재건축 공사 계약 변경의 유효성 판단 사건

이 사건은 재건축 정비사업조합이 시공사와의 공사도급계약을 지분제에서 도급제로 변경하는 과정에서 발생한 변경계약의 유효성 여부를 다툰 사건입니다. 특히 조합원의 비용부담에 중대한 영향을 미치는 사업시행방식 변경 시 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요한지 여부와, 선행 변경계약이 무효일 때 후행 변경계약이 독자적으로 유효할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 대법원은 사업시행방식 변경에 특별다수의 동의가 필요하다는 점은 인정하였으나, 선행 계약의 무효가 후행 계약의 자동적인 무효로 이어지지 않는다고 보고 후행 변경계약에 대한 유효성 판단을 위해 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 환송하였습니다.

관련 당사자

• 약대주공아파트 주택재건축정비사업조합 및 조합원들: 재건축 사업을 추진하며 시공사와의 계약 유효성을 다툰 주체들입니다.
• 현대산업개발 주식회사: 약대주공아파트 재건축 공사를 맡은 시공사입니다.

분쟁 상황

약대주공아파트 주택재건축정비사업조합은 시공사인 현대산업개발 주식회사와 공사도급계약을 체결했습니다. 사업 진행 중 조합은 시공사의 요구에 따라 사업시행방식을 기존의 '지분제'에서 '도급제'로 변경하는 내용의 1차 변경계약을 체결했습니다. 이후 1차 변경계약의 내용을 일부 수정 보완하는 2차 변경계약도 체결되었습니다. 그러나 이 과정에서 조합원의 특별다수 동의가 제대로 이루어지지 않았다는 주장이 제기되었고 조합은 이들 변경계약의 무효를 주장하며 소송을 제기했습니다. 특히 1차 변경계약이 무효로 판단될 경우 2차 변경계약의 효력 또한 어떻게 되는지가 주요 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

재건축 공사 계약에서 사업시행방식을 지분제에서 도급제로 변경할 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하는지 여부와, 최초 계약의 변경 과정에서 이루어진 1차 변경계약이 무효일 때 1차 변경계약을 전제로 체결된 2차 변경계약이 1차 변경계약의 효력과 관계없이 유효할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

대법원은 재건축 정비사업의 사업시행방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 것은 조합원의 비용부담에 중대한 영향을 미치므로 구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제3항을 유추 적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 원심의 판단은 정당하다고 보았습니다. 그러나 1차 변경계약이 무효라고 해서 2차 변경계약까지 자동적으로 무효가 되는 것은 아니며, 2차 변경계약이 그 자체로 적법한 총회 결의를 거쳐 체결되었고 이전 계약의 효력을 상실시키는 내용을 포함하는 등 독자적인 법적 효과를 발생시킬 수 있다고 판단하였습니다. 따라서 원심판결 중 피고(현대산업개발 주식회사) 패소 부분을 파기하고 해당 사건을 서울고등법원에 다시 심리·판단하도록 환송하였습니다.

결론

대법원은 재건축 사업에서 주요 계약 변경 시 조합원 특별다수의 동의가 필수적임을 재확인하면서도, 여러 단계의 계약 변경이 있었을 경우 각 변경계약의 유효성을 개별적으로 판단해야 함을 명확히 했습니다. 1차 변경계약이 무효이더라도 후속 2차 변경계약이 독립적으로 적법한 절차를 거쳐 체결되었다면 유효할 수 있다는 취지에서 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 돌려보냈습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것)의 관련 규정들을 중심으로 판단되었습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제1항 제8호, 제15호: 이 조항들은 '조합의 비용부담'과 '시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용'을 정관에 반드시 포함시켜야 하는 사항으로 규정하고 있습니다. 이는 이러한 사항들이 조합원들의 비용 분담에 지대한 영향을 미치기 때문입니다.
• 구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제3항: 위 제1항에서 정한 정관 필수 기재사항을 변경할 때에는 '조합원 3분의 2 이상의 동의'를 얻어야 한다고 특별히 명시하고 있습니다. 이는 조합원들의 이익을 보호하기 위한 엄격한 요건입니다.
• 법리 유추 적용: 판례는 정관 변경 절차가 아니더라도, '조합의 비용부담'이나 '시공자 선정 및 계약 내용'과 같이 당초 조합설립 동의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에는 구 도시정비법 제20조 제3항의 '조합원 3분의 2 이상 동의' 요건을 유추 적용해야 한다고 보았습니다. 즉, 사업시행방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 것이 이러한 경우에 해당하여 특별다수 동의가 필요하다는 것입니다.
• 독립적인 계약의 유효성: 비록 선행 계약(1차 변경계약)이 무효라 하더라도, 이후 체결된 후행 계약(2차 변경계약)이 그 자체로 필요한 총회 결의를 거쳐 유효하게 체결되었고, 선행 계약의 효력을 상실시키는 내용을 포함하는 등 독자적인 법적 효과를 발생시키려는 의사가 명확하다면, 선행 계약의 무효가 후행 계약의 유효성에 직접적인 영향을 미 미치지 않고 후행 계약은 유효하게 인정될 수 있습니다.

참고 사항

재건축•재개발 등 정비사업조합에서 시공사와의 중요한 계약을 변경할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 유의해야 합니다. 첫째, 조합원의 비용 부담이나 계약의 핵심 내용에 중대한 변화를 가져오는 경우(예: 사업시행방식 변경)에는 관련 법령과 정관이 요구하는 특별다수의 동의(예: 3분의 2 이상 찬성)를 반드시 확보해야 합니다. 이는 조합원들의 재산권과 직접적으로 연결되는 문제이므로 절차적 정당성이 매우 중요합니다. 둘째, 여러 차례에 걸쳐 계약을 변경하게 되는 경우, 각 변경계약이 이전 계약의 유효성 여부와 무관하게 독자적으로 유효할 수 있도록 각각의 변경계약마다 필요한 동의 절차와 요건을 철저히 이행해야 합니다. 특히 새로운 계약이 기존 계약을 완전히 대체하거나 무효화하는 내용을 명시적으로 포함하는 경우, 새로운 계약 자체의 절차적 정당성이 더욱 중요해집니다. 셋째, 총회에서 안건을 상정할 때는 조합원들에게 변경되는 계약의 내용과 그로 인한 조합원의 권리•의무 및 재정적 영향 등을 충분히, 그리고 명확하게 설명해야 합니다. 총회 책자 등을 통해 변경 전후의 내용을 비교하고 핵심 변경 사항을 강조하여 조합원들이 충분한 정보를 바탕으로 의사결정을 할 수 있도록 해야 합니다.