임대차
원고인 임차인이 오피스텔의 전 소유주에게 보증금 500만 원을 지급하고 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 오피스텔의 소유주가 피고로 변경되었고, 피고는 원고와 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 새로운 임대차 계약을 다시 체결했습니다. 임대차 기간 만료 후 원고가 피고에게 보증금 반환을 요구했으나, 피고는 자신이 직접 보증금을 받은 적이 없으므로 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 법원은 새로운 소유주인 피고가 전 소유주의 임대인 지위를 승계했다고 판단하여 원고의 보증금 반환 청구를 인용했습니다.
원고인 주식회사 A는 2020년 3월 C 주식회사와 화성시 D 오피스텔 E호에 대해 보증금 500만 원, 차임 월 55만 원으로 임대차 계약을 맺고 보증금을 모두 지급했습니다. 2020년 10월, 피고 B는 C 주식회사로부터 이 오피스텔을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 해 11월 원고와 기존 임대차 계약과 동일한 내용으로 새로운 임대차 계약을 다시 체결했습니다. 임대차 기간은 2021년 4월 30일까지 한 달 연장되었습니다. 원고는 2021년 4월 30일 오피스텔에서 퇴실하고 원상복구 및 청소를 마쳤으나, 피고가 보증금 500만 원을 돌려주지 않자 소송을 제기했습니다. 피고는 자신이 원고로부터 보증금을 직접 받은 사실이 없으므로 보증금 반환 의무가 없다고 주장하며, 원고가 C 주식회사로부터 보증금을 반환받아야 한다고 주장했습니다.
오피스텔 소유권이 변경된 후 새로운 소유주가 기존 임차인과 동일한 내용의 임대차 계약을 다시 체결한 경우, 새로운 소유주가 전 소유주가 받았던 임대차보증금 반환 의무를 승계하는지 여부입니다.
피고의 항소를 기각하고 원고의 청구를 인용하여, 피고는 원고에게 임대차보증금 5,000,000원과 이에 대한 지연손해금(2022년 1월 4일부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다.
재판부는 피고가 이 사건 오피스텔을 매수할 당시 전 소유주와 원고 사이에 임대차 계약이 이미 체결되어 있었음에도 불구하고, 피고가 원고와 전 임대차 계약과 동일한 내용으로 새로운 임대차 계약서를 작성하고 그 계약서에 500만 원의 보증금을 '계약 시에 지불하고 영수함'이라고 기재한 점, 원고가 전 소유주에게 실제로 보증금 500만 원을 지급한 점 등을 종합하여 판단했습니다. 이에 따라 피고가 이 사건 오피스텔을 매수하면서 전 소유주인 C 주식회사와 원고 사이의 임대차 계약상 임대인의 지위 및 임대차보증금 반환 채무를 그대로 승계하기로 약정했다고 보는 것이 타당하다고 결론 내렸습니다. 따라서 피고는 원고에게 보증금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.
이 사건은 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 명시하는 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'는 법리를 따릅니다. 즉, 오피스텔의 소유권이 C 주식회사에서 피고 B로 변경되면서, 피고 B는 전 임대인인 C 주식회사의 임대인으로서의 모든 권리와 의무를 승계하게 됩니다. 여기에는 임차인인 원고 주식회사 A에게 임대차보증금을 반환할 의무도 포함됩니다. 특히 이 사건에서는 피고가 오피스텔 매수 후 원고와 새로운 임대차 계약을 체결하면서 보증금 수령 사실을 명시했기 때문에, 임대인의 지위 승계가 더욱 명확하게 인정되었습니다. 보증금 반환 지연에 대해서는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 지연손해금률이 적용됩니다.
임대 건물의 소유자가 변경될 경우 기존 임차인은 새 소유자와의 관계를 명확히 해야 합니다. 새로운 임대차 계약서를 다시 작성하게 되면, 계약서상에 보증금 수령 여부 및 반환 책임 주체를 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 이 사건과 같이 새 소유주와 기존 임차인이 기존과 동일한 내용으로 계약서를 다시 작성하고 보증금 수령 사실을 명시했다면, 새 소유주는 실제 보증금을 직접 받지 않았더라도 보증금 반환 의무를 부담할 수 있습니다. 임대차 기간 만료 후 보증금 반환이 지연될 경우, 임차인은 지연된 보증금에 대해 법정이율에 따른 이자(소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)를 청구할 수 있습니다.
