임대료 연체 후 재계약 시 증액 한도와 필요비 인정 여부 판결

한국임업진흥원(임대인)이 주식회사 A(임차인)에게 미지급 임대료 및 관리비 지급을 청구한 사건입니다. 임차인은 기존 계약 종료 후 체결된 새로운 임대차계약의 임대료 증액이 부당하며, 상가건물 임대차보호법상 증액 제한 규정이 적용되어야 한다고 주장했습니다. 또한 건물 보존을 위해 지출한 콘센트 설치 비용을 필요비로 인정하여 연체된 임대료에서 공제해달라고 요구했습니다. 법원은 임차인의 차임 연체로 기존 계약이 해지된 후 새로 체결된 계약에는 상가건물 임대차보호법의 임대료 증액 제한 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 그러나 임차인이 지출한 콘센트 설치비용은 건물의 보존을 위한 필요비로 인정하여, 미지급 임대료에서 해당 금액을 공제한 47,099,302원과 이에 대한 지연손해금을 임차인이 임대인에게 지급하라고 최종 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고(피항소인): 한국임업진흥원 (상가 건물의 임대인)
• 피고(항소인): 주식회사 A (상가 건물을 임차한 회사)

분쟁 상황

한국임업진흥원(임대인)과 주식회사 A(임차인)는 2019년 8월 2일 최초 임대차계약을 체결했습니다. 임차인 주식회사 A가 3기 이상의 차임을 연체하자 임대인은 2021년 6월경 최초 임대차계약의 갱신을 거절하고 계약을 해지했습니다. 이후 2021년 9월 13일, 양측은 임대차보증금 28,746,780원, 차임 월 2,874,680원(부가가치세 별도)으로 증액된 새로운 임대차계약을 체결했습니다. 임대인은 임차인에게 미지급된 임대료와 관리비 지급을 청구했고, 임차인은 새로운 계약의 임대료 증액이 부당하며, 최초 임대차계약 대비 5%를 초과한 증액이 무효라고 주장했습니다. 또한 임차인은 2019년 8월 14일경 건물 C호의 콘센트 설치비 1,364,000원을 지출했다며, 이를 필요비로 인정하여 미지급 임대료에서 공제해달라고 주장했습니다.

핵심 쟁점

임차인의 차임 연체로 기존 임대차계약이 해지된 후 임대인과 임차인이 새로운 임대차계약을 체결할 때, 상가건물 임대차보호법상 임대료 증액 제한 규정이 적용되는지 여부와 임차인이 임차 목적물에 지출한 콘센트 설치 비용이 임대인이 상환해야 할 필요비에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

재판부는 제1심 판결 중 피고가 지급해야 할 금액을 초과하는 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각했습니다. 피고는 원고에게 47,099,302원과 이에 대하여 2023년 1월 31일부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 명령을 받았습니다. 피고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 5%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다.

결론

결론적으로 원고의 청구는 일부 인용되었고, 피고의 항소도 일부 받아들여져 피고가 지급해야 할 금액이 줄어들었습니다. 새로운 임대차계약의 임대료 증액은 유효하나, 임차인이 지출한 일부 비용은 필요비로 인정되어 공제받을 수 있게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제11조 제1항(차임 등의 증감청구권): 이 조항은 임대차계약 존속 중에 임대료나 보증금이 경제사정의 변동 등으로 적절하지 않게 된 경우 당사자가 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우 대통령령이 정하는 기준을 초과할 수 없다고 규정합니다. 하지만 이 판결에서는 위 규정이 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다는 대법원 판례를 인용했습니다. 따라서 피고의 차임 연체로 최초 임대차계약이 해지된 후 체결된 새로운 임대차계약에는 해당 증액 제한 규정이 적용되지 않는다고 판단했습니다. 민법 제626조 제1항(임차인의 상환청구권): 이 조항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 규정합니다. 이 판결에서는 임차인이 지출한 콘센트 설치비용이 임대차계약서상의 '설비 추가 또는 변경' 비용이 아니라, 이 사건 건물의 보존을 위해 지출된 '필요비'에 해당한다고 보아 임대인이 이를 상환할 의무가 있다고 판단했습니다. 이에 따라 해당 비용만큼은 임차인의 연체차임에서 공제되어야 한다고 결정했습니다.

참고 사항

임대차계약 시 임차인의 차임 연체가 3기에 달하면 임대인은 계약 갱신을 거절하거나 계약을 해지할 수 있으니, 임차인은 연체 관리에 각별히 주의해야 합니다. 기존 임대차계약이 차임 연체 등으로 종료된 후 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에는 상가건물 임대차보호법상 임대료 증액 제한 규정이 적용되지 않을 수 있으므로, 재계약 시 임대료 조건에 대해 더욱 신중하게 검토하고 협상해야 합니다. 임차 목적물의 보존을 위해 지출하는 '필요비'(예: 기본적인 설비 보수 및 설치)는 임대인에게 상환을 청구하거나 연체된 임대료에서 공제할 수 있습니다. 반면 '유익비'(예: 건물 가치를 높이는 개량 비용)는 요건이 다르므로, 비용 지출 전 임대인과 명확히 협의하고 관련 증빙을 철저히 갖추는 것이 중요합니다. 계약서에 임차인이 부담하기로 명시된 '설비의 추가 또는 변경' 비용과 건물의 보존을 위한 '필요비'는 법적으로 구별될 수 있으므로, 어떤 비용인지 명확히 파악하고 계약 조항을 확인하는 것이 필요합니다. 재계약 시 임대료 증액 조건이 부당하다고 느껴지더라도, 임대차계약이 해지된 후의 새로운 계약은 법적 증액 제한을 받지 않을 수 있다는 점을 인지하고 신중하게 판단해야 합니다.