손해배상
주식회사 A는 호텔 객실 소유주로서 주식회사 B가 호텔 공용 부분(전기실, 엘리베이터 등)을 독점적으로 점유하고 사용을 방해하여 객실 운영에 손해를 입었다고 주장하며 10억 5,143만 4,616원의 손해배상을 청구했습니다. 주식회사 B는 공용 부분 관리 권한이 있었다고 반박하며, 주식회사 A가 객실 소유주가 아니었던 기간의 손해나 숙박업 등록을 하지 않아 영업 이익을 얻을 수 없었으므로 손해배상을 청구할 수 없다고 주장했습니다. 법원은 주식회사 B의 공용 부분 독점 점유가 불법 행위임을 인정하고, 주식회사 A의 손해배상 청구를 받아들였으며, 주식회사 B의 항소를 기각하여 1심 판결을 유지했습니다.
이 사건은 주식회사 A가 소유한 호텔 객실의 원활한 사용을, 주식회사 B가 호텔 공용 부분(수변전실, EPS실, 펌프실, 엘리베이터 등)을 독점적으로 점유하고 통행 및 사용을 방해함으로써 막은 상황에서 발생했습니다. 주식회사 B는 일부 객실 소유주들로부터 운영을 위탁받았다는 이유로 2018년 8월 16일부터 2021년 7월 20일까지 공용 부분을 장악했으며, 이로 인해 전체관리단 및 주식회사 A와 같은 다른 소유주들과 마찰을 겪었습니다. 법원의 방해금지 가처분 결정(2019년 10월 23일, 2020년 5월 10일)과 간접 강제금 1억 8천만 원(= 위반 행위 360회 × 50만 원) 부과에도 불구하고 주식회사 B의 독점적 점유는 계속되었습니다. 결국 주식회사 A는 주식회사 B의 불법 행위로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다.
주식회사 B가 호텔 공용 부분을 독점 점유하고 주식회사 A의 사용을 방해한 행위가 불법 행위에 해당하는지 여부와, 주식회사 A가 객실을 신탁한 기간 동안 발생한 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있는지 여부, 그리고 주식회사 A가 숙박업 등록을 하지 않았으므로 손해배상을 청구할 수 없는지 여부, 마지막으로 손해배상 범위에 공용 부분 사용 방해로 인해 납부한 관리비 상당액이 포함되는지 여부가 쟁점이었습니다.
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 그에 해당하는 원고의 청구를 기각해달라는 피고의 항소를 기각했습니다. 이에 따라 피고 주식회사 B는 원고 주식회사 A에게 10억 5,143만 4,616원 및 이에 대한 지연 이자를 지급해야 합니다. 항소비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 주식회사 B가 호텔 공용 부분을 독점적으로 점유하여 주식회사 A의 공용 부분 및 객실 사용을 방해한 것이 불법 행위에 해당한다고 판단했습니다. 또한 신탁 기간 중 발생한 손해배상 청구권은 신탁 관계 종료 후 수익자인 주식회사 A에게 귀속되며, 숙박업 등록 여부와 무관하게 공용 부분 사용 방해로 인한 손해가 발생했음을 인정했습니다. 이에 따라 주식회사 A가 총괄관리단에 납부한 관리비 9,251만 300원 상당액도 불법 행위로 인한 손해에 해당한다고 보아 총 10억 5,143만 4,616원의 손해배상 책임을 인정하고 주식회사 B의 항소를 기각했습니다.
민법상 불법 행위 책임: 타인의 고의 또는 과실로 인한 위법 행위로 손해가 발생한 경우, 그 손해를 배상해야 합니다(민법 제750조). 이 사건에서 피고의 공용 부분 독점 점유 및 사용 방해는 원고에게 손해를 발생시킨 불법 행위로 인정되었습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률: 집합건물의 공용 부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며(제10조), 각 공유자는 공용 부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(제11조). 특정 소유자나 관리 단체가 다른 구분소유자의 사용을 막을 권한이 없습니다. 신탁법 제27조 (신탁재산의 구성): '신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.' 이 조항은 원고가 신탁 기간 중 발생한 손해배상 채권도 신탁 재산에 해당하여 신탁 종료 후 원고에게 귀속될 수 있음을 뒷받침합니다. 신탁법 제101조 제3항 (수익자의 지위 승계): '수익자가 사망하거나 파산 등의 사유로 신탁관계가 종료된 때에는 수익자의 상속인이나 파산관재인 등 승계인이 수익자의 지위를 승계한다.' 본 사건에서는 신탁 관계 종료 시 신탁의 수익자인 원고에게 손해배상 채권이 귀속된다는 법리가 적용되었습니다. 손해배상 책임의 범위: 불법 행위로 인한 손해는 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 차임 상당액으로 볼 수 있으며, 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 측에서 증명할 책임이 있습니다(대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결, 대법원 2017. 6. 15. 선고 2015다77717,77724 판결 등). 또한, 공용 부분 사용 방해로 인해 납부하게 된 관리비 상당액도 손해로 인정될 수 있습니다.
집합건물의 공용 부분은 모든 구분소유자가 공동으로 사용하고 수익할 권리가 있습니다. 특정 단체가 일부 소유주로부터 위탁받았다고 하더라도 다른 소유주의 사용을 배제할 독점적인 권한이 있다고 볼 수 없습니다. 공용 부분 사용을 방해받는 경우, 법원에 방해금지 가처분 신청을 통해 신속하게 해결을 시도할 수 있습니다. 가처분 결정에도 불이행하면 간접 강제금 부과를 통해 강제 집행을 할 수 있으므로 이러한 법적 절차를 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다. 부동산 신탁 계약 시 신탁 기간 중 신탁 재산에 발생한 손해배상 채권은 신탁 재산에 속하며, 신탁 종료 시 수익자에게 귀속될 수 있으므로 신탁 계약 내용을 잘 확인하여 자신의 권리를 행사할 수 있는지 파악해야 합니다. 불법 행위로 인해 부동산 사용 수익이 어려웠다면, 임료 상당액이나 실제로 발생한 관리비 등의 손해를 입증할 수 있는 자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다. 사업자 등록 여부와 무관하게 실제 사용 수익 방해로 인한 손해가 발생했다는 점을 입증할 수 있습니다.
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