임대인이 임대관리 회사에 업무를 위임한 후 보증금 반환 책임을 놓고 벌어진 사건

건물 소유주가 임대 관련 업무 일체를 위임한 회사와 임차인이 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급했습니다. 계약이 종료되자 건물 소유주는 임대차 계약서 특약사항에 임대관리 회사가 보증금 반환 책임을 진다는 내용이 있으므로 본인은 책임이 없다고 주장했습니다. 하지만 법원은 해당 특약 문구가 건물 소유주의 보증금 반환 의무를 명확히 면책한다고 보기 어렵고, 임대인이 보증금 반환 의무를 부담하는 것이 일반적인 거래 관행에 부합한다는 이유로 건물 소유주와 임대관리 회사 모두 임차인에게 보증금을 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약을 통해 천안시 서북구 D건물 E호를 임차한 임차인
• 피고 B: 천안시 서북구 D건물 E호의 소유주이자 임대인
• 피고 주식회사 C: 건물 소유주 B로부터 이 사건 건물의 임대 관련 업무 일체를 위임받아 처리한 임대관리 회사

분쟁 상황

피고 B은 자신의 건물에 대한 임대 관련 일체의 업무를 피고 주식회사 C에게 위임했습니다. 원고 A는 2017년 10월 21일 피고 C와 사이에 보증금 8,500만 원으로 하는 임대차 계약을 체결하고 보증금을 C의 계좌로 송금한 후 건물을 인도받았습니다. 임대차 계약서 특약사항 제10항에는 '보증금 반환에 대한 책임은 피고 C에서 책임지기로 한다'는 내용이 기재되어 있었습니다. 임대차 계약이 종료된 후 원고 A가 보증금 반환을 요구하자, 피고 B은 특약사항을 근거로 자신은 보증금 반환 책임이 없다고 주장했습니다. 이에 원고 A는 피고 B과 피고 C를 상대로 임대차 보증금 반환 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약서에 임대인이 아닌 임대관리 회사가 보증금 반환 책임을 진다는 특약사항이 기재된 경우, 임대인의 보증금 반환 의무가 면책되는지 여부

법원의 판단

피고들(건물 소유주 B와 임대관리 회사 C)은 공동하여 원고(임차인 A)에게 8,500만 원을 지급하라.

결론

법원은 임대차 계약서의 특약사항만으로는 건물 소유주인 임대인의 보증금 반환 의무가 면책된다고 볼 수 없다고 판단하여, 임대인 B와 임대관리 회사 C 모두 임차인 A에게 임대차 보증금 8,500만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례는 임대차 계약상 임대인의 보증금 반환 의무와 관련하여 계약서의 특약사항 해석의 원칙을 보여줍니다. 민법상 대리인이 본인을 대신하여 계약을 체결하면 그 효력은 직접 본인에게 발생하며(민법 제114조), 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 가집니다. 주택임대차보호법 역시 임차인의 보증금 회수를 보호하기 위한 법률로서, 임대인이 보증금 반환 의무를 부담하는 것을 전제로 합니다. 법원은 계약서의 문언을 해석할 때, 특약사항이 일반적인 임대차 계약의 법리와 거래 관행과 다르게 임대인의 보증금 반환 책임을 면책시키려면 그 내용이 명확하게 기재되어야 한다고 보았습니다. 이 사건의 특약사항 '보증금 반환에 대한 책임은 피고 C에서 책임지기로 한다'는 문구만으로는 임대인 B의 보증금 반환 의무를 면책시킨다는 점이 명확히 드러나지 않는다고 판단했습니다. 따라서 임대차 계약 종료 시 임대인은 보증금 반환 의무를 가지며, 임대관리 회사 역시 원고에게 보증금 반환을 약정한 사실을 자백했으므로 공동으로 보증금을 반환할 책임이 있다고 본 것입니다.

참고 사항

임대차 계약 시 특약사항을 작성할 때는 문구를 명확하게 작성해야 합니다. 보증금 반환과 같은 중요한 의무에 대한 면책 합의는 그 취지가 명확하게 드러나도록 문언을 작성해야 하며 불분명한 경우 법원에서는 일반적인 거래 관행과 민법, 주택임대차보호법의 취지에 따라 임대인의 책임을 폭넓게 인정할 수 있습니다. 특히 대리인과 계약을 체결하는 경우, 대리인의 대리권 범위와 보증금 송금 계좌가 누구의 것인지, 임대인이 실제로 보증금 반환 의무에서 완전히 면책될 의사가 있었는지를 세심하게 확인하는 것이 중요합니다.