건축/재개발 · 행정
이주택지 분양권을 매도한 당사자 A가 아직 사업 시행자로부터 분양권을 공급받기 전에 매수인 B와 체결한 분양권 매매계약이 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 택지개발촉진법 규정에 따라 사업 시행자의 동의 없이, 그리고 실제 택지 공급 계약이 체결되기 전에 이루어진 분양권 전매 계약은 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 매매계약의 무효를 확인하고, 매도인 A는 매수인 B에게 받은 매매대금 2억 3천만 원과 이자를 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 자신의 토지가 부산 C 개발사업에 편입되면서 한국수자원공사로부터 이주자택지 수분양권을 받게 될 예정이었습니다. 원고 A는 2016년 6월 27일, 아직 한국수자원공사로부터 분양권을 공급받지 않은 상태에서 피고 B에게 이 수분양권을 2억 3천만 원에 매도하고 대금을 받았습니다. 이후 2021년 12월 28일 원고 A는 한국수자원공사와 이주자택지 분양계약을 체결하여 분양권을 정식으로 받게 되었습니다. 이에 원고 A는 자신이 피고 B와 체결했던 2016년 매매계약이 택지개발촉진법에 따라 사업 시행자의 동의 없이 체결되었으므로 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 반면 피고 B는 매매계약이 유효하므로 원고 A가 분양권 명의변경 절차를 이행해야 한다고 주장하거나, 만약 무효라면 매매대금을 돌려받아야 한다고 주장하며 반소를 제기했습니다.
이주자택지 분양권 매매계약이 실제 택지 공급 계약이 체결되기 전 사업 시행자의 동의 없이 이루어진 경우, 택지개발촉진법에 따라 그 효력이 무효인지 여부, 그리고 무효로 판단될 경우 매매대금의 반환 의무 발생 여부
원고 A와 피고 B 사이에 체결된 이주택지 분양권 매매계약은 무효임을 확인합니다. 원고 A는 피고 B에게 매매대금 2억 3천만 원과 이에 대한 이자(2016년 6월 28일부터 2023년 3월 9일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)를 지급해야 합니다. 피고 B가 제기한 주위적 반소 청구(명의변경 절차 이행 청구)는 기각합니다.
재판부는 이주자택지 분양권 매매가 사업 시행자의 동의 없이 택지 공급 계약 체결 전에 이루어졌으므로 택지개발촉진법에 따라 무효라고 보았습니다. 이에 따라 매수인 B의 명의변경 요청은 받아들여지지 않았으나, 매매대금은 부당이득으로 인정되어 원고 A가 피고 B에게 매매대금과 이자를 반환하도록 판결했습니다.
이 사건의 핵심은 택지개발촉진법 제19조의2와 그 시행령 제13조의3입니다. 택지개발촉진법은 택지개발사업으로 조성된 택지를 공급받은 자가 소유권이전등기 전에 해당 택지를 전매하는 행위를 원칙적으로 금지하고 있습니다. 다만, 대통령령이 정하는 예외적인 경우에는 전매를 허용하되, 이때에도 사업 시행자의 동의를 반드시 받도록 규정합니다. 판례는 이러한 '사업 시행자의 동의'가 택지 공급 계약이 체결된 이후에야 가능한 것이므로, 공급 계약이 체결되기도 전에 사업 시행자의 동의 없이 이루어진 이주택지 분양권 매매계약은 법률상 무효라고 해석했습니다. 또한, 무효로 된 계약에 따라 지급된 매매대금은 법률상 원인 없는 이득인 '부당이득'에 해당하며, 이를 받은 자는 상대방에게 이를 반환할 의무가 있습니다. 특히 민법 제749조 제2항에 따라 매매대금을 받은 날부터 악의의 수익자로서 법정이자를 가산하여 반환해야 할 책임이 있습니다.
이주자택지 분양권과 같은 특별한 권리나 일반 분양권 매매 시에는 관련 법령을 반드시 확인해야 합니다. 특히, 택지개발촉진법은 소유권이전등기 전 택지 전매를 원칙적으로 금지하며, 예외적인 경우에도 사업 시행자의 동의를 필수 요건으로 합니다. 사업 시행자의 동의는 일반적으로 택지 공급 계약이 체결된 이후에만 가능하므로, 공급 계약 전의 전매는 무효로 판단될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 관련 법규를 위반한 계약은 설령 대금을 주고받았더라도 법적으로 무효가 되어 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 또한 매매계약이 무효가 되면 받은 돈을 이자와 함께 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 거래 시에는 반드시 관련 기관에 전매 가능 여부 및 절차에 대해 충분히 확인하는 것이 중요합니다.
