학원 용도변경 불가 주장으로 인한 임대차보증금 반환 사건

원고는 학원 운영을 위해 피고로부터 상가 호실을 임차하며 임대차보증금 1억 5천만 원을 지급했습니다. 계약 특약에 따라 피고는 임대인으로서 임차 목적에 맞는 용도변경 의무를 부담했습니다. 그러나 용도변경 허가 신청 후 관할 구청으로부터 보완 요청을 받자 원고는 용도변경이 불가능하다며 계약 해지를 통보하고 보증금 반환 및 손해배상 2억 원을 청구했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 학원 운영을 목적으로 부동산을 임차한 회사
• 피고 주식회사 B: 건축 공사업 및 부동산 임대업을 목적으로 임차 호실을 제공한 회사

분쟁 상황

원고는 학원 운영을 위해 피고로부터 상가 호실을 임차하고 임대인이 용도를 교육연구시설로 변경하기로 하는 특약을 맺었습니다. 용도변경 신청 후 구청으로부터 직통계단 설치 등의 보완 요청을 받자 원고는 용도변경이 불가능하거나 현저히 곤란하다고 판단하여 2023년 11월 2일 임대차 계약 해지를 통보하고 임대차 보증금 반환 및 손해배상을 요구했습니다. 피고는 용도변경이 불가능하지 않으며 협조 의무를 다하고 있고 원고의 해제 통보가 적법하지 않다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

임대인인 피고가 임차 목적물인 호실을 교육연구시설로 용도 변경할 의무를 부담하는지 여부, 피고의 용도변경 의무가 이행불능 상태에 빠졌는지 여부, 피고가 임차 목적물의 인도 의무 또는 용도변경 의무를 지체하였는지 여부, 약정해제권 행사 요건이 충족되었는지 여부

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 호실의 공부상 용도를 교육연구시설로 변경할 의무가 임대인인 피고에게 있다고 보았습니다. 그러나 용도변경이 현실적으로 불가능하거나 현저히 곤란하다고 볼 증거가 없으므로 이행불능을 이유로 한 해제 주장은 인정되지 않았습니다. 또한 원고가 합의된 인도일 이전인 2023년 11월 2일에 이 사건 임대차계약의 해제를 주장하면서 이 사건 호실의 인수를 거절했으므로 피고가 인도의무나 용도변경 의무를 지체했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 적법한 이행 최고도 없었으므로 이행지체를 이유로 한 해제도 인정되지 않았으며 약정해제 사유 역시 발생하지 않았다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

건축법 제11조 제1항: 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다는 규정입니다. 이 사건에서 법원은 교육연구시설로 용도를 변경하기 위해 직통계단을 설치하는 것은 대수선에 해당하며 소유자인 피고가 허가를 받아야 한다고 판단했습니다. 이는 임대인이 임차인의 임차 목적에 따라 사용 수익할 수 있도록 협력해야 할 의무의 한 내용으로 보았습니다. 계약 해제 및 이행 불능/지체 원칙: 민법상 계약 해제는 상대방의 채무 불이행(이행 지체, 이행 불능)이 있을 때 가능합니다. 이행 불능은 채무의 이행이 객관적으로 불가능해진 경우를 의미하며 이행 지체는 채무 이행기가 도래했음에도 이행하지 않는 경우를 말합니다. 이행 지체를 이유로 해제하려면 채권자가 채무자에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고해야 합니다. 이 판결에서 법원은 용도변경 의무의 이행이 불가능하다고 볼 증거가 없고 원고가 피고의 의무 이행기 이전에 계약 해제 의사를 명확히 밝혀 이행 최고가 적법하지 않았다고 보았습니다. 동시이행항변권 및 수령지체: 계약 당사자 일방이 자기 채무의 이행을 제공하지 않으면서 상대방의 채무 이행을 요구하거나 상대방의 이행 제공을 거절하는 경우 상대방은 자기 채무 이행을 거절할 수 있습니다(동시이행항변권). 이 사건에서는 원고가 합의된 인도일 이전에 인수를 거절했으므로 피고의 인도 의무 지체가 발생하지 않았다고 판단되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 건물 용도 변경이 필요한 경우 누가 어떠한 의무를 부담할지 구체적인 이행 시점과 책임 범위 등을 명확히 특약사항으로 정해야 합니다. 단순히 '임대인이 용도를 변경한다'는 문구보다는 '언제까지 어떤 절차를 거쳐 어떤 보완 사항이 발생할 경우 누가 책임을 지고 비용을 부담할 것인지' 등을 상세히 기재하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 계약 해제를 주장할 때는 상대방의 채무 불이행 여부 이행 불능 또는 이행 지체의 요건 충족 여부를 신중히 판단해야 합니다. 이행 지체를 이유로 계약을 해제하려면 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)해야 하며 상대방이 그 기간 내에 이행하지 않을 경우에 해제권이 발생합니다. 건축물의 용도변경은 건축법 등 관련 법규에 따라 절차가 복잡하고 보완 요청이 있을 수 있습니다. 보완 요청이 있었다고 해서 무조건 용도변경이 불가능하거나 현저히 곤란하다고 단정하기는 어렵습니다. 건축 전문가의 객관적인 의견을 구하여 이행 가능성을 확인하는 것이 중요합니다. 임대차 목적물 인도와 관련하여 인도일을 변경하는 합의가 있었을 경우 변경된 인도일 이전에 임차인이 일방적으로 인수를 거절하거나 계약 해제를 주장하면 임대인의 인도 의무 지체가 인정되지 않을 수 있습니다.