임대차
원고 A는 2020년 3월 1일 피고 C, D 공동 소유의 건물에 대해 보증금 5,000만 원으로 임대차 계약을 맺고 입주했습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 후 원고가 갱신 거절 의사를 통보하고 부동산을 인도했음에도 피고들은 보증금을 반환하지 않았습니다. 원고는 피고 C과 D를 상대로 보증금 반환 소송을 제기했고, 피고 D는 자신이 공동임대인이 아니라고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고 D가 피고 C에게 임대차 관련 포괄적 위임을 했거나, 무권대리 행위를 묵시적으로 추인한 것으로 보아 D도 공동임대인으로서 보증금 반환 책임이 있다고 판단했습니다. 이에 법원은 피고들이 공동으로 원고에게 5,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2020년 3월 1일 피고 C, D 공동 소유의 건물 내 호실을 보증금 5,000만 원에 임차하는 계약을 체결하고, 임대차 기간은 2020년 3월 1일부터 2022년 2월 28일까지였습니다. 계약 기간이 만료된 후 새로운 계약 체결 없이 묵시적 갱신이 이루어졌습니다. 이후 원고는 2023년 3월 27일 묵시적 갱신을 원하지 않는다는 의사를 피고 측에 문자 메시지로 통보하고, 2023년 7월 26일 임차 부동산을 피고들에게 인도했습니다. 원고는 2023년 6월 26일까지 보증금 반환을 요구했으나, 피고들은 '새로운 세입자가 구해지지 않는다'는 등의 이유로 보증금 5,000만 원을 반환하지 않고 연락을 회피하거나 두절되었습니다. 이에 원고는 2023년 7월 25일 임차권 등기를 설정한 후, 피고들을 상대로 임대차 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 소송 과정에서 피고 D는 자신이 이 사건 임대차 계약의 당사자가 아니며 보증금을 수령한 사실도 없고 공동임대인도 아니라고 주장하며, 계약서의 피고 D 관련 부분이 위조되었다고 반박했습니다.
주요 쟁점은 피고 D가 이 사건 임대차 계약의 공동임대인으로서 보증금 반환 책임이 있는지 여부였습니다. 피고 D는 계약 당사자가 아니며 계약서가 위조되었다고 주장했으나, 법원은 피고 C의 대리 행위에 대한 피고 D의 포괄적 위임 또는 무권대리 행위의 묵시적 추인 여부를 판단하여 책임을 결정했습니다.
법원은 피고들이 공동으로 원고에게 5,000만 원을 지급하고, 이에 대한 지연손해금도 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2023년 7월 27일부터 피고 C은 2023년 9월 15일까지, 피고 D는 2024년 7월 10일(판결 선고일)까지는 민법에 따른 연 5%의 이율을 적용하고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율을 적용하도록 했습니다. 원고의 피고 D에 대한 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 피고들이 부담하도록 결정되었습니다.
이번 판결은 공동소유자가 임대차 계약에 직접 참여하지 않았더라도, 다른 공동소유자에게 임대차 관련 포괄적 위임을 했거나 무권대리 행위를 묵시적으로 추인한 것으로 인정되면 공동임대인으로서 보증금 반환 책임이 있다는 것을 명확히 했습니다. 특히 문자 메시지 교환 내용, 공동 건물을 매수하고 다수의 임대차 계약을 관리한 방식, 전세자금 대출 연장 시 임대차 사실 확인 과정에서 이의를 제기하지 않은 점 등 여러 정황 증거를 통해 공동임대인으로서의 책임을 인정했습니다. 이는 공동소유 부동산 임대차 관계에서 소유자들의 의사표현과 관리 책임의 중요성을 보여주는 사례입니다.
민법 제125조 (대리권수여의 표시에 의한 표현대리): 본인이 제3자에게 타인에게 대리권을 수여했음을 표시한 경우 그 대리권을 수여받았다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 제3자에 대해서는 본인이 대리 행위에 대한 책임을 져야 한다는 규정입니다. 이 사건에서 원고는 피고 D가 인감도장과 인감증명서, 위임장을 교부함으로써 대리권 수여 표시를 했다고 주장했습니다. 민법 제126조 (권한외의 표현대리): 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 대리인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있을 때 본인이 대리 행위에 대한 책임을 져야 한다는 규정입니다. 이 사건에서 원고는 피고 D가 피고 C에게 건물의 매수 및 처분 권한을 주었으므로 이를 기본대리권으로 보아 임대차 계약 체결 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다고 주장했습니다. 민법 제107조 제1항 단서 (진의 아닌 의사표시의 상대방 보호): 의사표시를 하는 사람이 자신의 진의가 아님을 알았더라도 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 그 의사표시는 무효가 됩니다. 이 사건에서는 피고 D가 피고 C 측의 보증금 편취 행위를 불법행위로 주장했으나 법원은 원고가 이를 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 이 조항의 유추적용을 배제했습니다. 대리행위의 추인: 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 체결한 경우 본인이 그 행위를 추후에 인정(추인)하면 그 계약은 처음부터 유효한 것으로 봅니다. 이 사건에서 피고 D가 피고 C의 무권대리 행위를 묵시적으로 추인한 것으로 법원이 인정했습니다. 문자 메시지 교환, 전세자금 대출 연장 시 이의 없음 등의 정황이 추인의 근거가 되었습니다. 묵시적 갱신 및 해지 통보: 주택임대차보호법에 따르면 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않거나 임차인이 기간 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신된 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고 이 경우 통지한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 원고는 2023년 3월 27일 갱신 거절 의사를 통보했으므로 3개월이 지난 2023년 6월 27일 계약이 종료되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 일정 시점부터 높은 지연손해금(연 12%)을 적용할 수 있습니다. 판결 선고 전까지는 민법상 이율(연 5%)이 적용되는 것이 일반적입니다.
공동소유 부동산 임대차 계약 시 주의: 공동소유자와 임대차 계약을 할 경우 계약서에 모든 공동소유자의 서명이나 날인을 직접 받거나 대리인과 계약 시 정당한 대리권이 있는지 위임장, 인감증명서 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. 계약 관련 의사소통 기록 유지: 임대차 계약 체결, 갱신, 해지 통보 등 중요한 의사소통은 문자 메시지, 내용증명 우편 등 기록이 남는 방식으로 해야 합니다. 특히 보증금 반환 관련 대화는 중요하므로 꼼꼼히 보관해야 합니다. 보증금 반환 지연 시 대응: 계약 해지 통보 후 보증금이 반환되지 않으면 임차권 등기 명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하고, 이후 보증금 반환 소송을 제기하여 법적 구제를 받을 수 있습니다. 임대인의 주장 확인: 임대인이 대리권 없음을 주장하거나 계약서 위조를 주장하는 경우 과거의 거래 내역, 문자 메시지, 통화 기록, 인감증명서 교부 사실 등 임대인 측이 실제 계약에 관여했거나 인지하고 있었음을 증명할 수 있는 자료를 최대한 확보하는 것이 중요합니다. 공동소유자의 묵시적 동의 확인: 여러 사람이 공동으로 소유한 부동산의 경우 한 명의 소유자가 대표로 임대차 계약을 진행했다면 다른 소유자들이 해당 사실을 알고 있었는지 이의를 제기하지 않았는지 등의 정황이 중요한 판단 근거가 될 수 있습니다.
