사망한 임대인과 임차인의 자녀 간 임대차보증금 반환 분쟁

이 사건은 임대인과 임차인이 모두 사망한 상황에서 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 보증금 반환을 둘러싼 분쟁입니다. 사망한 임대인 I은 사망한 임차인 J에게 서울 영등포구의 한 주택을 보증금 8천만원에 임대하였고, 이후 보증금을 1억 5백만원으로 증액하며 계약을 연장했습니다. 임대인 I과 임차인 J가 각각 사망한 후, 임차인 J의 자녀인 원고 A와 B는 임대인 I의 상속인들(피고들)을 상대로 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 원고들의 소송 제기를 임대차 계약 해지 통고로 보아 계약이 종료되었다고 판단하고, 피고들에게 공동으로 원고 A와 B에게 각 3,500만원씩 총 7천만원의 보증금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 사망한 임차인 J의 공동상속인으로서, 임대차보증금 반환을 청구한 사람들
• 피고 C, D, E, F, G, H: 사망한 임대인 I의 공동상속인으로서, 임대차보증금 반환 의무를 진 사람들
• 사망한 임대인 I: 원고들의 부모와 임대차 계약을 체결한 사람
• 사망한 임차인 J: 피고들의 부모와 임대차 계약을 체결하고 해당 주택에 거주한 사람

분쟁 상황

임대인과 임차인 모두가 사망하면서 임대차 계약 관계가 복잡해진 상황이었습니다. 2011년에 체결된 임대차 계약은 2018년에 보증금을 1억 5백만원으로 증액하며 연장되었고, 이후 묵시적으로 갱신되어 임차인 사망 시까지 지속되었습니다. 임대인이 2019년 1월 17일에 사망하고, 임차인 또한 2023년 7월 30일에 사망하면서 임대차 계약을 둘러싼 권리·의무 관계가 양측 상속인들에게 승계되었습니다. 임차인의 상속인인 원고들은 사망한 임차인의 임대차보증금 1억 5백만원을 임대인의 상속인들로부터 반환받고자 했으나, 임대인 측 상속인 중 한 명인 피고 C가 상속 지분 불분명 및 계약 해지 불인정을 이유로 보증금 반환을 거부하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

묵시적으로 갱신된 주택 임대차 계약의 경우 임차인(또는 그 상속인)의 해지 통고가 언제부터 효력을 발생하는지, 그리고 소송 제기가 그러한 해지 통고로 인정될 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 임대인과 임차인이 모두 사망했을 때 임대차보증금 반환 채무와 채권이 상속인들에게 어떻게 승계되는지, 그리고 임대차보증금 반환 의무를 부담하는 임대인의 공동상속인들의 책임 범위 또한 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동으로 원고 A에게 35,000,000원, 원고 B에게 35,000,000원을 각 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 위 지급 명령은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.

결론

재판부는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서는 임차인 또는 그 상속인이 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있으며, 이 해지 통고의 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 발생한다는 주택임대차보호법 제6조의2 규정을 적용했습니다. 원고들이 이 사건 소송을 제기한 것이 피고들에게 임대차 계약 해지를 통고한 것으로 인정되었고, 소장 도달일로부터 3개월이 지난 변론종결일에는 이미 계약이 종료된 것으로 판단했습니다. 따라서 임대인의 지위를 공동으로 승계한 피고들은 임대차보증금 반환 채무를 불가분적으로 승계하며, 임차인의 상속인인 원고 A와 B는 1억 5백만원의 보증금 중 각자의 상속 지분 1/3에 해당하는 3,500만원씩을 피고들에게 청구할 권리가 있다고 결론지었습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 이 조항은 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 여기서 계약 해지 통지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다. 본 사건에서는 임차인의 상속인인 원고들이 소송을 제기함으로써 임대인의 상속인인 피고들에게 계약 해지를 통고한 것으로 인정되었고, 소장 도달일로부터 3개월이 경과하여 계약이 적법하게 종료되었다고 판단되었습니다.

상속 관련 법리 (민법) 민법에 따라 임대인 또는 임차인이 사망하면 그들의 상속인들이 임대차 계약상의 지위를 포괄적으로 승계합니다. 이는 임대인의 경우 보증금 반환 채무를, 임차인의 경우 보증금 반환 채권을 상속받는 것을 의미합니다. 본 판례에서 재판부는 임대인의 상속인인 피고들이 임대차보증금 반환 채무를 '불가분적으로' 승계한다고 판시하여, 이들 상속인 모두가 공동으로 보증금 반환 의무를 부담함을 명확히 하였습니다. 또한, 임차인의 상속인인 원고들은 법정 상속 지분(사망한 임차인의 자녀이므로 각 1/3)에 따라 임대차보증금 반환 채권을 상속받았으므로, 각자 3,500만원씩을 청구할 권리가 인정되었습니다.

참고 사항

임대인이나 임차인이 사망하더라도 주택 임대차 계약은 즉시 종료되지 않고, 그들의 상속인들이 기존 계약의 당사자 지위를 포괄적으로 승계합니다. 따라서 임대차 계약에 따른 권리(예: 보증금 반환 청구권)와 의무(예: 보증금 반환 의무)는 상속인들에게 이어집니다. 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우, 임차인(또는 그 상속인)은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있습니다. 이때 해지 통고의 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 발생하므로, 보증금 반환을 청구하고자 한다면 이러한 기간을 고려하여 미리 통고해야 합니다. 소송을 제기하는 행위도 계약 해지 통고의 효력을 가질 수 있습니다. 소장이 임대인 측에 도달한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료된 것으로 볼 수 있습니다. 임대차보증금 반환 채무는 임대인의 공동상속인들이 불가분적으로 승계하는 것이 일반적이므로, 상속인들이 공동으로 책임을 지게 됩니다. 임차인의 보증금 반환 채권 또한 상속인들에게 법정 상속 지분(이 경우 자녀 3명이 각 1/3씩)에 따라 승계되므로, 각 상속인은 자신의 지분에 해당하는 보증금을 청구할 수 있습니다.