부동산 매매/소유권
원고 A구역 주택재건축정비사업조합은 도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축사업을 시행하던 중, 사업에 동의하지 않거나 회답하지 않은 토지 공유자인 피고 B, C, D, E에게 매도청구권을 행사하여 부동산 소유권이전등기 및 인도를 요구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 원고 조합의 매도청구권 행사를 인정하여, 피고들은 원고로부터 각 347,059,355원을 지급받음과 동시에 각자 소유한 부동산 지분 4분의 1에 대한 소유권이전등기절차를 이행하고 해당 부동산을 인도하라고 판결했습니다. 이 매매대금은 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 시가에서 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무액을 공제하여 산정되었습니다.
원고 A구역 주택재건축정비사업조합은 부산 해운대구 F 일원에서 주택재건축정비사업을 진행하던 중, 사업 구역 내 부동산의 4분의 1 지분씩을 소유하고 있던 피고들이 조합설립에 동의하지 않거나 조합의 최고에 회답하지 않자, 도시정비법에 따른 매도청구권을 행사했습니다. 조합은 2020년 8월 26일경 피고들에게 조합설립 동의 여부를 묻는 최고서를 발송했으나, 피고 B, C, D에게 발송된 최고서는 반송되었고, 피고 E는 최고서를 받았음에도 2개월 이내에 회답하지 않았습니다. 이에 조합은 2020년 12월 28일 피고들을 상대로 매도청구 소송을 제기하면서, 이 최고서를 첨부한 소장 부본을 피고들에게 공시송달했습니다. 피고들은 이 소장 부본이 송달된 뒤 2개월 이내에도 회답하지 않았습니다. 이후 법원은 매도청구권 행사 여부와 매매대금 산정 및 동시이행 관계를 판단하게 되었습니다.
재건축정비사업조합의 매도청구권 행사 요건 및 매매계약 성립 시점, 매도청구에 따른 매매대금(시가) 산정 기준에 개발이익이 포함되는지 여부, 그리고 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무액을 매매대금에서 공제하는 것이 적법한지 및 동시이행 관계가 인정되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고 조합의 청구를 일부 인용하여, 피고 B, C, D, E는 원고로부터 각 347,059,355원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 각 4분의 1 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하고 해당 부동산을 인도하라고 판결했습니다. 이때 피고 B, C, D는 2021년 7월 29일자 매매를, 피고 E는 2020년 11월 1일자 매매를 원인으로 등기를 이행하도록 했습니다. 부동산 인도 부분은 가집행할 수 있다고 명시했으며, 소송비용 중 5%는 원고가, 나머지 95%는 피고들이 부담하도록 했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.
이 판결은 재건축사업에 동의하지 않은 토지 등 소유자들에게 조합이 매도청구권을 행사할 때, 매매계약 성립 시점과 매매대금 산정 기준을 명확히 제시합니다. 특히 매매대금 산정 시 재건축으로 인한 개발이익이 포함된 시가를 기준으로 하되, 목적 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무액은 매매대금에서 공제되어야 하며, 권리제한등기 없는 소유권이전 의무와 매매대금 지급 의무는 동시이행 관계에 있음을 확인했습니다.
이 사건은 주로 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법) 제64조와 「민법」 제588조의 법리가 적용되었습니다.
1. 도시 및 주거환경정비법 제64조 (매도청구권) 재건축사업 시행자는 사업시행계획인가 고시일로부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 토지 등 소유자에게 동의 여부를 서면으로 촉구해야 합니다(제1항). 촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답해야 하며(제2항), 이 기간 내에 회답하지 않으면 조합설립에 동의하지 않겠다는 의사를 밝힌 것으로 봅니다(제3항). 이 회답 기간이 만료된 날부터 2개월 이내에 사업시행자는 동의하지 않은 소유자에게 건축물이나 토지의 매도를 청구할 수 있습니다(제4항). 이 사건에서 조합은 최고서 발송 후 일부가 반송되거나 무응답이었고, 이후 매도청구 소송을 제기하면서 최고서를 첨부한 소장 부본을 송달한 것이 매도청구권 행사로서 유효하다고 판단되었습니다. 대법원 판례에 따르면, 조합이 최고서를 첨부한 소장 부본을 송달하여 상대방이 최고 기간 내에 재건축사업에 참여하지 않을 것을 정지조건으로 회답 기간 만료일의 다음 날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하므로, 결국 소장 부본 송달 이후 도래한 회답 기간 만료일의 다음 날 매매계약이 성립한다고 봅니다.
2. 민법 제588조 (권리주장자가 있는 경우와 대금지급 거절권) 매매 목적물에 권리를 주장하는 사람이 있어 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 경우, 매수인은 그 위험 한도에서 대금 지급을 거절할 수 있습니다. 이 사건에서는 매수인이 될 조합이 매도청구 대상 부동산에 설정된 근저당권 때문에 소유권을 온전히 취득하지 못할 위험이 있으므로, 조합은 근저당권의 피담보채무액에 상당하는 매매대금의 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 이는 공평의 원칙상 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등 소유권을 이전할 의무와 사업시행자의 청산금(매매대금) 지급 의무가 동시이행 관계에 있음을 의미합니다.
3. 매매대금(시가) 산정 기준 대법원 판례에 따르면, 도시정비법에 의한 매도청구권 행사 시의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건축물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말합니다.
재건축조합으로부터 조합설립 동의 여부를 묻는 최고서를 받으셨다면, 최고서 송달일로부터 2개월 이내에 재건축 참여 여부를 명확히 회답해야 합니다. 이 기간 내에 회답하지 않으면 동의하지 않는 것으로 간주되어 조합의 매도청구 대상이 될 수 있습니다. 만약 최고서가 첨부된 매도청구 소송의 소장 부본을 받았다면, 이는 매도청구권 행사에 해당하므로 신중하게 대응해야 하며, 소장 부본 송달 이후에도 2개월 내에 회답하지 않으면 매매계약이 성립된 것으로 간주될 수 있습니다. 매도청구에 따른 매매대금은 단순히 현재 가치뿐 아니라 재건축으로 인해 예상되는 개발이익이 포함된 시가로 평가되므로, 감정평가 결과 등을 면밀히 검토해야 합니다. 부동산에 근저당권 등 권리제한등기가 설정되어 있는 경우, 조합으로부터 매매대금을 지급받을 때 근저당권의 피담보채무액이 공제될 수 있으며, 권리제한등기를 말소하고 소유권을 이전해야 하는 의무가 매매대금 지급 의무와 동시이행 관계에 있음을 인지해야 합니다. 재건축사업은 단계별로 정해진 기간이 중요하므로, 관련 서류와 통지를 꼼꼼히 확인하고 지정된 기간 내에 필요한 절차를 이행하는 것이 중요합니다.
