상가 투자 전매제한 오인으로 인한 손해배상 사건

원고들은 상가 분양대행사의 직원으로부터 전매가 가능하다는 설명을 듣고 상가 투자 및 대여를 하였으나, 실제로는 건축물분양법상 다구좌 계약 전매제한이 있었던 사건입니다. 원고들은 피고들(상가 매도인, 위탁자, 분양대행사)을 상대로 공동불법행위, 사용자책임, 부당이득반환 등을 주장하며 손해배상을 청구하였으나, 항소심 법원은 피고들의 공동불법행위 또는 사용자책임을 인정하지 않았고, 분양계약 취소 및 무효 주장 또한 받아들이지 않아 원고들의 청구를 모두 기각한 판결입니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C, D, E: 상가에 투자하거나 대여금을 제공하고 그 담보로 분양계약서를 교부받은 개인 투자자들입니다.
• 피고 주식회사 F: 상가의 매도인입니다.
• 피고 주식회사 G: 상가의 위탁자이자 사업 시행사입니다.
• 피고 주식회사 H: 상가 분양업무를 J에게 위임한 분양대행사입니다.
• J 및 I: 피고 H와 분양인력 용역계약을 맺고 분양 영업업무를 수행하면서 원고들에게 상가 전매와 관련하여 잘못된 정보를 제공한 회사 및 그 관계자입니다.

분쟁 상황

원고들은 J와 I로부터 이 사건 상가에 대한 투자를 권유받으면서 '상가는 전매가 가능하여 단기간에 투자금을 회수할 수 있고, 한 명이 여러 호실을 분양받더라도 쪼개기 전매가 가능하다'는 설명을 들었습니다. 이에 원고들은 J와 I에게 투자금 또는 대여금을 지급하고 그 담보로 이 사건 상가 일부 호실의 분양계약서를 교부받았습니다. 그러나 이 사건 상가는 건축물분양법 제6조의3 제2항에 따라 사용승인 전까지 2명 이상에게 전매할 수 없는 '다구좌 계약 전매제한'을 받고 있었습니다. 원고들은 투자금 회수가 어렵게 되자, J와 I의 잘못된 정보 제공을 이유로 이 사건 상가의 매도인(F), 위탁자(G), 분양대행사(H)인 피고들을 상대로 공동불법행위 및 사용자책임을 원인으로 한 손해배상 청구와, 분양계약의 취소 또는 무효를 원인으로 한 부당이득반환 청구 소송을 제기하였습니다.

핵심 쟁점

피고들이 분양 대행업자의 기망행위에 공동불법행위책임을 부담하는지, 분양 대행업자의 불법행위에 대해 피고들에게 사용자책임이 인정되는지, 분양 계약이 기망이나 착오로 인해 취소되거나 통정허위표시로 무효가 되는지 여부가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

제1심 판결 중 피고들에 대한 부분을 변경하여, 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 항소제기 이후의 소송비용은 원고들이 부담하도록 하였습니다.

결론

항소심 법원은 J가 다구좌 계약 전매제한에 대해 잘못된 정보를 제공한 것은 과실에 의한 불법행위에 해당할 수 있다고 보았습니다. 그러나 피고들이 J의 불법행위에 고의로 가담하여 공동불법행위책임을 부담한다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한, J와 I의 투자 유치 및 담보 제공 행위는 피고 H의 분양인력 용역계약에서 예정한 업무 범위를 벗어나며, 원고들도 이를 알았거나 중대한 과실로 알지 못했다고 보아 피고 H의 사용자책임을 인정하지 않았습니다. 피고 F, G 역시 J, I와 사용자-피용자 관계가 아니므로 사용자책임을 부담하지 않는다고 보았습니다. 분양 계약 취소 주장에 대해서는 J의 기망 고의를 인정하기 어렵고 피고들의 기망으로 볼 수 없으며, 착오 주장도 동기의 착오가 상대방에게 표시되지 않았거나 피고들에 의해 유발된 착오로 볼 수 없다고 판단했습니다. 마지막으로, 분양 계약이 통정허위표시에 해당한다는 주장 또한 피고 F, G가 원고들이 실제 수분양자가 아니라는 점을 알았다고 인정할 증거가 부족하여 받아들이지 않았습니다. 결론적으로 원고들의 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 건축물분양법 제6조의3 제2항: 이 규정은 '분양사업자와 분양받은 자가 분양계약 체결을 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다'고 정하고 있습니다. 이 사건 상가는 바닥면적 합계 3,000제곱미터 이상으로 건축물분양법 적용 대상이며, 위치한 양산시는 건축물분양법 시행령에서 정한 전매 금지 지역에 해당하지 않으므로, 사용승인 전까지는 2명 이상에게 쪼개어 전매하는 것이 제한되는 '다구좌계약 전매제한'을 받습니다. 분양 대행업자 J는 이러한 사실을 제대로 알리지 않은 과실이 인정되었습니다.
2. 민법 제756조 제1항 (사용자책임)​: '타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정합니다. 사용자-피용자 관계는 유효한 고용관계 외에도 사실상의 지휘·감독 관계가 있는 경우에도 인정될 수 있습니다. 그러나 피용자의 불법행위가 외형상 사용자의 사무집행 범위 내에 속하는 것으로 보이더라도, 피해자가 그 행위가 직무권한 내에서 적법하게 행하여진 것이 아님을 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 경우에는 사용자책임을 물을 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 J와 I의 개인 투자자 모집 및 담보 제공 행위가 피고 H와의 분양인력 용역계약에서 예정한 통상적인 분양대행업무 범위를 벗어난 것으로 보았고, 원고들 또한 이를 알았거나 중대한 과실로 알지 못했다고 판단하여 피고 H의 사용자책임을 부정했습니다.
3. 공동불법행위 책임: 대법원 판례(2008다44774)에 따르면 공동불법행위는 행위자 각자의 고의 또는 과실에 기한 행위가 공동으로 행해져 피해자에 대한 손해 발생에 공통의 원인이 되었다고 인정될 때 성립합니다. 이 사건에서는 피고들이 J의 불법행위에 적극 가담했다거나, 피고 AK의 전매 승인 행위와 원고들의 투자 사이에 인과관계가 있다고 인정할 증거가 부족하여 공동불법행위책임이 인정되지 않았습니다.
4. 민법 제110조 (기망 또는 착오에 의한 의사표시)​: 타인의 기망에 의해 의사표시를 한 경우 그 계약을 취소할 수 있고, 중요 부분의 착오가 있을 경우에도 취소할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 J의 기망에 고의가 있었다고 보기 어렵고, 설령 기망행위가 인정되더라도 피고 F, G의 기망행위로 평가할 수 없다고 판단되었습니다. 또한 동기의 착오를 주장하려면 그 착오가 상대방에게 표시되어 계약 내용이 되었거나 상대방이 착오를 유발했어야 하는데, 이 역시 인정되지 않았습니다.
5. 민법 제108조 (통정허위표시)​: 상대방과 통정하여 허위의 의사표시를 한 경우 그 의사표시는 무효로 합니다. 이 사건에서 법원은 피고 F, G가 원고들이 실제 수분양자가 아닌 단지 투자자 또는 채권자에 불과하다는 점을 알았다고 인정할 증거가 부족하다고 보아 분양계약이 통정허위표시에 해당한다는 주장을 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

상가나 부동산에 투자할 때 분양 대행업자가 제공하는 정보, 특히 전매 가능성이나 제한에 대한 내용은 반드시 관련 법령을 통해 직접 확인해야 합니다. 법률 전문가의 자문 없이 구두로 전달받은 정보에만 의존하여 투자 결정을 내리는 것은 위험합니다. 투자금이나 대여금에 대한 담보 목적으로 분양 계약서를 작성하는 경우, 그 계약이 실제 분양 계약으로서 유효한지, 그리고 실제 수분양자가 누구인지 등 법적 관계를 명확히 해야 합니다. 분양 대행업자의 행위가 일반적인 분양 업무 범위를 넘어선 투자 유치 행위였다면, 분양 시행사나 매도인에게 그로 인한 손해에 대한 사용자책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 기망 또는 착오를 이유로 계약을 취소하고자 할 때는, 상대방이 기망의 고의를 가지고 있었거나, 착오의 원인이 된 동기가 계약의 내용으로 포함되었음이 입증되어야 합니다. 통정허위표시로 계약 무효를 주장하려면 계약 당사자 양쪽이 실제와 다른 의사로 계약을 체결했음을 서로 알고 있었다는 점을 입증해야 합니다.