아파트 분양권 이중계약 및 공인중개사 과실 손해배상 판결

유한회사 D는 광주 E아파트 건축 및 분양 사업의 시행사로 주택도시보증공사(HUG)와 분양계약 이행에 관한 보증계약을 체결했습니다. 이 보증계약에는 분양대금을 지정된 공동명의 계좌에 납부하지 않으면 보증 대상이 아니라는 조건이 포함되어 있었습니다. 피고 B은 유한회사 D과 아파트 G호 공급계약을 체결했으나, 지정된 공동명의 계좌가 아닌 유한회사 D의 단독명의 계좌로 분양대금을 송금했습니다. 이후 원고 A는 공인중개사 피고 C의 중개로 피고 B으로부터 이 아파트 분양권을 2억 6,510만원에 매수하고 매매대금 전액을 지급했습니다. 그러나 유한회사 D이 부도나 사업을 포기하면서 주택도시보증공사가 사업권을 양도받게 되었고, 원고 A가 주택도시보증공사에 보증이행을 청구했으나 지정계좌 미납 및 이중계약 등을 이유로 거절당했습니다. 이로 인해 원고 A는 아파트 소유권을 취득할 수 없게 되자 피고 B에게 매매계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상을, 피고 C에게는 공인중개사로서의 주의의무 위반에 따른 손해배상을 청구했습니다. 한편, 피고 B은 원고 A에게 2,500만원을 대여했다고 주장하며 반소 청구를 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B으로부터 아파트 분양권을 매수하여 매매대금을 지급한 사람
• 피고 B (반소원고): 유한회사 D과 아파트 공급계약을 맺고 원고 A에게 분양권을 매도한 사람, 원고 A에게 대여금을 주장하는 사람
• 피고 C: 원고 A와 피고 B 사이의 아파트 분양권 매매계약을 중개한 공인중개사
• 유한회사 D: E아파트 건축 및 분양 사업의 시행사
• 주택도시보증공사(HUG): 유한회사 D의 분양계약 이행에 대해 보증한 기관

분쟁 상황

유한회사 D은 E아파트의 분양사업을 시행하면서 주택도시보증공사와 보증계약을 체결하였고, 분양대금은 주택도시보증공사-유한회사 D 공동명의의 지정계좌로 납부해야 보증 대상이었습니다. 2018년 11월 19일, 피고 B은 유한회사 D으로부터 이 아파트 G호를 공급받기로 하는 계약을 체결하고, 분양대금 2억 6,010만원을 유한회사 D의 단독명의 계좌로 송금했습니다. 2019년 9월 7일, 원고 A는 공인중개사 피고 C의 중개로 피고 B으로부터 이 아파트 분양권을 2억 6,510만원에 매수하기로 하는 계약을 체결했습니다. 원고 A는 2019년 9월부터 10월까지 피고 B에게 매매대금 전액을 지급하고 피고 C에게 중개수수료 115만원을 지급했습니다. 이후 유한회사 D이 부도로 사업을 포기하고 주택도시보증공사가 사업 권리를 양도받자, 원고 A는 2019년 11월경 아파트에 입주했지만, 2021년 2월 1일 주택도시보증공사로부터 지정계좌 미납부 및 이중계약 등을 이유로 보증채무이행 거절 통지를 받고 퇴거 요청을 받았습니다. 이에 원고 A는 2021년 2월 16일 광주지방법원에 피고 B에 대한 가압류 신청과 함께 매매계약 해제 의사표시를 하고, 피고 B과 피고 C를 상대로 매매대금 반환 및 손해배상을 청구하는 본소를 제기했습니다. 2022년 12월 14일, 피고 B은 원고 A에게 2,500만원의 대여금 반소 청구를 제기했습니다. 이 분쟁은 2023년 6월 9일 법원의 판결로 마무리되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 피고 B이 원고 A에게 아파트 소유권을 이전해 줄 의무가 이행불능이 되었는지 여부와 그에 따른 피고 B의 계약 해제 원상회복 및 손해배상 책임 범위입니다. 또한, 공인중개사 피고 C가 중개 과정에서 분양권의 주택도시보증공사 보증 여부 및 지정계좌 납부 확인 등 권리관계 확인 의무를 다했는지, 주의의무 위반이 인정될 경우 손해배상 책임 범위가 어디까지인지가 다루어졌습니다. 더불어, 원고 A의 과실이 손해 발생 또는 확대에 영향을 미쳤는지 여부와 피고 B의 원고 A에 대한 대여금 반소 청구가 타당한지, 그리고 원고 A의 상계 항변이 유효한지가 포함되었습니다. 최종적으로 피고 B과 피고 C의 채무가 부진정연대채무 관계에 해당하는지와 그 변제 충당의 효과도 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 주장을 일부 받아들여 다음과 같이 판결했습니다. 첫째, 피고 B은 원고 A에게 240,910,023원을 지급해야 하며, 이 중 240,905,000원에 대해서는 2019년 11월 18일부터 2023년 6월 9일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 둘째, 피고 C는 피고 B과 공동하여 원고 A에게 186,399,417원을 지급해야 하며, 이 중 186,375,000원에 대해서는 2019년 11월 29일부터 2023년 6월 9일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 원고 A의 피고 B과 피고 C에 대한 나머지 본소 청구와 피고 B의 반소 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 원고 A와 피고 B 사이에서는 원고 A가 1/10, 피고 B이 나머지를, 원고 A와 피고 C 사이에서는 원고 A가 3/10, 피고 C가 나머지를 부담하도록 했습니다.

결론

이 사건 판결은 아파트 분양권 거래 시 판매자와 중개사의 책임, 그리고 구매자의 주의의무를 명확히 했습니다. 피고 B은 아파트 공급계약자로서 원고 A에게 소유권을 이전해 줄 의무가 이행불능 상태에 빠진 책임이 인정되어 매매대금 반환 및 손해배상을 부담하게 되었습니다. 공인중개사 피고 C는 주택도시보증공사 보증 여부 및 지정계좌 납부 확인 등 중요한 사항을 제대로 확인하지 않은 과실이 인정되어 손해배상 책임을 지게 되었습니다. 다만, 원고 A 또한 스스로 권리관계를 충분히 확인하지 않은 과실이 인정되어 피고들의 손해배상 책임이 70%로 제한되었습니다. 피고 B의 원고 A에 대한 대여금 반소 청구는 원고 A의 매매대금반환채권과 상계되어 기각되었고, 피고 B과 피고 C는 부진정연대채무 관계에 있다고 판단되었습니다. 이 판결은 부동산 거래에서 당사자 모두에게 계약 내용과 권리관계에 대한 철저한 확인 의무가 있음을 강조합니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에는 여러 중요한 법률과 원칙들이 적용되었습니다. 첫째, 공인중개사법 제30조에 따라 공인중개사는 중개행위 시 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 손해를 입힌 경우 배상 책임을 지게 됩니다. 이 사건에서 피고 C는 분양대금 지정계좌 및 주택도시보증공사 보증 대상 여부를 확인하지 않은 과실이 인정되었습니다. 둘째, 민법 제390조(채무불이행과 손해배상)​에 따라 피고 B의 아파트 소유권 이전 의무가 이행불능이 된 것에 대한 책임이 인정되었고, 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)​에 따라 계약 해제로 인한 매매대금 반환 의무가 발생했습니다. 셋째, 민법 제393조(손해배상의 범위)​에 따라 중개수수료가 계약 체결을 위한 통상적인 손해로 인정되어 배상 범위에 포함되었습니다. 넷째, 민법 제492조(상계의 요건)​에 의거하여 원고 A의 매매대금 반환 채권과 피고 B의 대여금 채권이 서로 대등액에서 상계되어 피고 B의 반소 청구가 기각되었습니다. 이와 함께 민법 제479조(변제충당의 순서)​에 따라 피고 C가 변제한 금액은 지연손해금부터 충당되었습니다. 마지막으로, 피고 B과 피고 C의 채무는 동일한 손해를 공동으로 부담하는 부진정연대채무 관계로 판단되었으며, 원고 A의 과실 또한 과실상계 원칙에 따라 손해배상액 산정에 반영되어 피고들의 책임이 70%로 제한되었습니다. 금전채무 불이행으로 인한 지연손해금은 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%의 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

아파트 분양권 매매를 고려할 때는 다음과 같은 점들을 철저히 확인해야 합니다. 첫째, 분양 대금 납부 계좌가 입주자모집공고나 주택도시보증공사와 같은 보증기관이 지정한 공식 계좌인지 반드시 확인해야 합니다. 시행사의 단독 계좌로 송금하는 경우 보증 대상에서 제외될 수 있어 소유권 취득에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, 계약서 내용 중 수기 수정된 부분이 있다면 그 이유와 진위를 시행사나 보증기관에 직접 문의하여 정확히 파악해야 합니다. 셋째, 공인중개사는 중개 대상물의 권리관계를 조사하고 확인하여 의뢰인에게 설명할 의무가 있으나, 중개사의 설명에만 의존하지 말고 매수자 스스로도 주택도시보증공사 홈페이지 등을 통해 분양권 계약자 정보나 보증 대상 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 넷째, 담보 목적으로 체결된 계약이라도 제3자에게 분양권을 매도한 경우, 판매자는 소유권 이전 의무를 다해야 할 책임이 있습니다. 다섯째, 매매대금 지급 내역과 영수증 등 모든 금전 거래 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 마지막으로, 거래 과정에서 문제가 발생할 경우를 대비하여 계약 해제 요건 및 손해배상 범위 등을 미리 파악해 두는 것이 좋습니다. 본인의 부주의도 손해배상액 산정 시 과실상계로 반영될 수 있음을 유념해야 합니다.