계약금
이 사건은 부산광역시에 이 사건 동물원 부지 매수를 청구했으나 거부당한 A 주식회사가 부산시를 상대로 매매대금 500억 원의 지급 또는 매수 승낙의 의사표시를 요구한 소송입니다. 원고 A 주식회사는 기존 협약 및 매입확약서에 근거해 매수 청구권 행사가 즉시 매매계약을 성립시키는 '일방예약'이거나, 피고 부산시가 '승낙 의무'를 부담하는 '편무예약'이라고 주장했습니다. 그러나 법원은 부산시와의 계약이 요식행위이므로 매수 청구만으로 계약이 성립하지 않으며, 동물원 부지 중 일부 토지에 제3자 AC의 공유지분이 존재하는 것은 '공유재산 및 물품관리법 제8조'에서 금지하는 '사권이 설정된 재산'에 해당하여 부산시가 이를 취득할 의무가 없다고 판단하여 원고의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 기각했습니다.
2005년경 E가 부산 C 일원의 D공원 내 동물원 조성사업을 시행하다가 자금난을 겪게 되었습니다. 2012년 9월 3일 B이 사업에 참여하면서 피고(부산광역시), E와 함께 사업 정상화를 위한 협약(이 사건 협약)을 체결했습니다. 2013년 4월 18일, 사업 자금 조달을 위해 500억 원 규모의 대출 약정이 체결되었고, E는 동물원 사업 부지(이 사건 부동산)를 원고에게 신탁하고 I을 우선수익자로 지정하는 처분신탁계약을 맺었습니다. 같은 해 3월 31일, 피고는 원고에게 이 사건 동물원 매입을 확약하는 서류(이 사건 매입확약서)를 작성·교부했습니다. 여기에는 준공 후 특정 기간 내 사권이 없으면 매매계약을 체결한다는 내용이 포함되어 있었습니다. 동물원은 2014년 4월 24일 준공되었고, 원고는 우선수익자 I의 요청에 따라 2015년과 2019년 두 차례에 걸쳐 피고에게 동물원 매수를 청구했습니다. 그러나 피고는 동물원 부지 일부(W 공원 10,996m²)에 제3자 AC의 공유지분이 존재하고, 국유지 소유권 이전 의무 미이행 등 '사권'이 설정되어 있어 공유재산법상 매수가 불가하다고 통보하면서 매수를 거부했습니다. 이에 원고가 피고를 상대로 매매대금 지급 또는 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
원고의 매수청구권 행사가 즉시 매매계약을 성립시키는 '일방예약'에 해당하는지, 아니면 피고에게 승낙의무를 부여하는 '편무예약'에 해당하는지 여부와 피고의 매수 승낙 의무 발생 조건 중 '공유재산 및 물품관리법 제8조에 따른 사권 부존재' 조건이 충족되었는지 여부, 특히 동물원 부지 일부(W 토지)에 제3자 AC의 공유지분이 존재하는 것이 '사권'에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 기각했습니다. 원고의 매수청구권 행사는 즉시 매매계약을 성립시키는 일방예약이 아닌, 매매계약 체결을 위한 청약의 의사표시에 불과하다고 판단했습니다. 이는 지방자치단체를 당사자로 하는 계약이 요식행위이며 매매대금의 지급 방법 및 시기가 확정되지 않았다는 점 등을 근거로 합니다. 또한, 동물원 부지 중 W 토지에 AC의 공유지분이 존재하는 것은 '공유재산 및 물품관리법 제8조'에서 금지하는 '사권이 설정된 재산'에 해당하므로 피고의 매수 승낙 의무 조건이 충족되지 않았다고 보았습니다. 원고의 구분소유적 공유관계 주장이나 피고의 거부가 신의칙에 위반된다는 주장도 받아들이지 않았습니다.
법원은 A 주식회사의 부산 동물원 부지 매수 청구를 받아들이지 않았습니다. 핵심은 부산광역시가 공유재산법에 따라 사권이 설정된 재산을 취득할 수 없다는 점과, 원고의 매수 청약이 즉시 매매 계약을 성립시키는 효력을 가지지 않는다는 점입니다. 이는 지방자치단체와의 계약에서 법령 준수와 명확한 계약 조건의 중요성을 보여주는 사례입니다.
민법 제564조 (매매의 일방예약): 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다고 규정합니다. 이는 예약완결권자가 '매매를 완결할 의사표시'만으로 본 계약을 성립시킬 수 있는 일방예약과, 예약에 따라 상대방이 청약에 대한 '승낙 의무'를 부담하는 편무예약으로 나눌 수 있습니다. 이 사건에서는 원고의 매수청구가 즉시 매매 계약을 성립시키는 일방예약이 아닌, 피고의 승낙을 기다리는 편무예약에 해당한다고 보았습니다. 공유재산 및 물품관리법 제8조 (사권의 제한): 지방자치단체는 '사권이 설정된 재산은 그 사권이 소멸되기 전에는 공유재산으로 취득하지 못한다'고 명시합니다. 이 조항은 공유재산의 적정한 보호와 효율적인 관리·처분이라는 입법 목적을 가지고 있습니다. 본 사례에서 동물원 부지 일부(W 토지)에 제3자(AC)의 공유지분이 존재하는 것은 피고가 W 토지 전부를 독자적으로 사용·수익·처분하는 데 제한을 받게 되므로, 이 조항에서 금지하는 '사권이 설정된 재산'을 취득하는 행위에 해당한다고 판단되었습니다. 공유지분을 취득하는 행위도 사권이 설정된 재산을 취득하는 행위에 포함될 수 있습니다. 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제14조 및 동법 시행령 제50조: 지방자치단체의 계약은 특별한 경우를 제외하고는 계약서 작성이 필수적이며, 계약 당사자들이 계약서에 기명·날인하거나 서명해야 계약이 확정되는 '요식행위'에 해당합니다. 이 사건에서 법원은 이러한 요건을 들어 원고의 매수청구만으로 매매계약이 즉시 성립한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
지방자치단체와의 계약은 '지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률' 등 관련 법령을 철저히 준수해야 하며, 특히 계약서 작성, 기명·날인 등 '요식행위'가 요구되는 경우가 많으므로 법적 절차를 엄격히 따라야 합니다. 토지 매매 또는 취득 시, 특히 지방자치단체가 당사자인 경우 '공유재산 및 물품관리법' 제8조에 따라 '사권이 설정된 재산은 취득할 수 없음'을 명심해야 합니다. 따라서 계약 전 매매 대상 토지에 대한 권리관계를 철저히 확인하고, 공유지분이나 기타 사권이 있다면 이를 소멸시키거나 정리하는 것이 필수적입니다. '매수청구권'의 법적 성격(일방예약인지 편무예약인지)에 따라 계약 성립 여부가 달라질 수 있으므로, 계약서 작성 시 매매계약의 성립 조건과 절차를 명확하게 규정해야 합니다. 단순히 '매수 요청 시 매수한다'는 표현만으로는 계약 성립이 자동으로 이루어지지 않을 수 있습니다. 계약 내용에 '감정평가'나 '협의' 등 추가 절차가 필요한 부분이 있다면, 이는 곧바로 계약이 성립되는 것이 아니라 본 계약 체결을 위한 과정으로 해석될 수 있습니다.
