주택조합 업무대행 용역비 공정증서 무효화 및 부당이득 반환 청구 사건

N지역주택조합은 업무대행사인 B 주식회사와 전 조합장 C을 상대로 공정증서에 기한 강제집행 불허를 청구하고, 기지급된 업무대행 용역비 3억 2,100만원에 대한 부당이득 반환 및 손해배상을 요구했습니다. 조합 측은 업무대행 계약과 공정증서 작성에 조합 총회 의결이 없어 무효라고 주장했으며, H으로부터 과입금된 3억 3,000만원의 반환도 청구했습니다. 법원은 업무대행 계약과 공정증서가 총회 의결 없이 체결되어 무효임을 인정하고, B 주식회사는 3억 2,100만원을 부당이득으로 반환하고 C은 B 주식회사와 공동하여 책임 비율 70%인 2억 2,470만원을 손해배상하라고 판결했습니다. 또한 B 주식회사는 3억 3,000만원의 과입금도 반환해야 한다고 결정했습니다.

관련 당사자

• 원고 N지역주택조합: 주택 건설을 목적으로 하는 지역주택조합으로서 업무대행사와 전 조합장을 상대로 소송을 제기한 단체입니다.
• 피고 B 주식회사: N지역주택조합의 업무를 대행했던 회사입니다.
• 피고 C: N지역주택조합의 전 조합장입니다.

분쟁 상황

이 사건은 지역주택조합인 원고가 이전 업무대행사 H 및 이를 승계한 피고 B 주식회사와의 업무대행 계약과 관련된 용역비 정산 문제, 그리고 전 조합장 피고 C이 조합 총회 의결 없이 체결한 공정증서의 유효성 문제로 인해 발생했습니다. 원고는 조합원들에게 부담을 지우는 계약에 대해 총회 의결이 반드시 필요함에도 불구하고 이러한 절차가 지켜지지 않아 계약 및 공정증서가 무효라고 주장하며 이미 집행된 금액의 반환과 손해배상을 청구했습니다. 특히 추가 조합원 모집 여부가 불분명한 상황에서 존재하지 않는 채무를 근거로 공정증서가 작성되고 이에 기반한 강제집행이 이루어진 것이 주요 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

주택조합의 업무대행 계약 체결 및 공정증서 작성 시 총회 의결이 필요한지 여부, 총회 의결 없이 체결된 업무대행 계약 및 공정증서의 효력(무효 여부), 무효인 공정증서에 따라 집행된 금액에 대한 부당이득 반환 의무, 전 조합장의 선량한 관리자 의무 위반에 따른 손해배상 책임, 불확정 기한이 붙은 확약서에 따른 과입금 반환 의무의 이행기 도래 시점입니다.

법원의 판단

법원은 제1심 판결을 변경하여 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 B 주식회사의 공증인가 법무법인 D 2018. 8. 21. 작성 증서 2018년 제2087호 채무변제(준소비대차)계약 공정증서에 기초한 강제집행은 3억 2,100만원을 초과하는 부분에 한하여 불허합니다.
2. 피고 B 주식회사는 원고에게 3억 2,100만원 및 이에 대하여 2019. 6. 18.부터 2020. 12. 9.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
3. 피고 C은 피고 B 주식회사와 공동하여 위 돈 중 2억 2,470만원(3억 2,100만원의 70%) 및 이에 대하여 2019. 7. 11.부터 2020. 12. 9.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
4. 피고 B 주식회사는 원고에게 3억 3,000만원 및 이에 대하여 2019. 6. 18.부터 2020. 12. 9.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
5. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각합니다.
6. 이 판결이 확정될 때까지 제1의 가.항 기재 공정증서의 집행력 있는 정본에 기초한 강제집행을 정지합니다.
7. 소송 총비용 중 원고와 피고 B 주식회사 사이에 생긴 부분의 1/10은 원고가, 나머지는 피고 B 주식회사가 각 부담하고, 원고와 피고 C 사이에 생긴 부분의 3/10은 원고가, 나머지는 피고 C이 각 부담합니다.

결론

법원은 지역주택조합인 원고가 비법인사단에 해당하며 주택법 시행령 및 조합규약에 따라 조합원에게 부담이 되는 계약이나 자금 차입 등은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 보았습니다. 원고의 업무대행계약은 조합원에게 부담이 되는 계약으로 총회 의결이 필요했으나 적법한 총회 의결이 없었고 피고 B 주식회사(전 업무대행사 H의 승계회사)도 이를 알았거나 과실로 알지 못했으므로 해당 업무대행 계약은 무효라고 판단했습니다. 다만 2017년 12월 20일 임시총회에서 업무대행사 변경 및 운영비 지급 안건이 가결된 점을 근거로 실제 모집된 세대수에 따른 업무대행 용역비 지급 범위 내에서 기존 업무대행 계약이 추인된 것으로 보았습니다. 따라서 총회 의결 없이 추가 모집 세대에 대한 업무대행 용역비 명목으로 작성된 공정증서는 무효이며 이에 따라 피고 B 주식회사가 원고로부터 추심한 3억 2,100만원은 부당이득에 해당하여 반환해야 한다고 판단했습니다. 또한 전 조합장인 피고 C은 조합장으로서 선량한 관리자의 주의의무를 위반하여 무효인 공정증서를 작성해 줌으로써 원고에게 손해를 입혔으므로 손해배상 책임이 있다고 보았으나 지역주택조합 업무 경험 부족 등을 고려하여 책임을 70%로 제한했습니다. 피고 B 주식회사의 부당이득반환 채무와 피고 C의 손해배상 채무는 부진정연대채무 관계에 있다고 보았습니다. 마지막으로 H으로부터의 과입금 3억 3,000만원 반환 확약서에 대해 반환일이 '업무대행 용역비 9억 2,400만원 수령 완료 시'로 불확정 기한이었지만 이 공정증서 자체가 무효이므로 그 기한의 발생이 불가능하게 된 때에 해당하여 확약서 작성일(2018년 8월 21일)에 이행기가 도래한 것으로 보아 피고 B 주식회사는 이를 반환해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

구 주택법 시행령 제37조 제2항 제9호 및 구 주택법 시행규칙 제17조 제5항 제3호: 주택조합이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 할 때에는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정합니다. 이는 조합원의 재산권을 보호하고 조합 운영의 투명성을 확보하기 위한 중요 절차입니다. 민법상 비법인사단 규정 준용: 지역주택조합은 법인격은 없지만 단체로서의 실체를 갖추고 있어 비법인사단으로 인정됩니다. 따라서 민법의 법인에 관한 규정 중 법인격을 전제로 하지 않는 조항들이 준용됩니다. 조합 대표권 제한 및 위반 행위의 효력(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 등): 조합규약에서 조합장의 대표권을 제한하는 규정이 있는 경우 거래 상대방이 그 제한 사실을 알았거나 과실로 알지 못했다면 해당 거래 행위는 무효가 됩니다. 이는 조합장의 권한 남용으로부터 조합을 보호하기 위함입니다. 계약 해석의 원칙(대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다210061 판결 참조): 계약 내용에 대한 당사자의 의사 해석이 문제될 때는 계약의 내용, 체결 동기 및 경위, 달성하려는 목적, 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 부당이득 반환 의무(민법 제741조): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 본 사안에서는 무효인 공정증서에 기하여 강제집행을 통해 취득한 금액이 이에 해당합니다. 불확정 기한의 도래(대법원 1989. 6. 27. 선고 88다카10579 판결 등): 채무 변제에 관하여 일정한 사실이 조건으로 붙여진 경우 그 사실이 발생한 때뿐만 아니라 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 봅니다. 이는 계약의 목적 달성이 불가능해졌을 때 채무 관계를 명확히 하기 위한 법리입니다. 조합장의 선량한 관리자의 주의의무(민법 제61조, 제681조 준용): 조합장은 위임 관계에 있는 수임자로서 주택법령 및 조합규약을 준수하며 선량한 관리자로서의 주의를 다하여 조합 사무를 처리할 의무가 있습니다. 이를 위반하여 조합에 손해를 끼친 경우 채무불이행으로 인한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 부진정연대채무: 여러 채무자가 동일한 내용의 급부에 대하여 각자 독립된 채무를 부담하면서도 그 채무가 한 채무자의 이행으로 인해 다른 채무자의 채무도 소멸하는 관계에 있는 경우를 말합니다. 본 사안에서는 업무대행사의 부당이득반환 채무와 전 조합장의 손해배상 채무가 이에 해당합니다. 민사집행법 제47조 제1항(강제집행정지): 법원은 강제집행의 정지를 명할 수 있습니다. 본 사안에서는 항소심 판결 확정 시까지 공정증서에 기한 강제집행 정지가 결정되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무 불이행으로 인한 지연손해금률에 관한 특례를 규정합니다. 본 사안에서는 법정 이자율 연 5%에서 판결 선고일 이후 연 12%로 적용되었습니다.

참고 사항

지역주택조합은 조합원들에게 재정적 부담을 지우는 중요한 계약(예: 업무대행 계약, 자금 차입 등)을 체결할 때 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 이는 주택법 시행령과 조합규약에 명시된 필수 절차이므로 이를 위반하면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 조합의 대표자(조합장 등)는 선량한 관리자로서의 주의의무를 가지고 조합 사무를 처리해야 합니다. 총회 의결이 필요한 사안임에도 임의로 계약을 체결하거나 공정증서를 작성하여 조합에 손해를 끼쳤다면 개인적으로 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 업무대행 계약 시 용역비 산정 기준(총액제 또는 세대수 비례 등)을 명확히 하고 해당 내용이 조합원들에게 충분히 설명되고 동의를 받았는지 확인해야 합니다. 나중에 용역비 청구 방식에 대한 해석 차이로 분쟁이 발생할 수 있습니다. 공정증서 작성 시에는 그 내용이 실제 발생한 채무 관계를 정확히 반영하는지 신중하게 검토해야 합니다. 특히 중요한 재정적 부담을 수반하는 경우 관련 규약 및 법률적 절차를 준수했는지 다시 한번 확인해야 합니다. 불확정 기한이 붙은 계약의 경우 약속된 특정 사실의 발생이 불가능해진다면 이행기는 도래한 것으로 해석될 수 있습니다.