다가구주택 임대차 계약 시 공인중개사 설명 부족 보증금 피해 사건

원고 A는 공인중개사 C의 중개로 다가구주택을 임차하고 보증금 4,500만 원을 지급했습니다. 중개대상물 확인·설명서에는 선순위 권리사항이 없다고 기재되었으나, 해당 주택이 경매에 넘어가자 원고는 소액보증금 2,000만 원만 배당받고 나머지 2,500만 원을 돌려받지 못했습니다. 원고는 공인중개사 C가 선순위 임차인 존재를 확인하지 않아 손해를 입었다며 C와 공제사업자인 D협회를 상대로 손해배상을 청구했으나, 법원은 공인중개사 C의 설명의무 위반 과실 및 손해와의 인과관계를 인정하기 어렵다며 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 다가구주택 I호를 임차한 세입자로, 임대차보증금 중 일부를 회수하지 못하여 소송을 제기했습니다.
• 피고 C: 원고 A의 임대차계약을 중개한 공인중개사입니다.
• 피고 D협회: 공인중개사 C와 공제계약을 체결하여 중개 행위로 인한 손해배상책임을 보장하는 단체입니다.
• 제1심 공동피고 B: 원고 A에게 다가구주택 I호를 임대한 건물주이자 채무자입니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 신축 건물의 임대차 계약 중개 시 선순위 임차인의 존재를 확인하고 설명할 의무를 위반하여 임차인이 임대차보증금을 회수하지 못하게 된 경우, 공인중개사에게 손해배상 책임이 인정되는지 여부.

법원의 판단

원고의 항소를 모두 기각했습니다. 공인중개사의 설명의무 위반 및 손해와의 인과관계를 인정하지 않았습니다.

결론

법원은 피고 공인중개사 C에게 공인중개사법이 정한 확인·설명의무 위반 과실이 있다고 단정하기 어렵고, 설령 과실이 인정되더라도 그 의무 위반과 원고가 입은 손해 사이에 인과관계가 있다고 인정하기 부족하다고 판단했습니다. 구체적으로는,

1. 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고보다 선순위 임차인으로 단정하기 어려운 경우가 많았고, 그 계약 체결 시점에 선순위 임차인이 먼저 계약한 상태였다고 단정하기 어려웠습니다.
2. 이 사건 다가구주택은 소유권보존등기조차 경료되지 않은 신축 건물이었으므로, 공인중개사가 임대인의 진술 외에 선순위 또는 소액 임차인이 상당수 있을 것까지 예상하기는 어려웠습니다. 또한, 당시 공인중개사가 직접 전입세대 및 확정일자 부여 현황을 조사했더라도 모든 선순위 임차인을 발견할 수 있었을지 의문이 제기되었습니다.
3. 설령 선순위 임차인 R의 존재를 확인하지 못한 과실이 있다고 하더라도, 이 사건 부동산의 매각가액 1,421,111,100원에서 선순위 근저당권의 피담보채권액 847,654,700원과 R의 임대차보증금 120,000,000원을 공제하면 약 453,000,000원이 남고, 여기에서 다시 원고를 제외한 최우선 소액임대차보증금 33,000,000원과 당해세 배당액 10,627,571원, 원고와 임대차기간 시작일 및 확정일자 부여일이 같을 가능성이 있는 X의 임대차보증금 120,000,000원까지 모두 공제하여도 약 289,000,000원이 남는바, 피고 C의 과실로 인해 원고가 임대차보증금을 회수하지 못하게 된 것이라고 단정하기 어렵다고 보았습니다.