 거제시청으로부터 시정 통지를 받자 매도인과 중개사에 책임을 물어 계약 취소 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 매도인에게는 불법 증축 사실을 고지할 의무가 없다고 판단했지만, 공인중개사에게는 중개대상물 확인 및 설명 의무 위반에 따른 손해배상 책임이 있다고 보았습니다. 다만, 매수인 역시 건물 현황 확인 의무를 소홀히 한 점 등을 고려하여 중개사의 책임을 20%로 제한했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 건물을 매수한 공동 소유자들
• 피고 C: 건물을 원고들에게 매도한 사람
• 피고 D: 매매계약을 중개한 공인중개사
• 피고 E협회: 피고 D이 가입한 공인중개사 협회 (공제사업자)

분쟁 상황

원고 A와 B는 2015년 1월 9일 피고 C으로부터 공인중개사 피고 D의 중개로 8억 원에 거제시 소재 토지와 3층 건물을 매수했습니다. 이 건물에는 옥탑층에 114.05㎡ 규모의 주택용 불법 증축 부분이 있었습니다. 피고 D은 중개대상물 확인·설명서에 해당 건물이 '적법'하다고 표시하여 원고들에게 교부했습니다. 원고들은 2015년 3월 소유권이전등기를 마쳤으나, 약 5년 후인 2020년 5월 거제시청으로부터 불법 증축에 대한 시정(철거) 사전 통지를 받게 되었습니다. 원고들은 출입문을 막는 시정 공사를 진행하여 철거 명령은 피했지만, 이로 인해 입은 손해에 대해 매도인 C, 중개사 D, 그리고 D의 공제계약을 맺은 E협회를 상대로 계약 취소 및 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. 원고들은 매도인이 불법 증축 사실을 알리지 않은 것이 기망행위이며, 중개사는 확인·설명 의무를 위반했다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

매도인이 불법 증축 사실을 매수인에게 고지할 신의칙상 의무가 있는가? 공인중개사가 중개 대상물의 불법 증축 여부를 확인하고 매수인에게 설명할 의무가 있는가? 중개사의 의무 위반으로 인한 손해배상 책임 범위는 어떻게 되는가? (매수인의 과실도 고려되는가?)

법원의 판단

피고 D(공인중개사)와 피고 E협회는 연대하여 원고들에게 16,833,780원과 이에 대한 지연손해금(2020. 12. 18.부터 2022. 8. 26.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라. 원고들의 피고 C(매도인)에 대한 모든 청구는 기각한다. 원고들의 피고 D 및 E협회에 대한 나머지 청구(불법 증축 가치 상당액의 20%를 초과하는 부분)는 기각한다. 소송비용은 원고들과 피고 C 사이의 부분은 원고들이 부담하고, 원고들과 피고 D 및 E협회 사이의 부분은 4/5는 원고들이, 나머지는 피고 D 및 E협회가 부담한다.

결론

법원은 매도인이 불법 증축 사실까지 고지할 의무는 없다고 판단하여 매도인의 책임을 인정하지 않았습니다. 그러나 공인중개사는 중개대상물 확인·설명 의무를 위반했으므로 손해배상 책임이 있다고 보았고, 공제계약에 따라 공인중개사 협회도 연대 책임을 지게 되었습니다. 다만 매수인의 확인 소홀도 일부 책임으로 보아 공인중개사의 손해배상 책임을 20%로 제한했습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제25조 제1항 (중개대상물 확인·설명의무): 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우, 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용 제한 사항 등을 확인하여 매수 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 그 근거 자료를 제시해야 합니다. 이 사건에서 법원은 불법 증축 여부가 중개대상물의 상태 및 법령에 따른 이용 제한 사항에 해당하므로, 공인중개사가 이를 확인하고 설명할 의무가 있다고 보았습니다. 공인중개사법 제30조 제1항 및 민법 제750조 (손해배상 책임): 공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다. 이 사건에서 피고 D은 불법 증축 사실을 확인하고 설명하지 않았을 뿐만 아니라, 중개대상물 확인·설명서에 '적법'이라고 잘못 기재하여 원고들이 손해를 입게 한 과실이 인정되어 손해배상 책임이 부과되었습니다. 민법 제110조 제1항 (사기 또는 강박에 의한 의사표시 취소): 사기나 강박에 의해 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 원고들은 매도인이 불법 증축 사실을 고지하지 않은 것을 기망행위로 보아 매매계약 취소를 주장했으나, 법원은 매도인 C이 불법 증축 사실을 알고도 고의로 기망했다고 보기 어렵고, 일반인인 매도인에게 건축법 위반에 대한 전문적인 고지 의무가 있다고 보기 어렵다며 매도인의 기망행위를 인정하지 않았습니다. 손해배상책임의 범위와 과실상계: 법원은 중개사의 손해배상 책임을 정할 때, 중개 의뢰인(매수인)에게도 부동산 거래에 대한 조사·확인 책임이 있다는 점을 고려하여 과실상계를 적용할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고들 역시 매수인으로서 건축물대장 등을 통해 불법 증축 여부를 확인할 의무가 있었음에도 이를 소홀히 한 점, 불법 증축 부분을 임대하여 수익을 얻은 점 등을 고려하여 중개사의 책임을 20%로 제한했습니다.

참고 사항

매수인은 직접 확인해야 합니다: 건물을 매수할 때는 공인중개사의 설명에만 의존하지 말고, 직접 건축물대장, 토지대장 등 공적 장부를 통해 건물 현황과 법적 위반 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 중개인이 '서비스 면적'이라고 설명하거나 '적법'이라고 기재했더라도 이는 최종 확인 책임이 매수인에게 있음을 뜻합니다. 공인중개사의 설명 내용을 기록하세요: 중개인이 중개대상물에 대해 설명한 내용, 특히 불법 증축이나 법적 제한 가능성에 대한 설명을 서면으로 받거나 녹음해두는 것이 좋습니다. 이는 향후 분쟁 발생 시 중요한 증거가 될 수 있습니다. 불법 증축은 매도인의 고지 의무 대상이 아닐 수도 있습니다: 매도인이 해당 건물의 건축법 위반 사실을 알지 못했거나, 일반인이 전문적인 지식 없이 불법 증축 여부를 판단하기 어려운 경우에는 매도인에게 불법 증축 사실을 고지할 신의칙상 의무가 없다고 판단될 수 있습니다. 매도인이 불법 증축을 기망한 것으로 인정받기 위해서는 매도인이 이를 인지하고도 고의로 숨겼다는 증거가 필요합니다. 불법 증축 건물의 매수는 신중해야 합니다: 불법 증축된 건물은 향후 시정 명령(철거 등)이 내려질 수 있으며, 이로 인해 사용 제한 및 재산상 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 대출 제한이나 향후 매도 시 어려움 등 다양한 불이익이 발생할 수 있으므로 매수 전 반드시 해당 부분을 인지하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 중개사고 발생 시 공제금 청구를 고려하세요: 공인중개사의 중개 과실로 손해가 발생한 경우, 해당 중개사가 가입한 공제조합(예: 한국공인중개사협회)을 통해 공제금 청구를 할 수 있습니다. 공제금은 중개사의 손해배상 책임을 보전해주는 제도이며, 이 사건에서는 1억 원 한도로 책임이 인정되었습니다.