최지훈 변호사

공인중개사 부실 중개로 인한 전세 보증금 손해배상 사건

원고는 공인중개사 D의 중개로 임대인 C와 임대차 계약을 체결하고 보증금 1억 3천만원을 지급했습니다. 그러나 임대인 C가 선순위 근저당권 말소 약속을 이행하지 않아 부동산이 경매에 넘어가, 원고는 보증금 중 1억 1천 4백여만 원을 회수하지 못하게 되는 손해를 입었습니다. 이에 원고는 임대인 C, 공인중개사 D, 그리고 D의 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상 및 공제금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 공인중개사 D가 중개대상물 확인·설명의무를 위반했음을 인정하고, C와 D에게 공동하여 원고의 손해 전액을 배상하도록 판결했습니다. 한국공인중개사협회에 대해서는 공제계약에 따라 손해액의 50%를 C, D와 공동하여 배상하도록 했으며, 이는 원고에게도 일부 부주의가 있었음을 고려하여 책임이 제한된 결과입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공인중개사 D의 중개로 임대차 계약을 체결하고 임대인 C에게 보증금을 지급했으나, 부동산 경매로 보증금을 회수하지 못해 손해를 입은 임차인. - 피고 C: 이 사건 부동산의 임대인으로, 임대차 계약 체결 당시 소유자가 아니었으며, 임대차보증금 수령 후 선순위 근저당권을 말소하지 않아 임차인에게 손해를 입힌 자. - 피고 D: 'J공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사로, 원고와 피고 C 사이의 임대차 계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명의무를 위반하여 원고에게 손해를 발생시킨 자. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 D와 공제계약을 체결한 공제사업자로, D의 중개행위로 인한 손해를 1억 원 한도 내에서 보상할 의무가 있는 단체. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 3월 16일 공인중개사 D의 중개로 피고 C와 임대차 계약을 체결하고, 임대차보증금 1억 3천만원을 지급했습니다. 계약 당시 공인중개사 D는 임대인 C가 보증금을 받으면 선순위 근저당권을 말소할 것이라고 원고를 안심시켰으나, C는 이 약속을 이행하지 않았습니다. 실제로 계약 체결일 당시 C는 이 사건 부동산의 소유자가 아니었고, 소유권 이전등기는 2021년 4월 6일에 이루어졌습니다. 이후 K새마을금고의 근저당권(채권최고액 1억 2천만원)이 설정된 채로 경매가 개시되었고, 원고는 배당요구를 통해 보증금 1억 3천만원 중 15,884,683원만을 배당받아 최종적으로 114,115,317원의 손해를 입게 되었습니다. 이에 원고는 임대인 C의 약속 불이행 및 공인중개사 D의 중개상 과실로 인한 손해를 주장하며 손해배상 및 공제금 지급을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 위반 여부 및 그로 인한 손해배상 책임 인정 여부, 임대인의 보증금 반환 의무 불이행에 따른 전세사기 가능성, 한국공인중개사협회의 공제계약에 따른 공제금 지급 의무 및 그 범위, 손해배상 책임에 대한 과실상계(책임 제한) 적용 여부 및 정도, 공제금 지급 시 지연손해금 기산일, 손해배상 채무와 임대차 목적물 인도 의무의 동시이행 관계 성립 여부. ### 법원의 판단 법원은 피고 C와 D는 공동하여 원고에게 114,115,317원 및 지연손해금(피고 C는 2024. 7. 29.부터, 피고 D는 2024. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 피고 한국공인중개사협회는 피고 C, D와 공동하여 위 금액 중 57,057,658원 및 지연손해금(2024. 7. 13.부터 2025. 9. 4.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 한국공인중개사협회에 대한 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 각 당사자 간 책임 비율에 따라 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 공인중개사 D가 중개대상물 확인·설명의무를 소홀히 하여 임차인(원고)에게 1억 1천 4백여만 원의 보증금 손해를 입혔다고 판단하여, 임대인 C와 공인중개사 D에게 손해 전액을 공동 배상하라는 판결을 내렸습니다. 또한 한국공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해액의 50%인 약 5천 7백만 원을 공동 배상하도록 했으나, 임차인에게도 등기부등본 확인 등 권리관계 확인을 소홀히 한 책임이 일부 있다고 보아 협회의 배상책임을 제한했습니다. 지연손해금은 협회의 공제규정을 적용하여 소장 송달 후 60일이 경과한 시점부터 발생하는 것으로 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사의 확인·설명의무(공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 시행령 제21조 제1항 제2호): 공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 그 근거 자료를 제시해야 합니다. 이 사건에서 공인중개사 D는 임대차 계약 당시 임대인이 소유자가 아님에도 소유자로 소개하고, 근저당권 말소를 안심시켰을 뿐 근저당권으로 인한 보증금 반환의 위험성을 설명하지 않았으며, 등기부등본을 확인시켜주지 않는 등 이 의무를 위반했습니다. 공인중개사의 손해배상책임(공인중개사법 제30조 제1항): 공인중개사가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 공인중개사 D의 중개 과실로 인해 원고가 보증금 중 114,115,317원을 반환받지 못하는 손해가 발생했으므로, 피고 D에게 손해배상책임이 인정됩니다. 공인중개사의 신의성실 의무(공인중개사법 제29조 제1항, 제33조 제1항 제4호): 공인중개사는 전문직업인으로서 신의와 성실로 공정하게 중개 업무를 수행할 의무가 있으며, 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 해서는 안 됩니다. 공제사업자의 공제금 지급 의무(공인중개사법 제30조, 제41조 및 공제규정): 한국공인중개사협회와 같은 공제사업자는 공인중개사가 중개사고로 인해 거래당사자에게 손해를 발생시킨 경우, 공제계약 및 공제규정에 따라 일정 한도 내에서 손해를 보상할 의무가 있습니다. 과실상계의 원칙: 손해배상 사건에서 손해의 발생이나 확대에 피해자에게도 과실이 있는 경우, 손해의 공평한 분담이라는 취지에서 피해자의 과실만큼 손해배상액을 감액하는 원칙입니다. 이 사건에서 원고가 등기부등본 확인 등 권리관계 확인을 소홀히 하고, 특약사항 내용을 신중하게 판단하지 못한 점이 인정되어 피고 협회의 손해배상 책임이 50%로 제한되었습니다. 지연손해금의 기산점(민법, 소송촉진 등에 관한 특례법, 공제규정): 공제사업자의 경우 공제규정에 따라 지급 청구를 받은 날로부터 60일이 경과한 날부터 지체책임이 발생하며, 소송 진행 중에는 항쟁함이 상당하다고 인정되는 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이 적용되고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용됩니다. 자백간주 판결(민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항): 피고 C, D는 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않아 원고의 청구원인 사실을 자백한 것으로 간주되어 원고의 청구가 인용되었습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 전에는 반드시 등기부등본을 열람하여 임대인의 소유권 여부, 근저당권 등 선순위 권리 관계를 직접 확인해야 합니다. 중개업자의 설명에만 의존하는 것은 위험할 수 있습니다. 임대인이 아직 소유권 이전등기를 마치지 않은 상태에서 계약을 하는 경우, 잔금 지급 전에 임대인의 소유권 취득 여부를 재차 확인하고 등기부등본을 다시 확인하는 등 각별한 주의가 필요합니다. 임대차 계약서의 특약사항에 선순위 권리(근저당권 등)를 인지하고 계약한다는 내용이 있다면, 해당 특약이 임차인에게 불리하게 작용할 수 있음을 명확히 이해하고, 선순위 권리가 보증금 회수에 미칠 영향을 충분히 고려해야 합니다. 전세사기가 의심되거나 부동산 권리 관계가 복잡할 경우, 임대차 보증금 반환 보증보험 가입, 전세권 설정, 확정일자 부여 등 보증금을 보호할 수 있는 여러 조치를 적극적으로 강구해야 합니다. 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 상태 등을 성실하고 정확하게 설명하고 근거 자료를 제시할 의무가 있으므로, 중개업자가 이 의무를 소홀히 한 경우 그로 인한 손해에 대해 배상책임을 물을 수 있습니다. 공인중개사의 중개 과실로 손해를 입었다면, 해당 중개업자가 가입한 한국공인중개사협회의 공제제도를 통해 손해를 일부 보상받을 수 있으므로 공제 가입 여부 및 보장 한도를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

오픈채팅으로 만난 11세 아동 성폭력 판결

피고인 A는 오픈채팅방을 통해 알게 된 11세 아동과 성관계를 맺어 13세 미만 미성년자 간음 혐의로 기소되었습니다. 법원은 피고인에게 징역 2년에 집행유예 3년, 40시간의 성폭력 치료강의 수강, 그리고 아동·청소년 관련기관 및 장애인 관련기관에 각 3년간 취업제한 명령을 선고했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 오픈채팅을 통해 알게 된 11세 아동 피해자와 성관계를 맺은 성인 남성 - 피해자 D: 피고인 A와 성관계를 맺은 11세 여성 아동 - C: B 오픈채팅방에서 피고인을 알게 되었고 피해자 D를 피고인에게 소개해 준 11세 여성 아동 ### 분쟁 상황 피고인 A는 2024년 8월 10일 B 오픈채팅방을 통해 알고 지내던 C로부터 11세 피해자 D를 소개받아 서로 교제하기로 했습니다. 다음 날인 2024년 8월 11일 오전 11시 30분경 피고인은 천안시 서북구의 한 건물 여자화장실로 피해자 D와 함께 이동하여 용변칸 내에서 서로 옷을 벗은 후 성관계를 가졌습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 13세 미만 아동과의 성관계가 피해자의 동의 여부와 관계없이 미성년자의제강간죄에 해당하는지 여부와 그에 따른 처벌 수위를 결정하는 것이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 A에게 징역 2년을 선고하고 이 형의 집행을 선고일로부터 3년간 유예했습니다. 추가적으로 40시간의 성폭력 치료강의 수강과 아동·청소년 관련기관 및 장애인 관련기관에 각 3년간 취업제한 명령을 부과했습니다. 신상정보 공개 및 고지 명령은 피고인의 성범죄 전력 및 재범 위험성 등을 고려하여 면제되었습니다. ### 결론 피고인 A는 11세 아동과의 성관계로 인해 미성년자의제강간죄가 인정되어 유죄 판결을 받았으며 비록 집행유예를 받았으나 성폭력 관련 치료 수강과 사회활동 제한 명령을 받게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **형법 제305조 제1항 (미성년자의제강간)**​: '13세 미만의 사람에 대하여 간음 또는 추행을 한 자는 제297조 (강간) 등의 예에 의한다'고 규정하고 있습니다. 이는 피해자의 동의 여부와 관계없이 13세 미만 아동과의 성관계를 범죄로 보는 조항으로 이 사건에서 피고인이 11세 피해자와 성관계를 맺었으므로 해당 조항이 적용되었습니다. 2. **형법 제297조 (강간)**​: 이 조항은 원래 폭행이나 협박을 통해 강간한 자를 처벌하는 내용이지만 형법 제305조 제1항에 의해 13세 미만 아동에 대한 간음의 경우 폭행이나 협박이 없었더라도 이 조항이 적용됩니다. 이에 따라 원칙적으로 징역 3년 이상의 유기징역에 처할 수 있으나 이 사건에서는 정상 참작 사유로 인해 법정형의 2분의 1이 감경된 징역 1년 6개월에서 15년 사이가 처단형의 범위가 되었습니다. 3. **형법 제62조 제1항 (집행유예)**​: '3년 이하의 징역이나 금고 또는 500만원 이하의 벌금형을 선고할 경우 1년 이상 5년 이하의 기간 형의 집행을 유예할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 피고인이 자신의 잘못을 인정하고 반성하며 피해자와 합의하여 3천만 원을 지급했고 형사처벌 전력이 없는 초범인 점 등이 유리한 정상으로 참작되어 집행유예가 선고되었습니다. 4. **아동·청소년의 성보호에 관한 법률 제21조 제2항 (수강명령)**​: 성범죄 유죄판결 시 재범 예방을 위해 500시간 범위 내에서 수강명령 또는 성폭력 치료프로그램 이수 명령을 병과하도록 하고 있습니다. 피고인에게 40시간의 성폭력 치료강의 수강이 명령되었습니다. 5. **아동·청소년의 성보호에 관한 법률 제56조 제1항 및 장애인복지법 제59조의3 제1항 (취업제한)**​: 성범죄로 유죄 판결이 확정되면 아동·청소년 관련기관 및 장애인 관련기관에 취업하거나 사실상 노무를 제공할 수 없도록 제한될 수 있습니다. 피고인에게 각 3년간의 취업제한 명령이 내려졌습니다. 6. **아동·청소년의 성보호에 관한 법률 제49조 제1항 및 제50조 제1항 (공개명령 및 고지명령의 면제)**​: 원칙적으로 등록대상 성범죄자에게 신상정보 공개 및 고지 명령이 내려지지만 피고인이 성범죄 전력이 없고 재범 위험이 낮으며 형사처벌과 기타 명령만으로도 재범 방지 효과가 있다고 판단되는 등 특별한 사정이 있는 경우 이를 면제할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고인의 전과 없음 등을 고려하여 신상정보 공개 및 고지 명령이 면제되었습니다. 7. **성폭력범죄의 처벌 등에 관한 특례법 제42조 제1항 (신상정보 등록 의무)**​: 판시된 범죄사실에 대해 유죄판결이 확정되는 경우 피고인은 성범죄자로 신상정보 등록대상자가 되며 관할기관에 신상정보를 제출할 의무가 발생합니다. ### 참고 사항 1. 아동·청소년, 특히 13세 미만 아동과의 성관계는 동의 여부와 상관없이 법적으로 중대한 성범죄로 간주되어 처벌받을 수 있음을 명심해야 합니다. 13세 미만 아동은 성적 자기결정권을 제대로 행사하기 어렵다고 보므로 합의가 있었다고 주장해도 죄가 성립될 수 있습니다. 2. 온라인 채팅방 등 비대면 공간에서 알게 된 미성년자와의 만남은 각별히 주의해야 하며 상대방의 정확한 나이 확인 등 신중한 태도가 필요합니다. 3. 성범죄로 유죄 판결을 받으면 신상정보 등록, 아동·청소년 관련기관 취업제한, 성폭력 치료 수강 등 다양한 보안처분이 부과될 수 있습니다. 4. 피해자와의 합의는 양형(형량 결정)에 유리한 요소로 작용할 수 있으나 범죄의 성립 자체를 부정하지는 않습니다.

어머니가 딸 명의로 맺은 채무 공증에 대한 강제집행 불허 사건

어머니 D가 딸 A의 대리인이라고 주장하며 공증인가 법무법인에서 피고 B와의 채무변제계약 공정증서를 작성한 사건입니다. 공정증서에는 딸 A가 어머니 D의 채무에 대해 연대보증하는 내용이 포함되어 있었는데, 딸 A는 자신이 대리권을 준 적이 없다고 주장하며 공정증서에 기초한 강제집행을 불허해달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 어머니 D가 딸 A를 대리하여 공정증서를 작성할 권한이 없었다고 판단하여, 해당 공정증서의 A에 대한 효력을 부정하고 강제집행을 불허했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 채무자 D의 딸로, 본인의 동의 없이 어머니가 자신의 명의로 연대보증한 공정증서에 대해 강제집행 불허를 주장한 사람. - 피고 B: D와 A를 채무자로 하는 공정증서상의 채권자로, 공정증서에 근거해 강제집행을 시도한 사람. - 채무자 D: 원고 A의 모친으로, 피고 B에게 3천만원의 채무를 지고 원고 A를 연대보증인으로 하여 공정증서를 작성한 사람. ### 분쟁 상황 어머니 D는 피고 B에게 3천만원의 채무를 지고 있었고, 이 채무에 대해 딸 A를 연대보증인으로 포함하여 공증인가 법무법인 C에서 채무변제계약 공정증서를 작성했습니다. 이때 어머니 D는 딸 A의 대리인 자격으로 공정증서 작성에 참여했으나, 딸 A는 자신은 어머니에게 대리권을 준 적이 없다고 주장했습니다. 채무가 변제되지 않자 피고 B가 공정증서에 근거하여 딸 A의 재산에 대해 강제집행을 시도했고, 이에 딸 A는 자신에게 강제집행을 할 수 없도록 해달라며 청구이의 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 공정증서 작성 시 대리권의 유무와 그 대리권의 입증 책임이 누구에게 있는지 여부입니다. 특히 본인이 직접 서명 날인하지 않고 인감증명서 등이 첨부되었을 때 대리권이 인정될 수 있는지 여부가 중요한 문제였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 원고 A에게 어머니 D가 공정증서 작성에 대한 적법한 대리권을 위임받았음을 충분히 입증하지 못했다고 판단했습니다. 공정증서에 원고 A 명의의 위임장과 인감증명서가 첨부되어 있었으나, 위임장의 글씨체가 모두 동일하고 원고 A가 인감증명서를 전세 계약을 위해 발급받아 어머니에게 교부했다는 주장에 신빙성이 있다고 보아, 이러한 정황만으로는 대리권을 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 이 사건 공정증서 중 원고 A에 대한 부분은 무권대리인인 어머니 D의 촉탁에 의해 작성된 것이므로, 원고 A에 대한 집행권원으로서의 효력이 없다고 보아 피고 B의 원고 A에 대한 강제집행을 불허하고 이미 내려진 강제집행정지 결정을 인가했습니다. 소송에 필요한 비용은 피고 B가 모두 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 어머니가 딸의 인감증명서를 가지고 딸을 대리하여 채무변제계약 공정증서를 작성했더라도, 딸이 대리권을 수여한 사실이 명확하게 입증되지 않는다면 해당 공정증서가 딸에 대한 집행권원의 효력을 가지지 못하여 강제집행을 할 수 없다는 결론입니다. 대리권을 주장하는 채권자 측에서 대리권의 존재를 명확히 입증해야 할 책임이 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 공정증서는 재판을 거치지 않고도 강제집행을 할 수 있는 강력한 집행권원이 됩니다. 그러나 이러한 효력을 가지려면 채무자가 직접 참여하거나 정당한 대리인을 통해 참여해야 합니다. **대리권 없는 공정증서의 효력:** 판례는 '공정증서가 집행권원으로서 집행력을 가질 수 있도록 하는 집행인낙의 표시는 공증인에 대한 소송행위이므로 무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 경우 집행권원으로서의 효력이 없고'(대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다45303, 45310 판결 등 참조)라고 명시하여 대리권의 중요성을 강조합니다. **대리권의 입증 책임:** 특정인에게 대리권이 있음을 주장하는 사람이 그 대리권의 존재를 입증해야 합니다. 이 사건에서는 채권자인 피고 B가 채무자 A의 어머니 D에게 A를 대리할 권한이 있었다는 점을 입증해야 했습니다. 법원은 '그와 같은 공정증서를 작성할 대리권이 있다는 점에 대한 입증책임은 그 효과를 주장하는 채권자에게 있다'(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다18114 판결 등 참조)고 보고 있습니다. **인감도장 및 인감증명서 소지의 의미:** 제3자가 채무자의 인감도장과 인감증명서를 가지고 공정증서를 작성했다고 하더라도, 이것만으로는 대리권이 있다고 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 판례는 '제3자가 채무자의 대리인으로서 공정증서의 작성을 촉탁한 경우 제3자가 채무자의 인감도장, 인감증명서 등을 가지고 공정증서의 작성을 촉탁하였다는 사정은 대리권을 인정할 수 있는 하나의 자료에 지나지 아니하고, 이에 의하여 당연히 제3자에게 채무자를 대리하여 공정증서 작성을 촉탁할 대리권이 인정되는 것은 아니며, 대리권이 있다는 점에 대한 증명책임은 그 효과를 주장하는 자에게 있다'(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다44248 판결 등 참조)고 밝히고 있습니다. 이 사건에서 원고 A의 인감증명서가 전세 계약을 위해 발급되었고 어머니 D에게 교부된 것으로 인정되었으나, 이는 공정증서 작성 대리권과는 무관하다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 대리인에 의해 중요한 법률 행위가 이루어질 경우, 반드시 본인의 명확한 대리권 수여 의사와 그 증거를 확보해야 합니다. 단순히 인감도장이나 인감증명서와 같은 서류를 소지하고 있다는 사실만으로는 대리권이 있다고 쉽게 인정되지 않습니다. 본인이 직접 서명하거나 날인하지 않은 서류는 추후 법적 분쟁의 소지가 큽니다. 특히 가족 간에도 금전 관련 법률 행위를 할 때는 대리권 유무를 명확히 하고, 대리인에게 위임한 범위와 내용을 구체적으로 문서화하여 분쟁을 예방해야 합니다. 자신의 명의로 불법적인 법률 행위가 이루어졌다고 의심되는 경우, 즉시 법적 절차를 통해 해당 행위의 효력을 다투고 강제집행 등으로부터 자신의 재산을 보호해야 합니다. 채권자 입장에서는 대리인을 통해 계약을 체결할 경우, 대리권의 존재 여부를 철저히 확인하고 본인에게 직접 대리권을 확인받는 등의 조치를 취해야 추후 채무자의 대리권 부인 주장에 대비할 수 있습니다.

공인중개사 부실 중개로 인한 전세 보증금 손해배상 사건

원고는 공인중개사 D의 중개로 임대인 C와 임대차 계약을 체결하고 보증금 1억 3천만원을 지급했습니다. 그러나 임대인 C가 선순위 근저당권 말소 약속을 이행하지 않아 부동산이 경매에 넘어가, 원고는 보증금 중 1억 1천 4백여만 원을 회수하지 못하게 되는 손해를 입었습니다. 이에 원고는 임대인 C, 공인중개사 D, 그리고 D의 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상 및 공제금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 공인중개사 D가 중개대상물 확인·설명의무를 위반했음을 인정하고, C와 D에게 공동하여 원고의 손해 전액을 배상하도록 판결했습니다. 한국공인중개사협회에 대해서는 공제계약에 따라 손해액의 50%를 C, D와 공동하여 배상하도록 했으며, 이는 원고에게도 일부 부주의가 있었음을 고려하여 책임이 제한된 결과입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 공인중개사 D의 중개로 임대차 계약을 체결하고 임대인 C에게 보증금을 지급했으나, 부동산 경매로 보증금을 회수하지 못해 손해를 입은 임차인. - 피고 C: 이 사건 부동산의 임대인으로, 임대차 계약 체결 당시 소유자가 아니었으며, 임대차보증금 수령 후 선순위 근저당권을 말소하지 않아 임차인에게 손해를 입힌 자. - 피고 D: 'J공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사로, 원고와 피고 C 사이의 임대차 계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명의무를 위반하여 원고에게 손해를 발생시킨 자. - 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 D와 공제계약을 체결한 공제사업자로, D의 중개행위로 인한 손해를 1억 원 한도 내에서 보상할 의무가 있는 단체. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 3월 16일 공인중개사 D의 중개로 피고 C와 임대차 계약을 체결하고, 임대차보증금 1억 3천만원을 지급했습니다. 계약 당시 공인중개사 D는 임대인 C가 보증금을 받으면 선순위 근저당권을 말소할 것이라고 원고를 안심시켰으나, C는 이 약속을 이행하지 않았습니다. 실제로 계약 체결일 당시 C는 이 사건 부동산의 소유자가 아니었고, 소유권 이전등기는 2021년 4월 6일에 이루어졌습니다. 이후 K새마을금고의 근저당권(채권최고액 1억 2천만원)이 설정된 채로 경매가 개시되었고, 원고는 배당요구를 통해 보증금 1억 3천만원 중 15,884,683원만을 배당받아 최종적으로 114,115,317원의 손해를 입게 되었습니다. 이에 원고는 임대인 C의 약속 불이행 및 공인중개사 D의 중개상 과실로 인한 손해를 주장하며 손해배상 및 공제금 지급을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 위반 여부 및 그로 인한 손해배상 책임 인정 여부, 임대인의 보증금 반환 의무 불이행에 따른 전세사기 가능성, 한국공인중개사협회의 공제계약에 따른 공제금 지급 의무 및 그 범위, 손해배상 책임에 대한 과실상계(책임 제한) 적용 여부 및 정도, 공제금 지급 시 지연손해금 기산일, 손해배상 채무와 임대차 목적물 인도 의무의 동시이행 관계 성립 여부. ### 법원의 판단 법원은 피고 C와 D는 공동하여 원고에게 114,115,317원 및 지연손해금(피고 C는 2024. 7. 29.부터, 피고 D는 2024. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 피고 한국공인중개사협회는 피고 C, D와 공동하여 위 금액 중 57,057,658원 및 지연손해금(2024. 7. 13.부터 2025. 9. 4.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 한국공인중개사협회에 대한 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 각 당사자 간 책임 비율에 따라 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 공인중개사 D가 중개대상물 확인·설명의무를 소홀히 하여 임차인(원고)에게 1억 1천 4백여만 원의 보증금 손해를 입혔다고 판단하여, 임대인 C와 공인중개사 D에게 손해 전액을 공동 배상하라는 판결을 내렸습니다. 또한 한국공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해액의 50%인 약 5천 7백만 원을 공동 배상하도록 했으나, 임차인에게도 등기부등본 확인 등 권리관계 확인을 소홀히 한 책임이 일부 있다고 보아 협회의 배상책임을 제한했습니다. 지연손해금은 협회의 공제규정을 적용하여 소장 송달 후 60일이 경과한 시점부터 발생하는 것으로 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 공인중개사의 확인·설명의무(공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 시행령 제21조 제1항 제2호): 공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 그 근거 자료를 제시해야 합니다. 이 사건에서 공인중개사 D는 임대차 계약 당시 임대인이 소유자가 아님에도 소유자로 소개하고, 근저당권 말소를 안심시켰을 뿐 근저당권으로 인한 보증금 반환의 위험성을 설명하지 않았으며, 등기부등본을 확인시켜주지 않는 등 이 의무를 위반했습니다. 공인중개사의 손해배상책임(공인중개사법 제30조 제1항): 공인중개사가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 공인중개사 D의 중개 과실로 인해 원고가 보증금 중 114,115,317원을 반환받지 못하는 손해가 발생했으므로, 피고 D에게 손해배상책임이 인정됩니다. 공인중개사의 신의성실 의무(공인중개사법 제29조 제1항, 제33조 제1항 제4호): 공인중개사는 전문직업인으로서 신의와 성실로 공정하게 중개 업무를 수행할 의무가 있으며, 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 해서는 안 됩니다. 공제사업자의 공제금 지급 의무(공인중개사법 제30조, 제41조 및 공제규정): 한국공인중개사협회와 같은 공제사업자는 공인중개사가 중개사고로 인해 거래당사자에게 손해를 발생시킨 경우, 공제계약 및 공제규정에 따라 일정 한도 내에서 손해를 보상할 의무가 있습니다. 과실상계의 원칙: 손해배상 사건에서 손해의 발생이나 확대에 피해자에게도 과실이 있는 경우, 손해의 공평한 분담이라는 취지에서 피해자의 과실만큼 손해배상액을 감액하는 원칙입니다. 이 사건에서 원고가 등기부등본 확인 등 권리관계 확인을 소홀히 하고, 특약사항 내용을 신중하게 판단하지 못한 점이 인정되어 피고 협회의 손해배상 책임이 50%로 제한되었습니다. 지연손해금의 기산점(민법, 소송촉진 등에 관한 특례법, 공제규정): 공제사업자의 경우 공제규정에 따라 지급 청구를 받은 날로부터 60일이 경과한 날부터 지체책임이 발생하며, 소송 진행 중에는 항쟁함이 상당하다고 인정되는 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이 적용되고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용됩니다. 자백간주 판결(민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항): 피고 C, D는 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않아 원고의 청구원인 사실을 자백한 것으로 간주되어 원고의 청구가 인용되었습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 전에는 반드시 등기부등본을 열람하여 임대인의 소유권 여부, 근저당권 등 선순위 권리 관계를 직접 확인해야 합니다. 중개업자의 설명에만 의존하는 것은 위험할 수 있습니다. 임대인이 아직 소유권 이전등기를 마치지 않은 상태에서 계약을 하는 경우, 잔금 지급 전에 임대인의 소유권 취득 여부를 재차 확인하고 등기부등본을 다시 확인하는 등 각별한 주의가 필요합니다. 임대차 계약서의 특약사항에 선순위 권리(근저당권 등)를 인지하고 계약한다는 내용이 있다면, 해당 특약이 임차인에게 불리하게 작용할 수 있음을 명확히 이해하고, 선순위 권리가 보증금 회수에 미칠 영향을 충분히 고려해야 합니다. 전세사기가 의심되거나 부동산 권리 관계가 복잡할 경우, 임대차 보증금 반환 보증보험 가입, 전세권 설정, 확정일자 부여 등 보증금을 보호할 수 있는 여러 조치를 적극적으로 강구해야 합니다. 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 상태 등을 성실하고 정확하게 설명하고 근거 자료를 제시할 의무가 있으므로, 중개업자가 이 의무를 소홀히 한 경우 그로 인한 손해에 대해 배상책임을 물을 수 있습니다. 공인중개사의 중개 과실로 손해를 입었다면, 해당 중개업자가 가입한 한국공인중개사협회의 공제제도를 통해 손해를 일부 보상받을 수 있으므로 공제 가입 여부 및 보장 한도를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

오픈채팅으로 만난 11세 아동 성폭력 판결

피고인 A는 오픈채팅방을 통해 알게 된 11세 아동과 성관계를 맺어 13세 미만 미성년자 간음 혐의로 기소되었습니다. 법원은 피고인에게 징역 2년에 집행유예 3년, 40시간의 성폭력 치료강의 수강, 그리고 아동·청소년 관련기관 및 장애인 관련기관에 각 3년간 취업제한 명령을 선고했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 오픈채팅을 통해 알게 된 11세 아동 피해자와 성관계를 맺은 성인 남성 - 피해자 D: 피고인 A와 성관계를 맺은 11세 여성 아동 - C: B 오픈채팅방에서 피고인을 알게 되었고 피해자 D를 피고인에게 소개해 준 11세 여성 아동 ### 분쟁 상황 피고인 A는 2024년 8월 10일 B 오픈채팅방을 통해 알고 지내던 C로부터 11세 피해자 D를 소개받아 서로 교제하기로 했습니다. 다음 날인 2024년 8월 11일 오전 11시 30분경 피고인은 천안시 서북구의 한 건물 여자화장실로 피해자 D와 함께 이동하여 용변칸 내에서 서로 옷을 벗은 후 성관계를 가졌습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 13세 미만 아동과의 성관계가 피해자의 동의 여부와 관계없이 미성년자의제강간죄에 해당하는지 여부와 그에 따른 처벌 수위를 결정하는 것이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 A에게 징역 2년을 선고하고 이 형의 집행을 선고일로부터 3년간 유예했습니다. 추가적으로 40시간의 성폭력 치료강의 수강과 아동·청소년 관련기관 및 장애인 관련기관에 각 3년간 취업제한 명령을 부과했습니다. 신상정보 공개 및 고지 명령은 피고인의 성범죄 전력 및 재범 위험성 등을 고려하여 면제되었습니다. ### 결론 피고인 A는 11세 아동과의 성관계로 인해 미성년자의제강간죄가 인정되어 유죄 판결을 받았으며 비록 집행유예를 받았으나 성폭력 관련 치료 수강과 사회활동 제한 명령을 받게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **형법 제305조 제1항 (미성년자의제강간)**​: '13세 미만의 사람에 대하여 간음 또는 추행을 한 자는 제297조 (강간) 등의 예에 의한다'고 규정하고 있습니다. 이는 피해자의 동의 여부와 관계없이 13세 미만 아동과의 성관계를 범죄로 보는 조항으로 이 사건에서 피고인이 11세 피해자와 성관계를 맺었으므로 해당 조항이 적용되었습니다. 2. **형법 제297조 (강간)**​: 이 조항은 원래 폭행이나 협박을 통해 강간한 자를 처벌하는 내용이지만 형법 제305조 제1항에 의해 13세 미만 아동에 대한 간음의 경우 폭행이나 협박이 없었더라도 이 조항이 적용됩니다. 이에 따라 원칙적으로 징역 3년 이상의 유기징역에 처할 수 있으나 이 사건에서는 정상 참작 사유로 인해 법정형의 2분의 1이 감경된 징역 1년 6개월에서 15년 사이가 처단형의 범위가 되었습니다. 3. **형법 제62조 제1항 (집행유예)**​: '3년 이하의 징역이나 금고 또는 500만원 이하의 벌금형을 선고할 경우 1년 이상 5년 이하의 기간 형의 집행을 유예할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 피고인이 자신의 잘못을 인정하고 반성하며 피해자와 합의하여 3천만 원을 지급했고 형사처벌 전력이 없는 초범인 점 등이 유리한 정상으로 참작되어 집행유예가 선고되었습니다. 4. **아동·청소년의 성보호에 관한 법률 제21조 제2항 (수강명령)**​: 성범죄 유죄판결 시 재범 예방을 위해 500시간 범위 내에서 수강명령 또는 성폭력 치료프로그램 이수 명령을 병과하도록 하고 있습니다. 피고인에게 40시간의 성폭력 치료강의 수강이 명령되었습니다. 5. **아동·청소년의 성보호에 관한 법률 제56조 제1항 및 장애인복지법 제59조의3 제1항 (취업제한)**​: 성범죄로 유죄 판결이 확정되면 아동·청소년 관련기관 및 장애인 관련기관에 취업하거나 사실상 노무를 제공할 수 없도록 제한될 수 있습니다. 피고인에게 각 3년간의 취업제한 명령이 내려졌습니다. 6. **아동·청소년의 성보호에 관한 법률 제49조 제1항 및 제50조 제1항 (공개명령 및 고지명령의 면제)**​: 원칙적으로 등록대상 성범죄자에게 신상정보 공개 및 고지 명령이 내려지지만 피고인이 성범죄 전력이 없고 재범 위험이 낮으며 형사처벌과 기타 명령만으로도 재범 방지 효과가 있다고 판단되는 등 특별한 사정이 있는 경우 이를 면제할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고인의 전과 없음 등을 고려하여 신상정보 공개 및 고지 명령이 면제되었습니다. 7. **성폭력범죄의 처벌 등에 관한 특례법 제42조 제1항 (신상정보 등록 의무)**​: 판시된 범죄사실에 대해 유죄판결이 확정되는 경우 피고인은 성범죄자로 신상정보 등록대상자가 되며 관할기관에 신상정보를 제출할 의무가 발생합니다. ### 참고 사항 1. 아동·청소년, 특히 13세 미만 아동과의 성관계는 동의 여부와 상관없이 법적으로 중대한 성범죄로 간주되어 처벌받을 수 있음을 명심해야 합니다. 13세 미만 아동은 성적 자기결정권을 제대로 행사하기 어렵다고 보므로 합의가 있었다고 주장해도 죄가 성립될 수 있습니다. 2. 온라인 채팅방 등 비대면 공간에서 알게 된 미성년자와의 만남은 각별히 주의해야 하며 상대방의 정확한 나이 확인 등 신중한 태도가 필요합니다. 3. 성범죄로 유죄 판결을 받으면 신상정보 등록, 아동·청소년 관련기관 취업제한, 성폭력 치료 수강 등 다양한 보안처분이 부과될 수 있습니다. 4. 피해자와의 합의는 양형(형량 결정)에 유리한 요소로 작용할 수 있으나 범죄의 성립 자체를 부정하지는 않습니다.

어머니가 딸 명의로 맺은 채무 공증에 대한 강제집행 불허 사건

어머니 D가 딸 A의 대리인이라고 주장하며 공증인가 법무법인에서 피고 B와의 채무변제계약 공정증서를 작성한 사건입니다. 공정증서에는 딸 A가 어머니 D의 채무에 대해 연대보증하는 내용이 포함되어 있었는데, 딸 A는 자신이 대리권을 준 적이 없다고 주장하며 공정증서에 기초한 강제집행을 불허해달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 어머니 D가 딸 A를 대리하여 공정증서를 작성할 권한이 없었다고 판단하여, 해당 공정증서의 A에 대한 효력을 부정하고 강제집행을 불허했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 채무자 D의 딸로, 본인의 동의 없이 어머니가 자신의 명의로 연대보증한 공정증서에 대해 강제집행 불허를 주장한 사람. - 피고 B: D와 A를 채무자로 하는 공정증서상의 채권자로, 공정증서에 근거해 강제집행을 시도한 사람. - 채무자 D: 원고 A의 모친으로, 피고 B에게 3천만원의 채무를 지고 원고 A를 연대보증인으로 하여 공정증서를 작성한 사람. ### 분쟁 상황 어머니 D는 피고 B에게 3천만원의 채무를 지고 있었고, 이 채무에 대해 딸 A를 연대보증인으로 포함하여 공증인가 법무법인 C에서 채무변제계약 공정증서를 작성했습니다. 이때 어머니 D는 딸 A의 대리인 자격으로 공정증서 작성에 참여했으나, 딸 A는 자신은 어머니에게 대리권을 준 적이 없다고 주장했습니다. 채무가 변제되지 않자 피고 B가 공정증서에 근거하여 딸 A의 재산에 대해 강제집행을 시도했고, 이에 딸 A는 자신에게 강제집행을 할 수 없도록 해달라며 청구이의 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 공정증서 작성 시 대리권의 유무와 그 대리권의 입증 책임이 누구에게 있는지 여부입니다. 특히 본인이 직접 서명 날인하지 않고 인감증명서 등이 첨부되었을 때 대리권이 인정될 수 있는지 여부가 중요한 문제였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 원고 A에게 어머니 D가 공정증서 작성에 대한 적법한 대리권을 위임받았음을 충분히 입증하지 못했다고 판단했습니다. 공정증서에 원고 A 명의의 위임장과 인감증명서가 첨부되어 있었으나, 위임장의 글씨체가 모두 동일하고 원고 A가 인감증명서를 전세 계약을 위해 발급받아 어머니에게 교부했다는 주장에 신빙성이 있다고 보아, 이러한 정황만으로는 대리권을 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 이 사건 공정증서 중 원고 A에 대한 부분은 무권대리인인 어머니 D의 촉탁에 의해 작성된 것이므로, 원고 A에 대한 집행권원으로서의 효력이 없다고 보아 피고 B의 원고 A에 대한 강제집행을 불허하고 이미 내려진 강제집행정지 결정을 인가했습니다. 소송에 필요한 비용은 피고 B가 모두 부담하도록 결정되었습니다. ### 결론 어머니가 딸의 인감증명서를 가지고 딸을 대리하여 채무변제계약 공정증서를 작성했더라도, 딸이 대리권을 수여한 사실이 명확하게 입증되지 않는다면 해당 공정증서가 딸에 대한 집행권원의 효력을 가지지 못하여 강제집행을 할 수 없다는 결론입니다. 대리권을 주장하는 채권자 측에서 대리권의 존재를 명확히 입증해야 할 책임이 있습니다. ### 연관 법령 및 법리 공정증서는 재판을 거치지 않고도 강제집행을 할 수 있는 강력한 집행권원이 됩니다. 그러나 이러한 효력을 가지려면 채무자가 직접 참여하거나 정당한 대리인을 통해 참여해야 합니다. **대리권 없는 공정증서의 효력:** 판례는 '공정증서가 집행권원으로서 집행력을 가질 수 있도록 하는 집행인낙의 표시는 공증인에 대한 소송행위이므로 무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 경우 집행권원으로서의 효력이 없고'(대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다45303, 45310 판결 등 참조)라고 명시하여 대리권의 중요성을 강조합니다. **대리권의 입증 책임:** 특정인에게 대리권이 있음을 주장하는 사람이 그 대리권의 존재를 입증해야 합니다. 이 사건에서는 채권자인 피고 B가 채무자 A의 어머니 D에게 A를 대리할 권한이 있었다는 점을 입증해야 했습니다. 법원은 '그와 같은 공정증서를 작성할 대리권이 있다는 점에 대한 입증책임은 그 효과를 주장하는 채권자에게 있다'(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다18114 판결 등 참조)고 보고 있습니다. **인감도장 및 인감증명서 소지의 의미:** 제3자가 채무자의 인감도장과 인감증명서를 가지고 공정증서를 작성했다고 하더라도, 이것만으로는 대리권이 있다고 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 판례는 '제3자가 채무자의 대리인으로서 공정증서의 작성을 촉탁한 경우 제3자가 채무자의 인감도장, 인감증명서 등을 가지고 공정증서의 작성을 촉탁하였다는 사정은 대리권을 인정할 수 있는 하나의 자료에 지나지 아니하고, 이에 의하여 당연히 제3자에게 채무자를 대리하여 공정증서 작성을 촉탁할 대리권이 인정되는 것은 아니며, 대리권이 있다는 점에 대한 증명책임은 그 효과를 주장하는 자에게 있다'(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다44248 판결 등 참조)고 밝히고 있습니다. 이 사건에서 원고 A의 인감증명서가 전세 계약을 위해 발급되었고 어머니 D에게 교부된 것으로 인정되었으나, 이는 공정증서 작성 대리권과는 무관하다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 대리인에 의해 중요한 법률 행위가 이루어질 경우, 반드시 본인의 명확한 대리권 수여 의사와 그 증거를 확보해야 합니다. 단순히 인감도장이나 인감증명서와 같은 서류를 소지하고 있다는 사실만으로는 대리권이 있다고 쉽게 인정되지 않습니다. 본인이 직접 서명하거나 날인하지 않은 서류는 추후 법적 분쟁의 소지가 큽니다. 특히 가족 간에도 금전 관련 법률 행위를 할 때는 대리권 유무를 명확히 하고, 대리인에게 위임한 범위와 내용을 구체적으로 문서화하여 분쟁을 예방해야 합니다. 자신의 명의로 불법적인 법률 행위가 이루어졌다고 의심되는 경우, 즉시 법적 절차를 통해 해당 행위의 효력을 다투고 강제집행 등으로부터 자신의 재산을 보호해야 합니다. 채권자 입장에서는 대리인을 통해 계약을 체결할 경우, 대리권의 존재 여부를 철저히 확인하고 본인에게 직접 대리권을 확인받는 등의 조치를 취해야 추후 채무자의 대리권 부인 주장에 대비할 수 있습니다.