농지의 확인

농지의 매매계약을 위해 농지의 매수인은 부동산의 등기부, 대장, 토지이용확인서 등을 확인하고 현장조사를 하는 등 농지의 현황을 직접 확인해야 합니다.

부동산등기부의 확인

• 농지에 대한 매매계약을 체결하기 전에 매수인은 계약 목적물인 농지의 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 확인해야 합니다.

• 매매목적 농지에 저당권이 설정되어 있거나 가처분·가압류·가등기가 되어 있는 경우에도 매매계약은 유효하게 체결될 수 있으나, 이러한 농지는 경매의 위험이 있음을 유의해야 합니다.

  • 이에 관한 자세한 내용은 이 사이트 『부동산 매매』의 < 부동산 매매계약의 체결-부동산의 권리관계 등 확인하기-다른 권리 확인 >에서 확인할 수 있습니다.

부동산등기부란

• “부동산등기”란 부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부를 말합니다.

  • 부동산등기부는 일반 국민에게 그 부동산의 표시와 권리관계에 관해 널리 알리는 공시(公示)의 역할을 하며, 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있습니다(「부동산등기법」 제14조제1항).

부동산등기부의 편성

• 1필의 토지에 대해 1개의 등기기록을 둡니다. 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둡니다(「부동산등기법」 제15조).

• 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번·건물명칭 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란을 둡니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

• 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란을 둡니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).

• 토지등기기록의 양식은 「부동산등기규칙」 별지 제1호 양식에 따릅니다(「부동산등기규칙」 제13조제3항).

부동산등기의 확인방법

• 부동산등기를 확인하기 위해 부동산등기부를 열람하거나 부동산등기사항증명서의 발급을 신청할 수 있습니다.

부동산등기부의 열람 및 발급

• 누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람(閱覽)과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류에 대하여는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항).

• 등기사항의 전부 또는 일부에 대한 증명서의 발급 및 등기기록 또는 신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기소에서 신청서를 제출하는 방법과 인터넷을 이용하는 방법이 있습니다(「부동산등기규칙」 제3절).

토지대장의 확인

• 농지의 매수인은 농지를 매입하기 전에, 대장과 부동산등기부에 그 토지의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.

• 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 않는 경우 등기 신청은 각하됩니다. 등기사항에 변경이 있는 경우에는 부동산 표시의 변경등기를 해야 합니다(「부동산등기법」 제29조제11호, 제35조 및 「부동산등기규칙」 제72조).

토지대장(土地臺帳)

• 토지대장은 지적공부의 하나로 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 등록된 것을 말합니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제64조제1항).

  • 토지의 지목이 임야인 때에는 별도의 임야대장에 기재됩니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제19호).

  • 토지대장은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 별지 제63호서식에서, 임야대장은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제64호서식에서 확인할 수 있습니다.

대장의 열람

• 지적공부를 열람하거나 그 등본을 교부받으려는 사람은 해당 지적소관청에 그 열람 또는 발급을 신청해야 합니다. 정보처리시스템을 통해 기록·저장된 지적공부(지적도 및 임야도 제외)를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 경우에는 특별자치시장, 시장·군수 또는 구청장이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제75조제1항).

토지이용계획확인서란

• “토지이용계획확인서”란 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시·군계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 별지 제2호서식).

• 토지이용계획확인서에서 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있습니다.

토지이용계획확인서 발급절차

• 토지이용계획확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 정부24 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).

• 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.

농지전용허가의 가능 확인

• 농지를 전용하여 농지 이외의 목적으로 사용하기 위해 농지를 취득하려는 사람은 농지전용에 관한 협의를 하거나 농지전용허가를 받을 수 있는지를 확인하고 농지를 매수해야 합니다(「농지법」 제34조 참조).

토지거래허가구역 내인 경우 토지거래허가 가능 확인

• 농지가 토지거래허가구역 내에 위치한 경우 토지거래허가를 받을 수 있는지를 행정관청에 문의해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 참조).

현장조사

• 부동산등기부와 대장의 일치여부를 확인한 뒤에는 실제 농지가 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현장조사 시 확인사항

• 현장조사 시 확인사항은 다음과 같습니다.

  • 실제 농경지로 이용되는지 여부

  • 지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는지 여부

  • 도로와 농지가 접하고 있는지 여부

  • 지적상의 경계선과 현장의 경계선이 일치하는지 여부

  • 부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는지 여부

  • 해당 농지의 주변환경

  • 농로, 수로, 경지정리 여부 등 농업생산기반시설 정비 여부

  • 상습 침수지역 여부

  • 인근 농지로부터 피해 여부 등