임대차
이 사건은 한국공항공단으로부터 울산공항 내 식당과 스낵코너를 임차하여 운영하던 원고들이 IMF 경제위기로 인해 공항 이용객이 급감하고 영업실적이 악화되자 피고인 한국공항공단을 상대로 임대료 감액을 청구한 사건입니다. 원심은 민법상 차임감액청구권이 적용된다고 보아 사용료 감액을 일부 인정했지만, 대법원은 경제 상황 변화로 인한 영업 부진이 임차인의 경영 예측 실패에 따른 것으로 판단하며 임대료 감액을 인정하지 않았습니다.
1997년 10월, 원고들은 한국공항공단 울산지사가 실시한 입찰을 통해 울산공항 여객청사 내 식당과 스낵코너의 운영자로 선정되어 1997년 12월부터 임대사업을 시작했습니다. 계약 당시 식당 사용료율은 가액의 120%, 스낵코너는 469%에 달했습니다. 그러나 입찰 직후 시작된 IMF 경제위기로 인해 울산공항 이용객이 1998년에는 1997년 대비 28.7% 급감하였고, 원고들의 영업 수입은 임대료조차 감당하기 어려울 정도로 악화되었습니다. 이에 원고들은 1998년 8월 피고에게 경제사정 변경과 영업부진을 이유로 임대료 감액을 요청했으나 피고는 이를 거절했습니다. 이후 계약이 종료되고 새로 실시된 입찰에서는 식당 사용료율 약 30%, 스낵코너 사용료율 약 10%로 훨씬 낮은 가격에 낙찰되었습니다. 원고들은 최종적으로 원고 1은 110,281,870원, 원고 2는 191,384,480원의 사용료(부가세, 이자, 가산금 포함)를 미지급한 상태였습니다.
국유재산에 대한 공단과 임차인 간의 사용 관계에 민법상 차임감액청구권(민법 제628조)이 적용되는지 여부와, IMF 경제위기 상황에서의 영업 부진이 임대료 감액을 정당화할 만한 '경제사정의 현저한 변경'에 해당하는지 여부입니다.
대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 사건을 부산고등법원에 다시 돌려보냈으며, 원고들의 상고는 모두 기각하였습니다. 이는 원고들의 임대료 감액 요청을 최종적으로 받아들이지 않은 결정입니다.
대법원은 피고 한국공항공단이 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대(재임대)하는 경우라도, 이는 통상의 사적 임대차와 다를 바 없으므로 민법 제628조에 따른 차임증감청구권 규정이 적용될 수 있다고 보았습니다. 그러나 IMF 경제위기로 인한 공항 이용객 감소와 영업 부진은 원고들의 경영 예측과 투자 실패로 인한 것으로 보아야 하며, 이러한 상황만으로는 사용료 약정이 '현저히 부당하게' 되었다고 볼 수는 없다고 판단하여 원고들의 임대료 감액 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건에 주로 적용된 법리는 민법 제628조의 차임증감청구권입니다.
