기타 민사사건
피고 C가 분양받은 아파트 분양권을 원고 A와 B에게 전매하는 과정에서, 피고의 아버지 L이 원고들의 중개사 K과 협의하여 권리금, 계약금 등의 주요 사항을 합의하고 계약금 총 2,000만 원이 지급되었습니다. 그러나 피고 측은 원고들이 계약 서류를 미루고 계약금 일부만 송금했다는 이유로 일방적으로 계약 파기를 통보하며 계약금 반환을 주장했습니다. 이에 원고들은 계약의 유효성을 주장하며 명의변경 절차 이행을 청구하였고, 항소심 법원은 계약서가 없었음에도 핵심 사항에 대한 합의와 계약금 지급이 있었으므로 유효한 계약이 성립했다고 판단하여 피고에게 명의변경 절차를 이행할 것을 명령했습니다.
피고 C는 2019년 4월 24일 주식회사 I로부터 아파트를 분양받았습니다. 같은 해 10월 19일부터 원고들을 대리한 공인중개사 K과 피고를 대리한 그의 아버지 L 사이에 분양권 전매 협상이 진행되었습니다. L은 K에게 '입금가 칠천입니다'(권리금 7,000만 원)라는 메시지와 함께 피고의 은행 계좌번호 등을 전달했습니다. 원고 A은 2019년 10월 30일 피고 명의 계좌로 계약금 일부 500만 원을 송금했고, L는 이를 확인했습니다. 이후 10월 31일 L는 K에게 분양계약서 전체 사본을 전달했으며, 원고 A은 11월 6일 500만 원, 11월 12일 1,000만 원을 추가로 송금하여 총 2,000만 원을 지급했습니다. 피고와 L는 명의변경 절차를 준비하는 듯한 모습을 보이다가, 11월 20일 L는 원고들이 계약서류를 미루고 계약금 일부만 송금했다며 계약 파기를 통보했습니다. 이에 원고들은 계약의 유효성을 주장하며 소송을 제기했습니다.
정식 서면 계약서 없이 구두 및 메시지 합의와 계약금 지급만으로 아파트 분양권 전매 계약이 유효하게 성립되었는지 여부, 주택법상 전매제한 규정이 분양권 전매 계약의 사법상 효력에 영향을 미치는지 여부, 그리고 피고가 계약을 적법하게 해제했는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
제1심 판결을 취소하고 피고는 원고들로부터 6,600만 원을 지급받음과 동시에 원고들에게 인천 연수구 G아파트 H호에 관하여 2019. 10. 31.자 권리의무승계(양도)를 원인으로 하는 분양공급계약상의 수분양자 명의변경절차를 이행하도록 명령했습니다. 소송총비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
항소심 법원은 원고들과 피고 사이에 아파트 분양권 전매 계약이 유효하게 성립되었다고 판단했습니다. 비록 공식적인 계약서는 작성되지 않았지만, 피고 측 대리인이 권리금을 제시하고 원고들이 계약금을 송금하며 핵심 계약 사항에 대한 의사 합치가 이루어졌다고 보았습니다. 또한, 주택법상의 전매제한 규정은 계약의 사법상 효력까지 무효로 하는 것은 아니라는 대법원 판례를 인용하여 피고의 주장을 기각하고 원고들의 청구를 인용했습니다.
본 사건에서는 계약 성립의 요건과 주택법상 전매제한 규정의 효력이 주요 법적 쟁점이 되었습니다. 대법원 판례에 따르면 계약이 성립하려면 본질적인 사항이나 중요한 사항에 대해 당사자 간의 구체적인 의사 합치가 있거나, 최소한 장래에 그 내용을 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법에 대한 합의가 있어야 합니다. 아파트 분양권 전매 계약에서는 분양 목적물, 권리금의 액수, 분양대금, 소유권 이전 시기 등이 중요 사항으로 간주됩니다. 법원은 피고의 아버지 L이 K에게 '입금가 칠천입니다'라는 메시지와 계좌정보, 분양계약서 사본 등을 보냈고, 원고들이 권리금 7,000만 원에 대한 합의를 전제로 2,000만 원의 계약금을 송금했으며, 피고 측이 이를 수령하고 명의변경 절차를 준비하는 듯한 행위를 한 점 등을 종합하여 계약의 중요 사항에 대한 합의가 이루어졌다고 판단했습니다. 한편, 피고가 계약 무효의 근거로 주장한 구 주택법 제64조 및 구 주택법 시행령 제73조의 전매제한 규정에 대해 법원은 대법원 판례를 인용하여 전매제한 규정은 주택의 전매행위를 제한하는 강행규정이지만, 전매 계약 자체의 사법상 효력까지 무효로 하는 규정은 아니라고 보았습니다. 즉, 전매제한 규정 위반은 행정적인 제재 대상이 될 수 있지만, 당사자 간의 매매 계약 자체는 유효하게 성립할 수 있다는 법리를 적용했습니다. 이로써 피고의 계약 무효 주장은 받아들여지지 않았습니다.
계약은 반드시 서면으로 작성해야 하는 것은 아니며, 중요한 내용(매매대금, 권리금, 잔금 지급 시기 등)에 대한 당사자들의 구체적인 합의가 있다면 구두나 문자 메시지, 이메일 등의 방식으로도 유효하게 성립될 수 있습니다. 중요한 의사 교환이나 합의 내용은 반드시 문자, 녹취 등 객관적인 증거로 남겨 두는 것이 좋습니다. 부동산 거래에서 계약금을 주고받았다면, 이는 계약 성립의 강력한 증거가 될 수 있으며, 이후의 대화 내용이나 행동도 계약의 유효성을 판단하는 데 중요한 요소로 작용할 수 있습니다. 분양권 전매와 같이 주택법상 전매제한 규정이 있는 경우에도, 대법원은 이러한 규정이 행정적 제재의 근거가 될지언정, 당사자 간의 전매 계약 자체의 사법상 효력까지 무효로 하는 것은 아니라고 보고 있습니다. 그러나 법규정을 준수하는 것이 불이익을 방지하는 가장 좋은 방법입니다. 계약 해지를 주장하려면 약정된 해제 사유나 법정 해제 사유(예: 상대방의 이행 지체)가 명확해야 하며, 해제권 행사의 의사를 상대방에게 명확히 전달하고 증거를 확보해야 합니다. 단순히 계약금 지급이 지연된다는 이유만으로 일방적으로 계약을 파기하는 것은 법적으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
