건물 안전 문제로 인한 임대차 계약 분쟁 판결

임차인 A는 임대인 B로부터 상가 건물을 임차하여 댄스학원을 운영하던 중, 건물 안전사고가 발생하여 임대차 계약이 해지되었습니다. A는 임대차보증금 반환, 권리금 상당의 손해배상, 수선의무 불이행으로 인한 용도변경 공사비, 천장 누수 및 마루 공사비, 화장실 공사비, 휴업손해 등을 청구하였습니다. B는 A에게 건물을 원상회복할 의무가 있음에도 이행하지 않아 발생한 원상회복비용, 미지급 도로사용료, 미지급 차임, 미납 부가가치세, 미납 전기료 등을 청구하며 반소(맞소송)를 제기하였습니다. 법원은 임대인 B는 임차인 A에게 잔여 임대차보증금 1,838만 원과 지연손해금을 지급하고, 임차인 A는 임대인 B에게 원상회복비용 280만 원, 미납 부가가치세 75만 원, 미납 전기료 199,710원 합계 3,749,710원과 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다. A의 권리금 및 수선의무 불이행으로 인한 손해배상 청구와 B의 나머지 반소 청구는 대부분 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 이 사건 부동산을 임차하여 댄스학원을 운영하던 임차인으로, 건물 안전사고 발생으로 임대차 계약이 해지된 후 임대차보증금 반환 및 권리금, 각종 손해배상을 청구함.
• 피고(반소원고) B: 이 사건 부동산의 소유자이자 임대인으로, 임차인의 원상회복 의무 불이행, 미지급 차임, 도로사용료, 부가가치세, 전기료 등을 이유로 반소를 제기함.

분쟁 상황

임차인 A는 임대인 B로부터 상가 건물을 임차하여 댄스학원을 운영하던 중, 2020년 2월 28일경 이 사건 건물 옥상층 일부 슬래브의 콘크리트 탈락 등 중대한 안전사고가 발생하였습니다. 이에 강동구청장은 건물 사용금지 및 보수·보강 조치를 요청하였고, 피고(임대인)는 2020년 3월 19일 이 사건 임대차 계약 해지를 통보하였습니다. 원고(임차인)는 2020년 3월 25일까지 학원을 운영하다가 이후 건물을 비우게 되었습니다. 건물 안전 문제로 임대차 계약이 종료되자, 임차인은 임대차보증금 반환과 함께 권리금, 용도변경 공사비, 수리비, 휴업손해 등 여러 손해배상을 청구하였습니다. 반면 임대인은 임차인이 건물 원상회복 의무를 다하지 않았고, 미지급된 도로사용료, 차임, 부가가치세, 전기료 등이 있다고 주장하며 반소(맞소송)를 제기하여 갈등이 발생했습니다.

핵심 쟁점

건물 안전사고로 인한 임대차 계약 해지 시 임대인의 임대차보증금 반환 의무 및 임차인의 목적물 인도 의무의 동시이행 관계, 상가임대차법상 임차인의 권리금 회수 기회 방해로 인한 임대인의 손해배상 책임 인정 여부, 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 임차인의 손해배상(용도변경 공사비, 천장 누수 및 마루 공사비, 화장실 공사비, 휴업손해) 인정 여부, 임차인의 원상회복 의무 범위 및 관련 비용 부담 주체, 임차인이 부담해야 할 미지급 도로사용료, 차임, 부가가치세, 전기료 등 인정 여부.

법원의 판단

1. 피고(임대인 B)는 원고(임차인 A)에게 1,838만 원과 이에 대한 2020년 9월 15일부터 2021년 8월 27일까지는 연 5%, 그 다음날부터 2022년 4월 8일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고(임차인 A)는 피고(임대인 B)에게 3,749,710원과 이에 대한 2021년 7월 24일부터 2022년 4월 8일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 원고의 나머지 본소청구 및 피고의 나머지 반소청구를 모두 기각한다.
4. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 그 70%는 원고가, 30%는 피고가 각 부담한다.
5. 제1, 2항은 각 가집행할 수 있다.

결론

법원은 건물 안전사고로 인한 임대차 계약 해지 상황에서 임대인에게는 임대차보증금 잔액 일부를 반환할 의무를, 임차인에게는 원상회복 비용 일부 및 미납된 부가가치세, 전기료 등을 지급할 의무를 인정하였습니다. 그러나 임차인의 권리금 회수 기회 방해 및 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 손해배상 청구는 대부분 인정하지 않았으며, 임대인의 나머지 반소 청구도 받아들이지 않아 양측의 주장이 일부씩 인용되고 일부씩 기각된 결과로 마무리되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제626조 (임차인의 상환청구권)에 따라 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있으나, 본 사례에서는 화장실이 임대차 계약의 목적물이 아닌 공용부분이었으므로 임차인의 필요비 또는 유익비 청구가 받아들여지지 않았습니다. 민법 제654조 및 제615조 (원상회복 의무)에 따라 임차인은 임대차 계약 종료 시 임차목적물을 원상으로 회복하여 반환할 의무가 있습니다. 법원은 임차인이 설치한 마루, 거울, 간판 등의 철거 비용 280만 원을 원상회복 비용으로 인정하여 임차인에게 부담하도록 하였습니다. 도로법 제72조 제1항 (변상금 징수)은 도로점용허가 없이 도로를 점용한 자에게 변상금을 징수할 수 있도록 합니다. 본 사례에서는 도로관리청이 소유자인 임대인에게 변상금을 부과했으므로, 임대차 계약에 별도의 약정이 없는 한 과거에 발생한 변상금은 임차인에게 청구할 수 없다고 판단되었습니다. 상가건물 임대차보호법 (구 상가임대차법 제10조의3 내지 제10조의7)은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하지만, 건물 멸실이나 안전상의 우려로 인한 철거 또는 재건축 등 법률에 정해진 예외 사유가 있는 경우에는 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 인정되기 어렵습니다. 본 사례에서 건물 안전사고로 인한 사용 제한 상황은 위 예외 규정에 해당할 여지가 있고, 임차인이 신규임차인을 주선하지 않은 점 등을 이유로 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임을 물을 수 없다고 판단되었습니다. 대법원 판례(2020다252042 등)에 따르면 임대차보증금 반환 의무와 목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 법원은 임대인이 임차목적물을 인도받을 때까지 보증금 지급을 거절할 수 있다는 주장을 받아들여, 임차인의 실제 건물 인도 시점을 기준으로 임대차보증금에 대한 지연손해금 기산일을 정했습니다. 임대인은 임차인이 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(수선의무)를 부담하며, 이를 불이행하여 임차인에게 손해가 발생하면 손해배상 책임이 있습니다. 그러나 본 사례에서 용도변경 공사비, 천장 누수 및 마루 공사비 등에 대한 임차인의 청구는 증거 부족 또는 임대인의 책임 영역이 아님을 이유로 인정되지 않았습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 특약사항에 임차인의 원상회복 책임 범위를 명확히 기재하여 추후 분쟁을 예방해야 합니다. 건물 안전 문제가 발생하면 즉시 임대인에게 통보하고 지자체 등에 신고하여 공식적인 안전진단 및 조치 요청을 받아두는 것이 중요하며, 이는 계약 해지 및 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 임차 목적물 인도 시점은 내용증명, 사진, 증인 등을 활용하여 명확히 증명할 자료를 확보해야 지연손해금 기산일 등에서 불이익을 피할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호는 건물 멸실이나 안전상의 우려로 인한 철거, 재건축 등 예외 사유가 있는 경우에는 적용되지 않을 수 있으므로, 건물 안전 문제로 신규 임차인 주선이 불가능한 상황에서는 임대인에게 권리금 회수 방해 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 임차 건물 내 공용부분의 수리 비용은 일반적으로 건물 전체의 소유자 또는 관리단이 부담하므로, 공용부분 하자 발생 시에는 임대인 및 다른 구분소유자들과 협의하여 처리해야 하며, 임차인의 단독적인 수리 비용 청구는 받아들여지지 않을 수 있습니다. 차임, 관리비, 도로사용료, 전기요금 등 임대차 관련 비용은 정확히 지급하고 그 내역을 증빙 자료(계좌이체 내역, 영수증 등)로 남겨두어야 합니다. 특히 미납액에 대한 합의가 있었다면 반드시 서면으로 기록해야 합니다. 용도변경 공사, 누수 공사 등 건물의 하자와 관련된 공사 비용을 임차인이 지출한 경우, 단순 견적서만으로는 인정받기 어려우므로, 실제 공사 완료 및 비용 지출을 증명할 수 있는 영수증, 세금계산서, 공사 전후 사진, 공사 내용 상세 보고서 등 구체적인 증빙 자료를 반드시 확보해야 합니다. 임대인의 귀책사유로 인한 휴업 손해를 인정받으려면 임대인의 수선의무 불이행과 임차인의 휴업 사이의 인과관계, 휴업 기간, 예상 영업 이익 손실 등에 대한 명확한 증명이 필요합니다.