고물상 운영 토지 임대차 계약 해지 및 건물 철거 요구 사건

이 사건은 원고(임차인)가 피고(임대인)의 토지를 임차하여 건물을 짓고 고물상 사업을 시작했으나 건축법 위반으로 행정처분을 받게 되자, 임대인의 이행불능을 주장하며 임대차보증금 반환, 건물매수청구 및 손해배상을 요구한 본소 청구와, 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지 및 건물 철거, 토지 인도, 부당이득 반환을 요구한 반소 청구가 동시에 진행된 사건입니다.

법원은 임대인이 임차인의 고물상 사업 운영 가능성을 계약 내용으로 보장할 의무가 없다고 보았고, 임차인의 2기 이상 차임 연체를 이유로 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다.

결과적으로, 원고의 본소 청구는 기각되었고, 피고의 반소 청구는 인용되어 원고는 건물을 철거하고 토지를 인도하며, 임대차 계약 해지 이후의 토지 사용료 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 소유 토지를 임차하여 고물상 건물을 신축하고 운영하던 임차인
• 피고 C: 원고에게 토지를 임대해준 토지 소유자 및 임대인

분쟁 상황

원고 A는 2021년 2월 16일 피고 C 소유의 토지를 임차하여 그 지상에 건물을 신축하고 고물상업을 시작했습니다.

그러나 원고는 2023년 3월 6일 대구광역시 수성구청으로부터 건축법 위반(용도변경)으로 위반건축물 시정명령 및 건축물대장 위반 내용 등재 처분을 받았고, 자진정비 명령을 이행하지 않아 2024년 4월 23일 이행강제금 5,092,000원을 납부하게 되었습니다.

한편, 원고는 2023년 4월부터 차임을 지급하지 않았고, 피고는 2023년 8월 28일경 원고에게 차임 연체 등을 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다.

이에 원고는 피고가 고물상업을 할 수 있도록 책임진다는 말을 믿고 계약했으나 행정처분으로 사업 목적을 달성할 수 없게 되었으므로 임대인의 이행불능으로 계약이 해지되었다고 주장하며 건물매수청구권 행사 및 손해배상을 요구하는 본소 소송을 제기했습니다.

반면 피고는 원고가 임대차 목적을 달성할 수 있도록 협조했으나 고물상업을 책임지기로 약정하지 않았고, 원고의 차임 연체 및 법령 위반(무단 용도 변경), 무단 전대 등을 이유로 계약이 해지되었다고 주장하며 건물 철거 및 토지 인도, 부당이득 반환을 요구하는 반소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 임대인이 임차인의 사업 목적 달성을 보장할 의무가 있었는지 여부
2. 임대차 계약 해지의 원인이 임대인의 귀책사유로 인한 이행불능인지, 아니면 임차인의 채무불이행(차임 연체 등) 때문인지 여부
3. 임차인의 건물매수청구권 행사 가능 여부
4. 임대차 계약 해지에 따른 건물 철거 및 토지 인도 의무
5. 임대차 계약 해지 이후의 토지 사용에 대한 부당이득 반환 의무

법원의 판단

1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 인도하며, 2023년 11월 9일부터 토지 인도일까지 월 1,200,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고(반소피고)의 피고(반소원고)에 대한 본소 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 원고(반소피고)가 부담한다.

결론

법원은 임대차 계약의 내용에 임대인이 임차인의 고물상업 운영을 책임지고 보장할 의무가 포함되지 않았다고 보았습니다. 오히려 임차인이 2023년 4월부터 차임을 지급하지 않아 2기 이상의 차임을 연체했으므로, 2023년 8월 28일경 임대인의 해지 통보에 따라 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다.

이에 따라 임차인은 계약 해지로 인해 건물매수청구권을 행사할 수 없으며, 건물을 철거하고 토지를 원상회복하여 인도할 의무와 함께 임대차 계약 종료 이후 토지를 무단으로 점유한 것에 대한 부당이득금(월 1,200,000원)을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제623조 (임대인의 의무): 임대인은 임차인이 목적물을 계약대로 사용하고 수익할 수 있도록 인도하고, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 본 사건에서 법원은 통상의 임대차관계에서는 임대인이 단순히 임대 목적물을 제공하면 의무를 다한 것으로 보았으며, 임차인이 특정 사업(고물상업)을 할 수 있도록 책임지고 보장할 의무가 임대인에게 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
2. 건축법 제19조 (용도변경): 건축물의 용도를 변경하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 본 사건에서 원고는 건물을 신축한 임차인으로서 스스로 용도변경 가능 여부를 확인해야 할 의무가 있으며, 이를 위반하여 행정처분을 받은 것은 원고의 책임으로 보았습니다.
3. 건축법 제79조 (위반 건축물 등에 대한 조치 등): 허가권자는 건축법을 위반한 건축물의 건축주 등에게 그 건축물의 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용제한 또는 사용금지, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 원고는 이 조항에 따라 대구 수성구청으로부터 시정명령을 받았습니다.
4. 건물매수청구권의 제한: 판례는 토지 임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 임대차 계약이 해지되는 경우, 토지 임차인이 임대인에게 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다. 본 사건에서도 원고의 차임 연체로 계약이 해지되었으므로 건물매수청구권은 인정되지 않았습니다.
5. 부당이득 반환의 원칙: 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 주고 있다고 보아 부당이득을 반환할 의무가 발생합니다. 본 사건에서 원고는 계약 해지 이후 토지 점유에 대해 월 1,200,000원의 부당이득 반환 의무를 부담하게 되었습니다.

참고 사항

1. 계약 전 인허가 및 법규 확인 필수: 토지나 건물 임차 후 특정 사업을 계획하고 있다면, 계약 전에 해당 사업이 임차 목적물에서 법적으로 가능한지, 필요한 인허가 절차가 무엇인지, 건축법 등 관련 법규에 저촉되지 않는지 사전에 충분히 확인해야 합니다.
2. 계약서에 사업 목적 명확화: 임대인이 임차인의 특정 사업 목적 달성을 보장해야 한다고 생각한다면, 이를 임대차 계약서의 특약사항에 명확히 기재하고 임대인의 의무 사항으로 포함시켜야 합니다. 단순히 임대인이 사업 목적을 알고 있었다는 사실만으로는 보장 의무가 인정되지 않을 수 있습니다.
3. 차임 연체의 중대성 인지: 임차인은 2기분 이상의 차임을 연체할 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 이는 임차인의 채무불이행에 해당하여 건물매수청구권 등의 권리 행사에 불리하게 작용할 수 있음을 명심해야 합니다.
4. 건물매수청구권 행사 제한: 토지 임대차 계약이 임차인의 차임 연체 등 채무불이행으로 해지된 경우, 임차인은 토지 임대인에게 지상 건물의 매수를 청구할 수 없습니다.
5. 원상회복 의무 및 부당이득 반환: 임대차 계약이 해지되면 임차인은 원칙적으로 임대차 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 만약 임대차 계약 종료 후에도 토지 등을 계속 점유하고 있다면, 그 기간 동안의 토지 사용료 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다.