기타 부동산
이 사건은 집합건물의 토지신탁 과정에서 건물이 완공되기 전 분양 계약 시 약정했던 '40년간 토지 사용권'이 집합건물법상 대지사용권으로 인정될 수 있는지 여부와, 이 토지를 공매로 매수한 원고가 대지사용권 분리 처분 금지에 대항할 수 있는 '선의의 제3자'에 해당하는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 대법원은 집합건물의 대지사용권은 법에 명확히 정의된 권리이므로 당사자들이 임의로 정한 권리는 대지사용권으로 볼 수 없고, 토지를 매수한 원고 또한 '선의의 제3자'에 해당하지 않는다고 판단하여 상고를 기각했습니다.
주식회사 바이뉴테크먼트는 한국토지신탁과 토지신탁계약을 맺고, 한국토지신탁 앞으로 이 사건 토지의 소유권이 이전되었습니다. 한국토지신탁은 이 토지 위에 상가 집합건물을 신축했으며, 건물 완공 전 바이뉴테크먼트와 함께 일부 구분건물을 분양하면서 수분양자들에게 '건물 입점개시일부터 40년간 재계약 없이 토지를 사용할 수 있는 권리'를 분양금에 포함하여 약정했습니다. 이후 건물의 구분소유가 성립했고, 한국토지신탁은 일부 구분건물의 소유권을 원시취득하며 동시에 토지 소유자로서 해당 구분건물에 대한 대지사용권을 가지게 되었습니다. 신탁계약 해지 시, 한국토지신탁은 자신이 소유한 일부 구분건물은 계속 보유하고, 나머지 토지와 미분양 구분건물의 소유권은 바이뉴테크먼트에 이전했습니다. 이후 원고인 주식회사 그랑하우징은 공매 절차를 통해 이 사건 토지를 매수하여 소유권을 취득했습니다. 원고는 토지 소유자로서 피고(한국토지신탁과 그로부터 구분건물을 취득한 지윤개발)가 토지에 대한 사용권이 없다고 주장하며 지료 등을 청구했으나, 피고 측은 자신들의 구분건물에 대한 대지사용권이 여전히 유효하다고 맞서면서 분쟁이 시작되었습니다.
집합건물법상 대지사용권의 정의와 성립 요건, 당사자들의 약정이 법정 대지사용권이 될 수 있는지 여부, 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 원칙, 그리고 그 예외로서 '선의의 제3자'의 범위에 대한 법리 해석입니다.
대법원은 원고의 상고를 기각하며, 이 사건 토지 사용권이 집합건물법상 대지사용권으로 유효하게 성립했다고 볼 수 없고, 원고 또한 선의의 제3자에 해당하지 않는다고 판시한 원심 판결이 정당하다고 보았습니다.
구분건물에 대한 대지사용권은 집합건물법에 의해 엄격하게 규정되는 권리이므로, 당사자들의 임의적인 약정만으로는 법률이 정하는 대지사용권으로 인정받기 어렵습니다. 또한, 집합건물이 이미 존재하는 토지를 취득하는 경우, 그 토지에 대지사용권이 설정되어 있을 수 있다는 사실을 모른 채 취득한 것이 아니라면 '선의의 제3자'로 인정되기 어렵다는 점을 명확히 한 판결입니다.
이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)'과 관련 법리에 기반합니다.
집합건물에서 토지 소유권과 건물 소유권이 분리되어 있는 경우, 특히 신탁 계약이나 복잡한 권리 관계가 얽혀 있다면 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.
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