부동산 매매/소유권
경상남도가 A에게 폐교 부지를 매각하면서 "10년간 교육·문화용 시설로 사용"해야 한다는 특약을 등기부등본에 부기등기하였으나, A가 이를 지키지 않고 건물을 철거하고 타인에게 매각하려 하자 경상남도가 매매계약을 해제하고 소유권말소등기를 청구한 사건입니다. 법원은 특약 불이행으로 인한 매매계약 해제는 유효하다고 보았으나, 원고(경상남도)가 피고(A)에게 납부받은 매매대금 중 일부(철거된 건물 감정가 등 공제 후)와 이자를 지급함과 동시에 피고는 토지에 대한 소유권이전등기 말소등기 절차를 이행하라고 판결했습니다. 피고가 제3자에게 설정해준 근저당권 및 지상권 설정 등기의 말소 청구는 원고의 직접 청구 대상이 아니라고 판단하여 기각되었습니다.
경상남도는 2012년 5월 E초등학교 폐교 재산(토지, 건물, 공작물 등) 매각 입찰을 공고했고, 피고 A는 입찰에 참여하여 10년간 교육·문화용 시설로 사용하겠다는 사업계획서를 제출하여 낙찰받았습니다. 2012년 6월 경상남도와 A는 매매계약을 체결했고, A는 매매대금 3억 7,500만 원을 납부한 후 2012년 8월 토지 및 건물에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이때 등기부등본에는 "등기일로부터 10년간 교육, 문화용 시설로 사용하여야 함(공유재산 및 물품관리법 시행령 제37조의2)"이라는 내용이 부기등기되었습니다. 그러나 A는 2018년 1월 건물을 철거했고, 같은 해 10월 건강 악화를 이유로 해당 재산을 F에게 매각하려 하며 동의를 구했으나 원고는 동의를 거부했습니다. 원고는 2022년 3월 A에게 특약 이행을 촉구했으나 A가 이를 이행하지 않자, 2022년 6월 "매수 이후 특약등기에 따른 사업실적 전무", "타 용도 활용(건설자재 야적장)"을 사유로 매매계약 해제를 통보했습니다. 이후 원고는 A를 상대로 소유권이전등기 및 근저당권, 지상권설정등기의 각 말소등기 절차 이행을 청구하는 소송을 제기했습니다.
폐교 재산 매매 시 특약(10년간 교육·문화시설 사용) 불이행을 이유로 한 계약 해제의 적법성, 계약 해제 시 소유권이전등기 말소 청구의 정당성, 매수인이 납부한 매매대금 반환과 소유권말소등기 이행의 동시이행 여부, 매수인이 제3자에게 설정한 근저당권 및 지상권 등기의 말소 청구가 가능한지 여부.
제1심판결 중 소유권이전등기의 말소등기절차 이행청구에 관한 부분을 변경하여, 피고 A는 원고 경상남도로부터 334,544,581원 및 이에 대하여 2022년 6월 23일부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급받음과 동시에, 원고에게 별지 기재 각 부동산에 관하여 2012년 8월 24일 접수 제41199호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하도록 판결했습니다. 원고의 항소 및 피고의 나머지 항소는 모두 기각되었으며, 소송총비용은 각자 부담합니다.
원고는 폐교 부지에 대한 소유권을 되찾는 대신, 피고에게 매매대금 잔여분과 그에 대한 이자를 반환해야 합니다. 피고가 제3자에게 설정한 근저당권 및 지상권에 대한 말소 청구는 원고의 직접 청구 대상이 아니라는 이유로 기각되었습니다. 피고는 폐교 부지의 소유권을 잃는 대신, 원고로부터 매매대금 중 일부와 이자를 돌려받게 되었습니다.
공유재산 및 물품관리법 시행령 제37조의2는 폐교 재산 매각 시 일정 기간 지정 용도로 사용해야 한다는 특약을 붙일 수 있으며, 이를 위반하면 계약을 해제할 수 있음을 명시하고 있어 이 사건에서 계약 해제의 법적 근거가 되었습니다. 민법 제544조(이행지체와 해제)는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 채무불이행으로 인한 계약 해제의 일반적인 법리입니다. 피고가 매매계약의 특약 사항을 이행하지 않은 것이 이에 해당합니다. 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)는 계약이 해제된 경우 각 당사자는 상대방에 대해 원상회복의 의무를 지며, 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가산해야 함을 규정합니다. 이 사건에서 원고가 받은 매매대금을 반환하고 피고가 소유권이전등기를 말소해야 한다는 법원의 판단 근거가 되었으며, 이자 지급 명령의 근거가 되었습니다. 민법 제549조(원상회복의무와 동시이행)는 계약 해제로 인한 원상회복의무가 서로 동시이행 관계에 있음을 규정합니다. 이에 따라 원고의 매매대금 반환 및 이자 지급 의무와 피고의 소유권이전등기 말소 의무가 동시에 이루어져야 한다는 법원 판결의 근거가 되었습니다.
공유재산, 특히 폐교 재산과 같이 공공 목적이 부여된 부동산을 매매할 때는 계약서와 등기부등본에 명시된 특약 사항을 반드시 확인하고 그 내용을 철저히 이행해야 합니다. 특약으로 정해진 용도 외의 목적으로 사용하거나, 정해진 기간 내에 용도를 변경하거나, 건물을 철거하는 등 계약 내용을 위반할 경우 매도인으로부터 계약 해제 통보를 받을 수 있습니다. 계약이 해제되면 소유권이 다시 매도인에게 돌아갈 수 있으며, 이 경우 매수인은 납부했던 매매대금을 돌려받으면서도 토지의 소유권을 상실하게 됩니다. 또한, 매매계약 해제 시 매도인과 매수인은 매매대금 반환과 소유권 이전등기 말소 등 원상회복 의무를 동시에 이행해야 하므로, 관련 자금 마련이나 절차 이행에 대한 준비가 필요합니다. 만약 매수인이 제3자에게 근저당권이나 지상권 등 다른 권리를 설정해 주었다면, 매도인이 직접 제3자를 상대로 해당 권리의 말소를 청구하기는 어려울 수 있으므로 계약 해제 시 발생할 수 있는 복잡한 법률관계를 미리 고려해야 합니다.
