부동산 매매/소유권
학교법인이 소유한 건물을 산학협력단이 무상으로 사용하다가 피고 회사와 입주계약을 맺었습니다. 피고 회사가 사용료를 연체하자 산학협력단은 계약을 해지했고 건물 소유자인 학교법인이 피고를 상대로 건물 명도를 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 사용료를 연체하여 계약이 적법하게 해지되었으므로 건물을 인도해야 한다고 판단했습니다.
학교법인 A는 소유 건물에 대해 산학협력단과 무상 사용대차 계약을 맺었습니다. 산학협력단은 이후 주식회사 B와 건물 일부(C호, D호, E호, F호, G호, H호, I호)에 대한 입주계약을 체결했습니다. 주식회사 B는 2018년 12월부터 2019년 5월까지의 사용료를 연체하였고, 산학협력단은 2019년 4월 2일과 4월 23일, 그리고 2019년 6월 5일과 6월 25일에 각각 계약 해지를 통보했습니다. 그러나 주식회사 B는 건물을 계속 점유하였고, 이에 건물 소유자인 학교법인 A가 주식회사 B를 상대로 건물 명도를 청구하게 되었습니다.
피고 회사의 건물 사용료 연체로 인한 입주계약 해지의 적법성 여부와, 계약 해지 후 피고가 건물을 점유할 법률상 원인이 있는지, 그리고 피고가 주장하는 원고 측의 방해 행위가 건물 명도 의무를 면제할 사유가 되는지 여부가 쟁점이었습니다.
법원은 피고 주식회사 B가 원고 학교법인 A에게 이 사건 건물 4층의 C호 70.62m², 지하1층의 D호 17.16m², E호 68.64m², F호 48.30m², G호 33.58m², H호 77.53m², 지하2층의 I호 136.1m²를 각 인도하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.
피고는 계약에 따른 사용료를 연체하여 계약이 적법하게 해지되었음에도 불구하고 건물을 점유하고 있었으므로, 건물 소유자인 원고에게 해당 부동산을 인도해야 할 의무가 인정되었습니다. 피고가 주장한 원고 측의 사용 방해 등은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다.
민법 제213조 (소유물반환청구권): 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 본 사건에서 원고 학교법인은 건물 소유자로서 피고가 계약 해지 후 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다고 보아 반환을 청구했습니다. 민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건의 입주계약은 실질적으로 임대차와 유사한 성격을 가집니다. 민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한): 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 비록 본 사건은 '사용대차' 계약 후 '입주계약' 형태로 이루어졌으나, 원 소유주의 동의 없이 전대 또는 유사한 계약을 하는 경우 복잡한 법률 문제가 발생할 수 있습니다. 민법 제640조 (차임연체와 해지): 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사건에서 피고는 여러 달에 걸쳐 사용료를 연체하였으므로 산학협력단은 이를 근거로 계약을 적법하게 해지했습니다. 계약이 해지되면 피고는 해당 건물을 점유할 법률적 권원을 상실합니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 계약 해지 후 건물 점유는 법률상 원인 없는 점유가 되어 부당이득 반환 또는 명도 대상이 됩니다.
임대차 또는 입주 계약 체결 시, 사용료(임대료) 지급 의무는 가장 기본적인 계약 조건이므로 연체하지 않도록 주의해야 합니다. 사용료 연체는 계약 해지의 중대한 사유가 되며, 해지 통보를 받으면 더 이상 점유할 법적 권원이 없어지므로 신속히 대응해야 합니다. 임대인(또는 건물주) 측의 계약 위반이나 사용 방해가 있다고 주장하는 경우, 이를 입증할 수 있는 명확한 증거(서류, 사진, 통화 녹취 등)를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다. 단순히 주장만으로는 법원에서 받아들여지지 않을 수 있습니다. 건물 소유주와 직접 계약하지 않은 경우라도, 점유할 법적 근거가 사라지면 소유주로부터 명도 청구를 당할 수 있음을 인지해야 합니다.
