임대차
임대차 계약 종료 후 전세보증금 반환 및 원상회복 비용 정산 분쟁
세입자 A는 집주인 B로부터 아파트를 전세로 임차했습니다. 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되었고, A는 계약 해지를 통지했습니다. 계약 종료일 이후에도 B가 보증금을 반환하지 않자 A는 임차권등기명령을 신청하고 보증금 반환 소송을 제기했습니다. B는 후에 대부분의 보증금을 반환했지만, A는 미반환 보증금과 지연손해금을 청구했고 B는 아파트 원상회복 비용 공제 및 초과 지급액 반환을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 A의 아파트 인도 시점을 판단하고 원상회복 비용을 인정하여, 최종적으로 B가 A에게 보증금 등을 초과 지급했다고 보고 A는 B에게 초과 지급액을 반환하라고 판결했습니다.
관련 당사자
- 원고(반소피고) A: 임차인으로서 임대차보증금 반환을 청구한 당사자이자 집주인 B로부터 초과 지급액 반환을 요구받은 당사자
- 피고(반소원고) B: 임대인으로서 임대차보증금을 반환해야 하는 당사자이자 원상회복 비용 공제 및 초과 지급액 반환을 청구한 당사자
분쟁 상황
세입자 A는 2022년 10월 16일 계약 해지를 통지한 후 2023년 1월 19일 계약이 종료되었다고 주장하며, 2023년 2월 20일 아파트 인도의무를 이행 제공하여 그 다음 날부터 보증금에 대한 지연손해금이 발생한다고 주장했습니다. A는 집주인 B가 보증금 일부를 반환한 후에도 약 9천8백만 원의 보증금 원금이 남아있고 이에 대한 지연손해금을 요구했습니다. 반면 집주인 B는 아파트 원상회복을 위한 비용 7,648,176원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며, 자신이 이미 지급한 금액으로 보증금 채무가 모두 소멸했고, 오히려 A에게 8,085,505원을 초과하여 지급했으므로 이를 반환받아야 한다고 주장했습니다. 주요 쟁점은 세입자 A가 아파트를 실제로 언제 인도했는지와 원상회복 의무의 범위였습니다.
핵심 쟁점
임대차 계약 종료 후 아파트 인도 시점 확정, 임대인의 임대차보증금 반환 지체 책임 발생 시기, 임차인의 원상회복의무 범위 및 비용, 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 초과하여 지급한 금액의 부당이득 반환 여부 및 범위
법원의 판단
원고(세입자 A)의 본소 청구(미반환 보증금 및 지연손해금 청구)는 기각되었습니다. 피고(집주인 B)의 반소 청구(초과 지급액 반환 청구)는 일부 인용되어, 원고 A는 피고 B에게 2,307,839원 및 이에 대한 2024년 5월 17일부터 2025년 6월 20일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용 중 본소 부분은 각자 부담하고, 반소 부분은 원고 A가 30%, 피고 B가 70%를 부담합니다.
결론
법원은 세입자 A가 2023년 2월 28일에 아파트 현관 비밀번호를 알려주며 점유를 반환했다는 사실을 인정하여, 그 다음 날인 2023년 3월 1일부터 집주인 B의 보증금 반환 지체 책임이 발생한다고 보았습니다. 또한, 아파트 원상회복 비용으로 2,188,645원을 인정하여 보증금에서 공제하고, B가 지급한 금액을 법정 충당하여 계산한 결과 B가 A에게 2,307,839원을 초과하여 지급했다고 판단했습니다. 이에 따라 A는 B에게 초과 지급된 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.
연관 법령 및 법리
- 임대차 계약의 묵시적 갱신 및 해지 통보: 주택임대차보호법에 따라 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차 기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적으로 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 통지를 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 세입자 A가 2022년 10월 16일 문자로 계약 해지를 통지하고 집주인 B가 2022년 10월 19일 이를 수령하여 3개월 뒤인 2023년 1월 19일 계약이 종료되었다고 인정되었습니다.
- 임대차보증금 반환과 동시이행의 항변: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 임대인에게 임차 목적물을 반환할 의무가 있습니다. 이러한 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 임대인의 보증금 반환 지체 책임은 임차인이 임차 목적물 인도의무를 이행 제공한 때로부터 발생합니다. 이 사건에서는 세입자 A가 2023년 2월 20일에 인도를 제공했다고 주장했으나, 법원은 A의 소유물이 남아있고 임대인 B에게 직접 현관 비밀번호를 알려주지 않은 점 등을 들어 인도의 이행 제공으로 보지 않고, 2023년 2월 28일 비밀번호를 전달하며 점유 반환 의사를 통지한 때를 인도의 완료 시점으로 인정했습니다.
- 임차인의 원상회복의무: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차 목적물을 원래 상태로 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 다만, 통상적인 사용으로 인한 마모나 감가상각으로 인한 손상은 임차인의 책임이 아닙니다. 이 사건에서는 법원이 감정 결과를 바탕으로 통상적인 마모를 넘어선 손상에 대한 원상회복 비용 2,188,645원을 임대차보증금에서 공제하는 것을 인정했습니다.
- 변제 충당의 법정 순서 (민법 제479조): 채무자가 여러 채무를 지고 있을 때 변제를 하면, 특별한 약정이 없는 한 비용, 이자, 원금의 순서로 변제에 충당됩니다. 이 사건에서 집주인 B가 보증금을 지급했을 때, 법원은 임차권등기 관련 비용, 지연손해금, 임대차보증금 원금 순서로 변제에 충당하여 남은 채무를 계산했습니다.
- 지연손해금 이율 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 및 민법): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때, 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 경우에는 민법상 법정이율(연 5%)이 적용됩니다. 그러나 그렇지 않은 경우에는 소송촉진법에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다. 다만, 이 사건과 같이 금전채무의 원금이 이미 변제되어 소멸한 경우에는 소송촉진법상 이율이 적용되지 않고 민법상 법정이율(연 5%)이 적용된다는 대법원 판례를 인용하여, 세입자 A의 지연손해금 청구에 민법상 이율을 적용했습니다. 반소 청구에서는 집주인 B가 이행을 구한 반소장 송달일 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진법상 연 12%의 지연손해금을 인용했습니다.
참고 사항
임대차 계약을 해지할 때는 해지 통보와 더불어 임차 주택을 실제로 인도하는 시점을 명확하게 기록해 두는 것이 중요합니다. 단순히 열쇠를 넘겨주거나 비밀번호를 알려주는 것만으로는 인도가 완료되었다고 보기 어려울 수 있으므로, 임대인이 주택을 완전히 점유하고 사용할 수 있는 상태가 되었음을 입증할 수 있는 객관적인 증거(예: 내용증명, 임대인과의 서면 합의, 사진 및 영상 기록 등)를 남겨야 합니다. 임대차 주택의 원상회복 의무에 관하여는 임차인이 입주 당시의 상태로 회복하는 것이 원칙이지만, 통상적인 사용에 따른 마모나 자연적인 노후화는 임차인의 책임이 아니므로 원상회복 대상이 아닙니다. 이 사건의 경우와 같이 감정을 통해 원상회복 비용이 산정될 수 있으므로, 입주 및 퇴거 시점에 주택 내부 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록해 두어 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다. 임대인이 보증금을 반환한 경우, 설령 소송이 진행 중이라 하더라도 이미 변제된 금액에 대해서는 소송촉진법상 높은 지연손해금(연 12%)이 적용되지 않고 민법상 지연손해금(연 5%)이 적용될 수 있습니다. 또한, 보증금 반환 시에는 지연손해금, 관련 비용, 보증금 원금 순서로 변제 충당이 이루어짐을 이해해야 합니다.
