상가 임대차 보증금 반환 및 전세권 말소 동시이행 사건

임차인 A는 임대인 B 소유의 상가를 보증금 5천만 원과 월세에 임차하여 미용실을 운영했습니다. 임대차 계약 당시 보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기도 마쳤습니다. 임대차 계약 기간 중 임대인 B가 건물의 매도를 계획하며 임차인 A에게 퇴거를 요청했고, 임차인 A는 이에 동의하여 다른 곳으로 이전한 뒤 2021년 8월 2일 퇴거했습니다. 이후 임차인 A는 임대차보증금 전액 5천만 원의 반환을 요구했으나, 임대인 B는 임대차계약이 합의 해지된 것이 아니라 만료된 것이라 주장하며 미지급 월세, 원상회복비용, 관리비 등을 공제해야 한다고 맞섰습니다. 또한 임대인 B는 전세권설정등기의 말소를 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임차인과 임대인의 순차적 의사표시에 의해 임대차계약이 2021년 6월 30일자로 합의 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 임대인 B가 임차인 A에게 반환해야 할 임대차보증금에서 임차인 A가 퇴거일까지 사용한 2일간의 월 차임 상당 부당이득금 212,903원과 원상회복비용 17,095,184원을 공제한 32,691,913원을 반환하도록 판결했습니다. 이 임대차보증금 반환 의무는 임차인 A의 전세권설정등기 말소 의무와 동시에 이행되어야 한다고 결정되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 상가 임차인, 이 사건 건물 2층 전부(약 200㎡)를 미용실로 운영한 사람
• 피고(반소원고) B: 이 사건 건물의 소유주이자 임대인

분쟁 상황

임차인 A는 2015년 10월 임대인 B로부터 상가 건물 2층을 보증금 5천만 원, 월세 250만 원(이후 300만 원으로 인상)에 임차하여 미용실을 운영했습니다. 계약 시 전세권설정등기도 마쳤습니다. 2021년 4월, 임대인 B가 건물의 매각 계획을 밝히며 임차인 A에게 퇴거를 요청했고, 임차인 A는 이에 동의하여 새로운 임대차 계약을 체결하고 2021년 8월 2일 기존 상가에서 퇴거했습니다. 임차인 A는 임대차보증금 5천만 원의 반환을 요구했으나, 임대인 B는 임대차계약이 2021년 12월 30일에 기간 만료로 종료되었다고 주장하며 연체 차임 1,650만 원, 원상회복비용 24,839,710원, 관리비 1,894,620원, 정화조 청소비 216,900원, 전기세 시설부담금 66,000원 등을 공제해야 한다고 맞섰습니다. 이와 함께 임대인 B는 임차인 A에게 전세권설정등기의 말소를 요구하는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 임대차계약의 종료 시점이 언제인지, 임대차보증금 5천만 원에서 공제할 수 있는 항목과 금액이 무엇인지, 그리고 임대차보증금 반환 의무와 전세권설정등기 말소 의무가 서로 동시에 이행되어야 하는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 임대인 B가 임차인 A로부터 전세권설정등기 말소 절차를 이행받음과 동시에 임차인 A에게 32,691,913원을 지급해야 하며, 임차인 A는 임대인 B로부터 32,691,913원을 지급받음과 동시에 임대인 B에게 전세권설정등기 말소 절차를 이행하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고의 나머지 반소 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고와 피고가 각각 1/2씩 부담하도록 했습니다. 임대인 B의 임차인 A에 대한 32,691,913원 지급 의무는 가집행할 수 있다고 명시되었습니다.

결론

법원은 임대차계약이 임차인 A와 임대인 B의 순차적 의사표시에 의해 2021년 6월 30일자로 합의 해지되었다고 인정했습니다. 이에 따라 임대차보증금 5천만 원에서 임차인 A가 계약 종료일 이후 실제 사용한 2일간의 부당이득금 212,903원과 임차인이 부담할 원상회복비용 17,095,184원을 공제한 32,691,913원을 임대인 B가 임차인 A에게 반환해야 한다고 결정했습니다. 또한 임대차보증금 반환 의무와 전세권설정등기 말소 의무는 동시에 이행되어야 한다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 민법 제317조에 따라 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 전세권설정등기 말소 의무가 동시이행 관계에 있음이 확인되었습니다. 임대차보증금은 임차인이 임대차계약 종료 후 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임채무, 손해배상채무 등 임차인의 모든 채무를 담보하는 성질을 가집니다. 따라서 임대인은 이 보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지를 임차인에게 반환할 의무를 부담합니다. 임차인의 원상회복 의무는 임대차목적물을 처음 인도받았을 때의 현황 그대로 회복하는 것을 의미하나, 통상적인 사용으로 인한 자연적 마모나 감가상각 부분은 임대인이 부담하며, 이를 초과하는 특별한 훼손에 대해서만 임차인이 원상회복 의무를 부담합니다. 또한, 당사자 간의 명확한 의사표시에 의해 임대차계약을 정해진 기간보다 일찍 해지하기로 합의하면, 그 합의된 시점에 계약이 종료되며, 이 경우 합의된 해지 시점 이후의 차임 채무는 발생하지 않습니다. 마지막으로, 채무 전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 특별한 사정이 없는 한 채권자가 이를 수락하지 않는 한 채무 소멸의 효과가 발생하지 않는다는 법리가 적용되었습니다.

참고 사항

임대차계약 해지 시점 및 조건은 반드시 서면으로 명확히 합의하고 기록해두는 것이 중요합니다. 구두 합의나 문자 메시지 등은 추후 분쟁 발생 시 입증이 어려울 수 있습니다. 임대차보증금에서 공제될 수 있는 원상회복 비용은 임차인이 임대차목적물을 처음 인도받았을 때의 상태를 기준으로 하며, 자연적인 마모나 감가상각을 초과하는 부분에 대해서만 임차인이 부담합니다. 따라서 계약 전후의 임대차목적물 상태를 사진이나 영상으로 상세하게 기록해두면 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있습니다. 임대차보증금 반환과 전세권설정등기 말소 의무는 법적으로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 전세권설정등기를 말소해 줄 의무 이행을 거절할 수 있으며, 전세권에 기해 경매를 신청할 수도 있습니다. 반대로 임차인이 전세권등기 말소에 협조하지 않으면 임대인도 보증금 반환을 지체할 수 있습니다. 임대인이 공탁을 통해 보증금을 반환하는 경우, 공탁금액이 전체 채무액에 미치지 못하면 특별한 사정이 없는 한 채권자가 이를 수락하지 않는 한 채무 소멸의 효과가 발생하지 않으므로 주의해야 합니다. 임대차 계약 종료 후에도 임차인이 부동산을 계속 점유하고 있다면, 해당 기간 동안의 월세 상당액은 부당이득으로 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 하지만 단순히 점유만 하고 실제 사용하지 않았다면 부당이득 반환 의무가 발생하지 않을 수 있습니다.