기타 부동산
일반적으로 이사를 하기 전 매수인은 매도인에게 잔금을 모두 지불해야 하고, 이와 동시에 매도인은 매수인에게 부동산 소유권이전을 위한 모든 서류를 주어야 해요. 임대차기간이 종료해서 이사를 가야하는데 새로운 임차인을 구하지 못해 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해서 등기를 하면 권리를 보장받을 수 있어요. 만약 계속 돈을 돌려받지 못한다면 임차보증금반환청구소송 또는 지급명령신청 등과 같은 소송을 통해 보증금을 돌려받을 수 있어요.
일반적으로 이사를 하기 전 매수인은 매도인에게 잔금을 모두 지불해야 하고, 이와 동시에 매도인은 매수인에게 부동산 소유권이전을 위한 모든 서류를 주어야 해요(「민법」 제568조 및 「부동산등기법」 제23조제1항 참조).
잔금을 지불하지 못한 경우
매수인이 정해진 일자에 잔금을 지불하지 못하면 임대인은 부동산 매매계약을 해지 할 수 있고 이미 받았던 계약금을 위약금으로 돌려주지 않아도 되므로 신중해야 해요(「민법」 제565조제1항).
정해진 일자에 잔금을 지불하지 않아 매도인에게 손해가 발생하면 매수인은 이에 대한 손해배상책임까지도 질 수 있으므로 유의하세요(「민법」 제551조).
은행 등에서 주택구입자금을 대출받으면 주택에 담보를 설정하는데 보통은 근저당권의 형태로 설정됩니다.
"근저당권"이란 ?
근저당권 설정등기 신청방법
근저당권 설정등기 제출서류
등기권리자(채권자, 은행)의 주민등록등(초)본 또는 법인등기사항증명서 및 등기의무자(매수인)의 인감증명서(「부동산등기법」 제48조제2항)
등록면허세영수필확인서(「지방세법」 제25조제1항제17호)
근저당권설정 계약서(「부동산등기법」 제75조)
등기필정보 또는 등기필정보통지서(「부동산등기법」 제50조제2항)
위임장(등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기를 하는 경우에 필요함)
근저당권 설정등기와 관련된 자세한 내용은 이 사이트 『부동산등기』 콘텐츠의 <근저당권-근저당권 설정등기> 에서 확인하실 수 있습니다.
** * 제 전세금보다도 많은 근저당권 설정등기가 가능한가요?**
(질문) 현재 제 명의의 전세금에 은행이 근저당을 설정해 놓았습니다. 그런데 대부업체에서 2순위로 다시 근저당을 설정한다고 하는데 은행과 대부업체의 채권최고액을 합해보면 제 전세금보다도 많습니다. 이런 근저당권 설정등기가 가능한가요?
(답변) 동일한 전세권을 목적으로 하는 수 개의 근저당권 설정등기의 채권최고액을 합한 금액이 대상 전세권의 전세금을 초과하는 등기도 가능합니다. 예를 들어, 전세금이 5,000만원인 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 3,500만원인 선순위 근저당권 설정등기가 된 후 다시 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 2,000만원인 후순위 근저당권 설정등기를 할 수 있습니다.
<「전세금을 초과한 전세권을 목적으로 하는 근저당권설정등기 가능 여부」(등기선례 제5-435호, 1997. 12. 4.)>
임차인이 이사를 나갈 경우 임대인으로부터 임차보증금을 받아야 하는데 일반적으로는 새로이 이사를 오는 새임차인이 임차보증금을 임대인에게 주면 그 금액을 받아서 이사를 가는 형태를 취하지요.
그런데 새로운 임차인이 이사를 오기 전에 이사를 해야 하거나, 보증금을 제때에 받지 못하고 있는 경우에는 어떻게 해야 할까요?
“임차권등기명령제도”란 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지는 상황을 막기 위해 법원의 집행명령을 받아 등기를 해서 대항력과 우선변제권을 유지시키는 제도를 말해요(「주택임대차보호법」 제3조의3 참조).
신청요건
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있어요(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
임차권등기명령 신청은 임차보증금 전부 뿐만 아니라 일부라도 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
신청방법
임차인은 임차권등기명령신청서를 작성해 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수하면 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
주택임차권등기명령신청서의 서식은 <대한민국 법원 전자소송포털-사건유형별 절차안내-공통안내-양식모음> 에서 확인하실 수 있습니다.
법원은 신청을 받은 후 변론 없이 재판을 할 수 있고, 결정으로 임차권등기명령을 내리게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항).
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).
등기방법
임차권등기명령 결정이 임대인에게 송달되면 법원은 등기소에 임차권등기를 해 주도록 촉탁합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제5조 본문).
주택임차권등기명령의 경우 결정을 임대인에게 송달하기 전에도 임차권등기를 촉탁할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제5조 단서).
효력
임차권등기가 되면 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되므로 이사를 가더라도 가지 않은 상태와 같이 보증금을 우선해서 받을 수 있어요(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 참조).
임대차 보증금 회수를 위한 방법 등에 대한 자세한 내용은 이 사이트 『주택임대차』 콘텐츠의 <임대차관계 종료-보증금의 회수-임차권등기명령 신청> 에서 확인하실 수 있습니다.
** * 임차권등기명령신청을 하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?**
(질문) 임대차계약서상 기간이 만료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 임차권등기명령신청을 하면 보증금을 반환받을 수 있나요?
(답변) 임차권등기명령신청은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이미 취득한 대항력과 우선변제권의 효력을 유지받기 위한 조치로 볼 수 있으므로, 보증금반환이 차일피일 미뤄진다면 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송 또는 지급명령신청 등을 고려해보셔야 할 것으로 생각됩니다.
<전세임대포털(http://jeonse.lh.or.kr) -전월세상담-상담사례>
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