부동산 매매/소유권 · 임대차
음식점을 운영하던 임차인이 건물 누수 문제로 영업에 어려움을 겪자 임대인에게 수리를 요구했으나 해결되지 않았습니다. 이에 임차인은 임대인의 임대차 목적물 사용·수익 의무 불이행을 이유로 계약 해지를 통보하고 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 반대로 임대인은 임차인의 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보하고 건물 인도와 미지급 차임 및 부당이득 반환을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임대인의 수선 의무 불이행으로 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단하여 임대인에게 보증금 일부를 반환하라고 명령했으며, 임차인이 청구한 권리금 상당의 손해배상과 임대인이 제기한 반소는 모두 기각했습니다.
원고 A는 2018년 11월부터 별지 기재 부동산에서 일반음식점 ‘E’를 운영해왔습니다. 2020년 7월 3일, 피고 B와 C가 해당 부동산을 매수하면서 원고와의 임대차 계약상 임대인의 지위를 승계했고, 2020년 7월 11일 보증금 2,000만 원, 차임 52만 원, 기간 2022년 7월 1일까지로 하는 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 2020년 7월 21일경 부동산에 누수가 발생하여 원고는 피고들에게 수선을 요구했고, 피고들은 2020년 9월 8일 방수 공사를 진행했으나 누수는 계속되었습니다. 원고는 2021년 7월 13일 피고들에게 다시 누수 수리를 요구하며 불응 시 계약 해지를 통보하겠다고 했고, 피고들은 2021년 8월 2일 원고의 3기 이상 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 이에 원고는 피고들의 임대 목적물 사용·수익 의무 위반으로 인해 영업이 불가능해졌음을 이유로 2021년 8월 6일 계약 해지를 통보했습니다. 원고는 2021년 7월경부터 영업을 중단했으며 2022년 7월 25일 피고들에게 부동산을 명도했습니다.
건물 누수 하자로 인해 임차인이 영업을 지속할 수 없을 때 임대인의 임대차 목적물 사용·수익 의무 불이행을 이유로 한 임대차 계약 해지의 적법성, 해지 시 임대차보증금 반환 범위 및 임차인의 권리금 상당 손해배상 청구 인정 여부, 그리고 임차인의 차임 연체를 이유로 한 임대인의 계약 해지 및 건물 인도, 미지급 차임 및 부당이득 반환 청구의 타당성입니다.
법원은 피고(반소원고)들이 연대하여 원고(반소피고)에게 18,652,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 본소청구(권리금 손해배상 등)와 피고들의 반소청구(건물 인도, 미지급 차임, 부당이득 등)는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 본소의 50%는 원고가, 나머지는 피고들이 부담하고, 반소에 관한 부분은 피고들이 부담하도록 했습니다.
이 사건 판결은 임대인이 임대차 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로 유지해야 할 의무를 강조하고 있습니다. 건물의 심각한 하자로 인해 임차인의 영업이 불가능해진 경우, 임대인의 의무 불이행을 이유로 임대차 계약이 적법하게 해지될 수 있음을 명확히 했습니다. 또한, 임대차 보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계에 있어 임대인이 보증금 반환을 제공하기 전까지는 임차인이 건물을 점유해도 불법 점유로 보지 않으며, 실질적인 이득이 없는 점유는 부당이득으로 인정되지 않는다는 법리를 재확인했습니다. 권리금 손해배상에 대해서는 임대인의 채무불이행으로 인한 손해 발생과 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있었을 것이라는 점이 구체적으로 입증되지 않는 한 인정되기 어렵다는 입장을 보였습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
민법 제623조 (임대인의 의무): 이 조항은 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 인도하고, 계약 기간 동안 임차인이 이를 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있음을 규정합니다. 본 사건에서는 건물 누수가 심하여 음식점 영업이 불가능할 정도였으므로, 임대인이 이 의무를 제대로 이행하지 않았다고 판단되었습니다. 임대인이 목적물의 하자를 수리하여 임차인이 정상적으로 사용할 수 있도록 해야 할 의무를 의미합니다.
민법 제627조 (임차인의 해지권): 이 조항은 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위(수선 등)를 하거나, 임차인이 목적물을 사용할 수 없게 된 때에는 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 본 사건에서 임차인은 건물 누수로 인해 일반음식점 영업이 불가능한 상태가 되었음에도 임대인이 적절한 수선을 하지 않아 목적물 사용·수익에 필요한 상태를 유지하지 못했으므로, 임차인의 계약 해지 통보는 적법하다고 인정되었습니다.
임대차보증금 반환 의무와 건물 인도 의무의 동시이행 관계: 판례는 임대차 계약이 종료되었을 때, 임차인의 임대차 목적물 반환 의무와 임대인의 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무가 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있다고 봅니다. 따라서 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하거나 그 이행을 제공하지 않는 한, 임차인이 건물을 계속 점유하더라도 불법 점유가 아니며, 이에 대한 손해배상 의무도 발생하지 않습니다.
권리금의 법적 성격 및 손해배상: 권리금은 임대차 계약의 내용이 아닌 별개의 계약으로 보며, 영업 시설, 거래처, 신용, 영업 노하우 등 무형의 재산적 가치에 대한 대가입니다. 임대인의 채무불이행으로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 되었다는 이유로 손해배상을 청구하는 경우, 그 손해의 발생과 액수, 그리고 임대인의 채무불이 없었더라면 권리금을 새로운 임차인으로부터 회수할 수 있었을 것이라는 점을 임차인이 구체적으로 입증해야만 인정될 수 있습니다. 본 사건에서는 이러한 입증이 부족하다고 보아 권리금 상당의 손해배상 청구가 기각되었습니다.
부당이득 반환 의무: 법률상 원인 없이 이득을 얻어 다른 사람에게 손해를 가한 경우 그 이득을 반환해야 하는 의무입니다. 그러나 임차인이 임대차 계약 종료 후에도 건물을 점유했지만, 누수 등으로 인해 이를 본래의 목적대로 사용·수익하지 못하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인의 부당이득 반환 의무는 성립되지 않습니다. 본 사건에서는 임차인이 누수 하자로 인해 영업을 중단했으므로, 점유 기간 동안 차임 상당의 부당이득을 얻었다고 보기 어렵다고 판단되었습니다.
임차한 건물에 누수나 침수 등 중대한 하자가 발생하여 영업이나 거주가 어려워진 경우, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.
