주택 임대차 계약 갱신 여부 다툼 판결

임차인 A는 임대인 B 및 승계참가인 C를 상대로 아파트 임차권의 존재 확인을 청구했습니다. A는 임대차 계약이 구 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신되었거나, 임대인과 합의하여 연장되었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 임대인 B가 임대차 기간 만료 전 갱신 거절 의사를 명확히 표시한 점, 묵시적 갱신이나 합의 연장을 인정할 증거가 부족한 점 등을 들어 A의 주장을 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약의 갱신을 주장하며 임차권 존재 확인을 구한 임차인
• 피고 B: 아파트의 원래 소유자이자 임대인으로 임대차 계약 갱신을 거부한 자
• 피고 승계참가인 C: 아파트의 새로운 소유자이자 임대인으로 B의 임대인 지위를 승계한 자

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 소유의 아파트에 대해 임대차 계약을 체결하고 거주 중이었습니다. 임대차 계약 만료일(2020. 6. 25.)이 다가오자, 원고는 임대인이 법정 기간 내 갱신 거절 통지를 하지 않았거나(구 주택임대차보호법상 1개월 전), 또는 구두 및 녹음 파일 등 여러 정황을 통해 계약 연장에 합의했다고 주장하며 임차권의 존재 확인을 청구했습니다. 반면 임대인 B는 그의 아내를 통해 2020년 3월경부터 이미 갱신하지 않겠다는 의사를 수차례 밝혔고, 계약 만료 직전인 2020년 6월 24일에는 내용증명 우편으로 명도 요청을 했다고 반박했습니다. 이후 아파트 소유권이 C에게 넘어가면서 C가 피고 승계참가인으로 소송에 참여하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 아파트에 대한 임대차 계약이 구 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신되었는지 또는 당사자 간의 합의에 의해 연장되었는지 여부

법원의 판단

항소심 법원은 원고 A의 피고 B와 피고 승계참가인 C에 대한 모든 청구를 기각했습니다. 이는 임대인 B가 계약 만료 전 갱신 거절 의사를 표시했으므로 묵시적 갱신이 인정되지 않고, 계약 연장에 대한 당사자 간의 합의 또한 없었다고 판단한 결과입니다.

결론

원고의 주택 임차권 존재 확인 청구는 이유 없다고 보아 모두 기각되었으며, 소송 총비용은 원고가 부담하도록 결정되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서 주로 적용된 법률은 구 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부개정되기 전의 것)입니다.

• 구 주택임대차보호법 제6조 제1항 (묵시적 갱신)​: '임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.' 이 조항은 임대인이 법정 기간 내에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 임대차 계약이 자동으로 갱신되는 '묵시적 갱신'에 관한 내용입니다. 본 사건에서 원고는 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 되었다고 주장했으나, 법원은 임대인 B의 아내가 2020년 3월경부터 갱신하지 않겠다는 의사를 원고에게 밝혔고, 계약 만료일인 2020년 6월 25일의 1개월 전까지 갱신 거절 통지가 유효하게 이루어졌다고 판단했습니다. 특히 2020년 6월 24일 발송된 내용증명 우편을 통해 갱신 거절의 의사가 명확히 전달되었으므로, 묵시적 갱신은 인정되지 않는다고 보았습니다.

• 합의에 의한 계약 연장의 증명: 임대차 계약의 연장은 임대인과 임차인 양 당사자 간에 명시적인 의사 합치가 있어야 합니다. 본 사건에서 원고는 임대인과 합의에 의해 계약을 연장했다고 주장했으나, 법원은 임대인 B가 2020년 3월부터 일관되게 계약 연장을 거부하고 명도를 요청하는 문자메시지, 구두 통보, 내용증명 등을 보낸 사실에 비추어 볼 때, 합의에 의한 계약 연장을 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 따라서 임대차 계약 연장 주장도 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

임대차 계약 갱신과 관련하여 분쟁을 피하기 위해서는 다음 사항들을 고려하는 것이 중요합니다.

• 명확한 갱신/갱신 거절 의사표시: 임대인과 임차인 모두 임대차 기간 만료 전 법정 기간(구 주택임대차보호법상 만료 1개월 전, 현행 주택임대차보호법상 6개월 전부터 2개월 전) 내에 갱신 여부에 대한 의사를 명확히 전달해야 합니다.
• 증거 남기기: 구두 통보만으로는 나중에 다툼이 생길 경우 입증하기 어려울 수 있습니다. 문자메시지, 카카오톡 메시지, 내용증명 우편 등 기록으로 남는 방법으로 의사를 표시하는 것이 좋습니다.
• 녹음 기록의 한계: 통화 녹음이나 중개사와의 대화 녹음은 정황 증거가 될 수 있으나, 상대방을 유도하여 얻은 진술이거나 제3자의 일방적인 의견인 경우 법원에서 증거로서의 효력을 제한적으로 판단할 수 있습니다. 특히, 본 사례에서는 공인중개사 사무원과의 대화 녹음이 원고의 유도 질문에 의한 것으로 보였고, 사무원이 작성한 진술서 내용과도 상충되어 갱신 합의의 증거로 인정되지 않았습니다.
• 개인적인 행동만으로는 부족: 임차인이 개인적으로 대출 연장을 문의하거나 준비하는 등의 행위는 임대차 계약 갱신에 대한 임대인의 동의를 증명하는 증거가 될 수 없습니다. 계약 갱신은 임대인과 임차인 양측의 명확한 의사 합치가 필수적입니다.
• 소유권 변동 시 임대차 관계 확인: 임대차 기간 중 주택 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자는 기존 임대인의 지위를 승계하므로, 기존 임대인과의 임대차 관계를 명확히 할 필요가 있습니다.