재건축 아파트 상가 조합원 개발이익 배분 기준 관련 판결

E아파트 주택재건축정비사업조합이 수립하고 강남구청장으로부터 인가받은 관리처분계획에 대해 일부 상가조합원들이 소송을 제기한 사건입니다. 상가조합원들은 조합과 상가재건축위원회 간의 합의가 무효이거나 관리처분계획 자체가 위법하다고 주장했습니다. 특히 상가재건축위원회가 적법한 단체가 아니며, 상가 종전자산 평가가 불공정하고, 상가 기여 개발이익 산정 및 배분 방식이 위법하다고 주장했습니다. 법원은 상가재건축위원회가 비법인사단으로서 실체를 가지며, 조합과 위원회 간의 합의는 적법한 조합 총회 의결을 거쳤다면 유효하다고 보아 원고들의 대부분의 주장을 기각했습니다. 그러나 관리처분계획 내 개발이익의 구체적인 배분 기준과 방법을 전혀 정하지 않은 조항은 도시 및 주거환경정비법상 '균형 있는 배분' 원칙에 위배되며 재건축조합의 계획재량 범위를 벗어난 것으로 위법하다고 판단했습니다. 이에 따라 해당 관리처분계획 조항은 취소되었습니다.

관련 당사자

• 원고 B, C, D: E아파트 주택재건축정비사업 구역 내 상가를 소유한 상가조합원들
• 피고: E아파트주택재건축정비사업조합 (이 사건 재건축 사업의 시행자)
• 피고보조참가인: E아파트상가재건축위원회 (이 사건 정비구역 내 상가 소유자들 중 일부로 구성된 단체)

분쟁 상황

E아파트 주택재건축 사업이 진행되면서, 상가 소유 조합원들은 아파트 소유 조합원들과는 다른 이해관계를 가지게 되었습니다. 특히 상가재건축위원회(참가인)가 상가조합원들을 대변하여 재건축조합(피고)과 '상가 독립정산제 약정'을 포함한 여러 합의를 맺는 과정에서, 위원회에 가입하지 않은 상가조합원들(원고들)은 자신들의 재산권이 불공정하게 평가되거나 침해될 것을 우려하여 소송을 제기했습니다. 원고들은 관리처분계획상 종전 상가 자산평가액이 과소하게 평가되었고, 상가 기여 개발이익의 산정 및 배분 방식이 불투명하며, 특히 선지급되는 개발이익금의 구체적 배분 기준이 명확히 제시되지 않아 특정 단체(참가인)의 자의적인 결정에 맡겨지는 것에 강한 불만을 제기했습니다. 실제로 참가인 소속 조합원들에게만 개발이익금이 조기 지급되는 차별이 발생하여 법적 분쟁으로 이어지게 된 사건입니다.

핵심 쟁점

재건축조합과 상가재건축위원회 간의 합의가 적법한지 여부, 관리처분계획상 상가 종전자산 평가가 공정한지 여부, 상가 기여 개발이익의 산정 및 이전고시 전 선지급이 위법한지 여부, 그리고 관리처분계획에서 개발이익 배분 기준을 구체적으로 정하지 않은 것이 위법한지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다:

1. 상가재건축위원회의 적법성 및 대표 권한 주장에 대해: 참가인인 'E아파트상가재건축위원회'는 자체 운영규정을 갖추고 활동해 온 비법인사단으로서 실체를 가진다고 판단했습니다. 또한, 참가인이 미가입 상가조합원 전체를 대표하여 합의서를 작성했다고 볼 수는 없으나, 합의서 내용 자체는 미가입 조합원의 권리를 직접 구속하는 것이 아니며, 적법한 조합 총회 의결을 거쳤다면 도시정비법 등 강행법규에 위배되지 않는 한 유효하다고 보았습니다.
2. 신축상가 설계, 운영경비 지급 등 합의의 위법성 주장에 대해: 감정평가업자 추천 권한 부여, 운영경비 지급, 신축상가 설계 반영, 상가 기여 개발이익 확정 및 선지급 등의 내용이 포함된 합의서는 적법한 조합 총회 의결을 거쳤다면 도시정비법이 정하는 조합의 의사결정 사항으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 이는 '상가 독립정산제 약정'의 유효성을 긍정하는 판례의 태도와도 부합한다고 보아 위법하지 않다고 판결했습니다.
3. 관리처분계획상 상가 관련 부분 불특정 주장에 대해: 상가 관리처분계획이 상가재건축위원회와 협의하여 최종 결정한다는 조항은 합의서 등에 따른 선언적 의미이며, 구체적인 사항을 특정하지 않았다고 하여 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
4. 종전자산 평가가 부당하게 형평성을 침해했다는 주장에 대해: 상가 감정평가는 전문적 영역에 속하며, 평가업자의 선정 절차나 평가 방식에 중대한 하자가 없고, 평가 내용이 현저하게 객관적 합리성을 결여했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 특정 상가의 가치가 다른 상가보다 낮게 평가되었다는 결과만으로 형평성에 어긋나 위법하다고 볼 수 없다고 판결했습니다.
5. 상가 기여 개발이익의 산정·배분이 위법하다는 주장에 대해: 이전고시 전에 상가 기여 개발이익을 910억 원으로 '확정'하고 150억 원을 '선지급'하기로 한 조치는, 이 사건 관리처분계획에 포함된 총 수입과 총 사업비에 관한 사항을 변경하는 것이 아니며, '확정' 문언이 최종 청산 절차를 배제하는 것이 아니라고 보았습니다. 또한 도시정비법상 청산금을 이전고시일까지 분할 징수·지급할 수 있다는 규정이 있기에 곧바로 위법하다고 볼 수 없다고 판결했습니다.
6. 개발이익의 구체적 배분 기준·방법을 정하지 않은 이 사건 조항의 위법성 주장에 대해: '상가 관리처분계획은 상가재건축관련 합의서를 근거로 추후 상가재건축위원회와 협의하여 최종 결정하며, 신축상가와 기존상가의 규모 및 대지지분 차이에 대한 개발이익에 대해서는 상가조합원과 협의하여 개발이익에 대한 비용을 지급할 수 있다'는 조항(이 사건 조항)은 위법하다고 판단했습니다. 이 조항이 선지급되는 상가 기여 개발이익의 구체적인 배분 기준과 방법을 전혀 정하지 않아, 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제1호가 정하는 '균형 있게 분양신청자에게 배분'되어야 한다는 원칙에 위배되며 재건축조합이 행사할 수 있는 계획재량의 범위를 벗어난 것으로 보았습니다. 또한, 이러한 불특정 조항으로 인해 참가인 소속 조합원에게만 개발이익금이 조기 지급되는 등 미가입 조합원과의 차별이 발생하고 이는 헌법상 결사의 자유를 침해할 여지가 있다고 지적했습니다. 따라서 이 사건 조항 전체를 취소해야 한다고 판결했습니다.

결론

재건축조합의 관리처분계획 중 '상가조합원에게 선지급되는 개발이익에 관한 구체적 배분 기준과 방법을 전혀 정하지 않은 조항'은 위법하므로 취소되어야 한다고 판결했습니다. 이 결론은 제1심 판결과 같으며, 원고들과 피고보조참가인의 항소는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서 주로 언급된 관련 법령과 법리는 다음과 같습니다:

1. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제76조 제1항 제1호 (관리처분계획의 수립 기준):

   • 이 조항은 관리처분계획이 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 분양신청자에게 대지 또는 건축물이 '균형 있게 배분'되고 합리적으로 이용되도록 정해져야 한다고 규정합니다.
   • 본 판례에서는 상가 기여 개발이익의 구체적 배분 기준과 방법을 전혀 정하지 않고 상가재건축위원회에 포괄적으로 위임한 이 사건 조항이 이 '균형 있는 배분' 원칙에 위배된다고 판단하여 위법하다고 보았습니다. 관리처분계획은 그 권리 배분의 기준을 명확하게 밝혀야 하며, 최소한의 기준조차 정하지 않는 것은 조합원 재산권 침해 우려가 있다고 해석했습니다.

2. 도시정비법 제45조 제1항 (총회의 의결 사항):

   • 조합의 총회는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약', '사업시행계획서의 작성 및 변경', '관리처분계획의 수립 및 변경', '그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항' 등 주요 사항을 의결해야 합니다.
   • 판례는 상가재건축위원회에 감정평가업자 추천 권한 부여, 운영경비 지급, 개발이익 확정 및 선지급 등의 합의 내용이 적법한 조합 총회 의결을 거쳤다면, 이는 도시정비법이 정하는 조합의 의사결정 절차에 따라 이루어진 것으로서 유효할 수 있다고 판단했습니다. 이는 조합의 민주적 의사결정 절차를 통한 공공성 확보를 강조하는 법리입니다.

3. 도시정비법 제25조 제1항, 제2항 (사업 시행자):

   • 정비사업의 시행자는 원칙적으로 조합이며, 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 등, 토지주택공사 등, 건설업자 등과 '공동'으로 사업을 시행할 수 있다고 규정합니다.
   • 본 판례는 상가재건축위원회와 같은 임의단체가 피고 조합의 조합원 중 일부로 구성된 단체라는 점을 감안하여, 상가 부분 재건축에 대한 협의 및 자율적 계획 마련을 보장하는 '상가 독립정산제 약정'의 유효성을 긍정하는 기존 판례의 태도와 부합한다고 보았습니다. 즉, 특정 단체에 권한을 부여하는 것이 법령 문언이나 입법 취지에 위배된다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.

4. 도시정비법 제74조 제1항 (관리처분계획의 내용) 및 제89조 제1항, 제2항 (청산금):

   • 관리처분계획에는 일반 분양분의 추산액, 정비사업비 추산액, 조합원 분담 규모 및 시기 등이 포함되어야 합니다. 또한 청산금은 이전고시 후에 징수하거나 지급하는 것이 원칙이나, 총회 의결을 거쳐 관리처분계획 인가 후부터 이전고시일까지 '분할징수'하거나 '분할지급'할 수 있다고 규정합니다.
   • 판례는 상가 기여 개발이익의 이전고시 전 '선지급'이 청산 절차를 배제하는 것이 아니며, 도시정비법상 청산금의 분할 징수·지급 규정이 있으므로 곧바로 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

5. 민법 제75조 제1항 (사단법인의 설립행위) 및 비법인사단 법리:

   • 어떤 단체가 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 의사결정 및 집행기관을 두는 등 조직을 갖추고 활동한다면, 민법상 법인에 준하는 '비법인사단'으로서의 실체를 가진다는 법리입니다.
   • 본 판례에서는 상가재건축위원회가 자체 운영규정, 회원, 의사결정 및 집행기관을 갖추고 활동했으므로 비법인사단에 해당한다고 보아, 그 이름으로 조합과 권리·의무에 관한 약정을 체결하는 것이 허용될 수 있다고 판단했습니다.

6. 행정계획 재량의 한계:

   • 재건축조합이 행정주체의 지위에서 수립하는 관리처분계획은 행정계획의 일종으로 상당한 재량이 인정되지만, 법령에 부합하고 조합원들 사이의 균형과 형평이 어긋나지 않도록 그 재량을 행사해야 합니다.
   • 이 사건 조항과 같이 개발이익 배분 기준과 방법을 전혀 정하지 않은 것은 재건축조합이 행사할 수 있는 계획재량의 범위를 벗어난 것으로 위법하다고 판단했습니다.

7. 헌법상 결사의 자유 (소극적 자유권):

   • 결사의 자유는 개인이 어떤 단체에 가입하지 않을 자유(소극적 자유권)도 포함합니다.
   • 판례는 특정 단체(상가재건축위원회)에 가입한 조합원에게만 개발이익금을 조기 수령하는 등의 인센티브를 부여하는 것이, 합리적 근거 없이 미가입 조합원을 차별하고 헌법이 규정하는 결사의 자유를 실질적으로 침해할 여지가 있다고 지적했습니다.

참고 사항

1. 관리처분계획의 명확성 확보: 재건축 사업에서 상가와 같이 특수한 이해관계를 가진 조합원 집단이 있는 경우, 조합은 관리처분계획에 모든 조합원의 재산권에 영향을 미치는 중요 사항, 특히 개발이익 배분 기준과 방법을 명확하고 구체적으로 명시해야 합니다. 불특정하거나 특정 단체의 자의적인 결정에 포괄적으로 위임된 조항은 위법으로 판단될 수 있습니다.
2. 조합원 간 형평성 유지: 관리처분계획은 모든 조합원에게 균형 있고 합리적으로 권리가 배분되도록 수립되어야 합니다. 특정 단체에 가입 여부에 따라 개발이익금 지급 시기 등에서 차등을 두는 것은 합리적 근거 없이 조합원을 차별하는 것으로 판단될 수 있으며, 이는 헌법상 결사의 자유를 침해할 소지도 있습니다.
3. '상가 독립정산제 약정'의 활용과 한계: 상가와 아파트 조합원 간 이해관계가 다를 때 '상가 독립정산제 약정'과 같은 합의를 통해 상가 부분의 계획을 자율적으로 마련할 수 있도록 하는 것은 유효성을 인정받을 수 있습니다. 그러나 이러한 합의는 반드시 적법한 조합 총회 의결을 거쳐야 하며, 그 내용이 도시정비법 등 강행규정을 잠탈하거나 조합원 간의 형평성을 현저히 해치지 않아야 합니다.
4. 감정평가의 전문성 존중과 검토: 종전자산 감정평가는 전문 감정평가업자의 영역으로 존중되지만, 평가 방식이나 과정이 법령에 위배되거나 현저히 합리성을 결여한 잘못이 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 평가 결과가 불공정하다고 판단되면 구체적인 근거를 들어 다툴 수 있습니다.
5. 총회 의결의 중요성: 조합의 중요 의사결정(사업시행계획, 관리처분계획 변경, 조합원 부담 계약 등)은 반드시 도시정비법과 정관에 따른 적법한 총회 의결을 거쳐야 합니다. 이러한 절차적 정당성이 확보되지 않으면 해당 결정은 무효 또는 취소될 수 있습니다.