재건축 아파트 분양 미신청 부동산 매도 청구 판결

재건축 사업의 주택재건축정비사업조합(원고)이 분양 신청을 하지 않은 조합원들(피고들)의 부동산에 대해 매도청구 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 매도청구권 행사에 따른 매매계약 성립 시점과 부동산 가액 평가 기준 시점을 원고의 소장 부본이 피고들에게 송달된 날로 판단했습니다. 이에 따라 피고들은 정해진 매매대금을 지급받음과 동시에 부동산 소유권 이전등기 절차를 이행하고 해당 부동산을 인도해야 합니다. 또한, 반소(反訴)를 제기한 피고 B, C에게는 원고가 부동산 인도 및 소유권이전등기 의무 이행 제공 다음 날부터 매매대금에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• A아파트 주택재건축정비사업조합: 서울 영등포구 일대 주택재건축 사업을 진행하는 사업시행자이자 원고(반소피고)입니다.
• B, C (반소원고): A아파트 재건축 사업구역 내 부동산을 소유한 조합원으로, 분양 신청을 하지 않아 현금 청산 대상이 되었으며, 지연손해금 지급을 청구하는 반소(反訴)를 제기했습니다.
• D, E, F, G, H, I, J (피고): A아파트 재건축 사업구역 내 부동산을 소유한 조합원으로, 분양 신청을 하지 않아 현금 청산 대상이 되었습니다.

분쟁 상황

A아파트 주택재건축정비사업조합은 재건축 사업을 시행하던 중, 조합원인 피고들이 분양 신청 기간(2022년 9월 28일~11월 7일, 연장 후 11월 25일까지) 내에 신축 아파트에 대한 분양 신청을 하지 않았습니다. 관리처분계획 인가 및 고시(2023년 8월 24일) 이후, 조합은 피고들에게 현금 청산 보상금액 협의를 제안했으나 합의에 이르지 못했습니다. 이에 조합은 도시정비법에 따라 분양 신청을 하지 않은 피고들을 상대로 소유 부동산에 대한 매도청구 소송을 제기했습니다. 한편, 피고 B와 C은 2024년 4월 25일 조합에 소유권이전등기 절차 이행을 위한 서류를 법률대리인 사무실에 보관하고 인도를 준비했다는 통지를 보내며, 매매대금 지급 지연에 따른 손해배상을 요구하는 반소(反訴)를 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축 사업에서 분양 신청을 하지 않은 조합원에 대한 매도청구권 행사에 따른 매매계약의 성립 시점은 언제인지, 그리고 이 사건 각 부동산의 매매대금을 평가하는 기준 시점은 언제인지가 쟁점이었습니다. 또한, 현금 청산 대상자들이 소유권이전등기 및 인도의무를 이행할 준비를 마쳤음에도 사업시행자가 매매대금을 지급하지 않을 경우, 지연손해금 발생 여부와 그 시점도 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고들은 원고로부터 별지 내역표에 기재된 각 지급금액을 지급받음과 동시에, 원고에게 해당 부동산에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고 각 부동산을 인도해야 합니다.
2. 원고는 피고 B, C에게 각 495,500,000원에 대하여 2024년 4월 26일부터 2024년 11월 8일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액을 지급해야 합니다.
3. 피고 B, C의 나머지 반소청구는 기각되었습니다.
4. 소송비용은 본소에 의한 부분은 피고들이, 반소에 의한 부분의 10%는 피고 B, C이, 나머지는 원고가 각 부담합니다.
5. 제1항 중 부동산 인도 부분 및 제2항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고의 매도청구권 행사가 유효하다고 판단하며, 매매계약 성립 시점과 현금 청산 목적물의 가액 평가 기준 시점을 원고의 소장 부본이 피고들에게 송달된 날로 결정했습니다. 이는 구 도시정비법과 달리 현행 도시정비법의 문언, 체계, 개정 취지를 고려한 것입니다. 또한, 현금 청산 대상자인 피고 B, C이 매매 목적물의 소유권이전등기 및 인도 의무 이행에 필요한 합리적인 준비를 마쳤으므로, 원고는 이행 지체에 따른 지연손해금을 지급해야 한다고 보았습니다. 다만, 지연손해금의 기준이 되는 매매대금은 법원에서 정한 감정평가액으로 조정되었습니다. 결국, 원고의 본소 청구는 모두 인용되었고, 피고 B, C의 반소 청구는 일부 인용되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례는 주로 「도시 및 주거환경정비법(도시정비법)」을 바탕으로 재건축 사업에서의 현금 청산과 관련된 법리를 설명하고 있습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 제73조 (매도청구 등)​:

   • 이 조항은 사업시행자가 분양 신청을 하지 않거나 철회한 토지 등 소유자에게 현금 청산을 해야 하는 절차를 규정합니다. 특히, 사업시행자가 해당 토지 등 소유자와 협의한 후 협의가 성립되지 않으면 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기할 수 있다고 명시하고 있습니다.
   • 법원은 이 조항을 근거로 사업시행자의 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달했을 때 매매계약이 성립한다고 판단했습니다. 또한, 관리처분계획 인가·고시일로부터 90일 이내에 협의 불성립 시 60일 이내에 수용재결 신청 또는 매도청구 소송을 제기해야 하며, 이를 넘길 경우 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 한 규정(제73조 제2, 3항)은 사업시행자의 소송 지연에 대한 제재적 성격의 법정이자로 해석됩니다.

2. 민법의 형성권 및 쌍무계약의 동시이행 법리:

   • 형성권: 매도청구권은 사업시행자의 일방적 의사표시로 매매계약의 성립이라는 법률효과를 발생시키는 형성권에 해당합니다. 형성권은 권리자의 행사가 있으면 그 법률효과가 생기므로, 매도청구의 의사표시가 현금 청산 대상자에게 도달하였을 때 매매계약이 성립한다고 보아야 합니다.
   • 동시이행 항변권 및 이행지체: 부동산 매매계약에서 매도인의 소유권이전등기 의무와 매수인의 매매대금 지급 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 목적물 인도를 위한 합리적인 이행 제공을 하면, 매수인이 대금 지급을 지체하는 경우 이행지체 책임이 발생하여 지연손해금을 지급해야 합니다.

3. 구 도시정비법과의 비교: 법원은 현행 도시정비법이 구 도시정비법(특히 제47조, 제39조, 제46조)과 문언, 체계 및 형식이 전혀 상이하므로, 과거 대법원 판례가 구법을 근거로 '분양신청기간의 종료일 다음날'을 매매계약 성립 및 가액 평가 기준 시점으로 보았던 판단이 현행 도시정비법에 그대로 적용될 수 없다고 명확히 했습니다.

참고 사항

재건축 사업에서 분양 신청을 하지 않아 현금 청산 대상이 되는 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 매도청구권 행사 시점의 중요성: 현행 도시정비법상 재건축조합의 매도청구권 행사에 따른 매매계약 성립 시점은 '사업시행자의 매도청구 의사표시가 토지 등 소유자에게 도달한 때', 즉 통상 매도청구 소송의 소장 부본이 송달된 날로 보아 해당 시점의 감정평가액을 기준으로 보상금액이 결정됩니다. 이는 구법과 달라 유의해야 합니다.
2. 매매대금 산정 기준: 현금 청산 대상 부동산의 매매대금은 매도청구권 행사 시점의 감정평가액을 기준으로 산정되며, 해당 부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액이나 임대차보증금 등은 공제될 수 있습니다.
3. 현금 청산 대상자의 이행 준비: 부동산 소유자는 매도청구에 따라 발생하는 소유권이전등기 및 인도 의무에 대한 준비를 완료하고, 이를 사업시행자에게 명확히 통지하는 것이 중요합니다. 이행 제공이 완료되면 사업시행자가 매매대금 지급을 지체할 경우 지연손해금을 청구할 수 있는 근거가 됩니다.
4. 협의 절차의 의무화: 현행 도시정비법은 사업시행자가 분양 신청을 하지 않은 토지 등 소유자와 현금 청산에 대한 협의를 의무화하고 있습니다. 협의가 불성립하면 수용재결 또는 매도청구 소송을 진행하게 됩니다.
5. 지연이자 발생 가능성: 사업시행자가 현금 청산 대상자의 이행 제공에도 불구하고 매매대금 지급을 지체하는 경우, 이행 제공이 이루어진 다음 날부터 연 5~12%의 지연손해금이 발생할 수 있습니다. 지연이자는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 변동될 수 있습니다.