채무 초과 상태에서 부동산을 동거인에게 매각한 사건

원고 A 주식회사는 채무자 C의 대출 보증보험금 32,972,600원을 대신 갚아준 뒤 C에게 구상금 청구 소송을 제기하여 승소했습니다. C은 채무 초과 상태에서 자신의 유일한 재산인 부동산을 동거인이었던 피고 B에게 매도하고 소유권 이전 등기를 해주었습니다. 이에 원고는 C의 이 부동산 매도 행위가 다른 채권자들의 권리를 침해하는 사해행위에 해당한다며 매매 계약 취소 및 소유권 이전 등기 말소를 청구했습니다. 피고 B는 해당 부동산이 원래 피고가 C에게 명의신탁한 재산이라고 주장했으나, 법원은 피고의 명의신탁 주장을 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: C의 대출에 대한 모기지신용보험증권을 발행하고, C이 채무를 불이행하자 대출기관에 보험금을 지급한 후 C에게 구상권을 행사한 채권자입니다.
• 피고 B: 채무자 C의 동거인이자 C으로부터 이 사건 부동산을 매수한 사람입니다.
• 채무자 C: D중앙회에서 대출을 받고 원고로부터 모기지신용보험 보증을 받았으나 대출 원리금을 연체하여 보험사고를 발생시킨 채무자입니다.
• D중앙회 및 E회사: C에게 대출을 해준 금융기관이자 원고의 모기지신용보험 피보험자입니다.
• F: 이 사건 부동산의 최초 매도인입니다.

분쟁 상황

C은 D중앙회로부터 2억 4,980만 원을 대출받았고, 이 대출에 대해 원고 A 주식회사가 모기지신용보험을 발행했습니다. C은 대출 원리금 변제를 연체하여 2014년 11월 1일경 기한의 이익을 상실했으며, 원고는 2016년 3월 25일경 E회사에 32,972,600원을 보험금으로 지급했습니다. 이후 원고는 C을 상대로 구상금 청구 소송을 제기하여 2018년 6월 12일 'C은 원고에게 33,623,010원 및 지연손해금을 지급하라'는 판결을 받아 확정되었습니다. 이처럼 C이 채무 초과 상태에 있던 중, 2022년 7월 15일 자신의 유일한 재산인 부동산을 동거인인 피고 B에게 매도하고 소유권 이전 등기를 마쳐주었습니다. 이에 원고는 C의 이 행위가 채권자를 해하는 사해행위라며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

채무자가 채무초과 상태에서 유일한 재산을 제3자에게 매도한 행위가 채권자를 해하는 사해행위에 해당하는지 여부와, 매수인이 해당 재산이 명의신탁된 것이었으므로 사해행위가 아니라고 주장할 때 그 명의신탁 사실이 인정될 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 C과 피고 B 사이에 2022년 7월 15일 체결된 이 사건 부동산 매매계약을 취소하고, 피고 B는 C에게 2022년 7월 18일 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라고 판결했습니다.

결론

법원은 채무자 C이 채무 초과 상태에서 그의 유일한 재산인 부동산을 동거인인 피고 B에게 매도한 행위는 원고 A 주식회사를 비롯한 다른 채권자들의 권리를 침해하는 사해행위라고 판단했습니다. 피고 B의 명의신탁 주장은 이를 입증할 객관적인 증거가 부족하다고 보아 받아들이지 않았습니다. 따라서 이 사건 매매계약을 취소하고 부동산 소유권을 원래 채무자 C의 명의로 되돌려 놓음으로써 원고의 채권 회수 가능성을 확보하게 했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제406조(채권자취소권)에 따르면, 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 이를 '사해행위취소권'이라고 합니다. 이 사건에서 C이 자신의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 금전으로 바꾸는 것은 특별한 사정이 없는 한 채권자를 해하는 '사해행위'에 해당하며, 채무자인 C에게 '사해의사', 즉 채권자에게 손해를 끼칠 의도가 있었다고 추정됩니다. 다만 재산을 취득한 피고 B가 채무자의 사해행위 당시 그러한 사실을 알지 못했다면 보호받을 수 있으나, 이 사건에서는 피고 B가 C의 동거인이며 경제공동체였고 C의 채무 초과 상태를 인지했을 가능성이 높습니다. 피고 B는 해당 부동산이 C에게 명의신탁한 것이었으므로 매매가 아니라 명의신탁 해지라고 주장했으나, 부동산에 관해 소유자로 등기되어 있는 사람은 적법하게 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 명의신탁이라는 사실은 이를 주장하는 피고에게 '증명책임'이 있습니다. 법원은 피고가 제시한 증거들이 명의신탁 사실을 인정하기에 부족하다고 판단하여, 이 사건 부동산 매매를 사해행위로 보아 취소하고 소유권을 C에게 원상회복하도록 판결했습니다.

참고 사항

채무자가 빚이 많은 상태에서 재산을 처분하는 경우 채권자취소권 행사의 대상이 될 수 있습니다. 특히 채무자가 재산을 금전으로 바꾸어 쉽게 소비하거나, 가족 또는 가까운 지인에게 부동산을 매도하는 경우에는 사해행위로 의심받을 가능성이 높습니다. 이러한 경우 채무자의 사해 의사가 추정될 수 있으며, 재산을 취득한 사람은 그러한 행위가 사해행위가 아니었음을 명확히 증명해야 합니다. 명의신탁을 주장하는 경우 명의신탁 약정의 존재와 그에 따른 소유권 이전이라는 점을 객관적인 증거로 명확히 입증해야 하며, 단순히 매매대금 출처가 명의신탁자 명의의 계좌였다는 사실만으로는 명의신탁을 인정하기 어려울 수 있습니다. 특히 1세대 2주택 양도소득세 중과를 피하기 위해 명의신탁을 했다는 주장은, 이후 다시 본인 명의로 소유권을 이전하여 자의로 1세대 2주택자가 되는 경우 그 설득력이 크게 떨어질 수 있습니다.