임대차
원고 A는 피고 B와 아파트 임대차 계약을 체결하고 보증금 4,500만 원을 지급했으나, 피고가 이 아파트를 제3자에게 이중으로 임대하여 이행불능 상태가 되었습니다. 이에 원고는 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 청구했습니다. 피고는 계약이 통정허위표시에 의한 것이거나 보증금이 이미 반환 또는 채무 변제에 사용되었다고 주장했습니다. 법원은 원고와 피고를 계약 당사자로 인정하고 이중 임대를 이유로 한 계약 해지가 적법하다고 판단하여, 피고는 원고에게 보증금 4,500만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2020년 12월 15일 피고 B와 광주 북구 C아파트 D호에 대해 보증금 7,800만 원, 기간 2022년 12월 29일까지의 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금 및 잔금 중 일부로 2020년 12월 17일 500만 원, 2020년 12월 28일 4,000만 원을 피고에게 송금하여 총 4,500만 원을 지급했습니다. 그러나 피고는 2020년 12월 30일 이 아파트를 제3자 E에게 다시 임대하였고, E은 2021년 1월 29일 전입신고를 마쳤습니다. 원고는 이 사실을 알게 되어 2021년 10월 5일 피고에게 내용증명 우편으로 이중 임대를 이유로 한 임대차 계약 해지 의사를 통보하고, 이미 지급한 보증금 4,500만 원의 반환을 요구했습니다. 피고가 이에 불응하며 계약의 효력 부인 및 보증금 반환 거부 주장을 내세워 소송이 시작되었습니다.
임대차 계약의 당사자가 누구인지, 임대차 계약이 통정허위표시로서 무효인지, 임대인이 부동산을 이중으로 임대한 행위가 채무불이행에 해당하여 계약 해제가 적법한지, 계약 해제에 따른 원상회복으로 보증금 4,500만 원 및 지연손해금을 반환할 의무가 있는지, 피고가 주장하는 보증금 반환 또는 채무 변제 주장이 인정될 수 있는지.
법원은 원고와 피고가 이 사건 임대차계약의 당사자이며, 피고가 이 사건 부동산을 제3자에게 이중 임대한 것은 채무불이행에 해당하므로 원고의 계약 해지 의사표시가 적법하다고 판단했습니다. 또한, 피고가 주장한 임대차계약의 '통정허위표시'와 '보증금 반환 및 변제' 주장은 이를 인정할 증거가 부족하다고 보아 모두 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 임대차계약 해제에 따른 원상회복으로 지급받은 보증금 4,500만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.
민법 제108조(통정한 허위의 의사표시): 상대방과 짜고 허위로 의사표시를 한 경우에는 무효로 합니다. 다만, 당사자들의 의사가 합치되지 않을 경우, 의사표시 상대방의 관점에서 합리적인 사람이라면 누구를 계약의 당사자로 이해하였을 것인지를 기준으로 계약 당사자를 판단합니다. 본 사건에서 피고는 임대차계약이 통정허위표시임을 입증하지 못했습니다. 민법 제546조(채무불이행과 해제): 계약 당사자 중 일방이 계약 내용을 이행하지 않으면 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 임대인이 임차인과의 계약을 이행하지 않고 부동산을 다른 사람에게 이중으로 임대하는 것은 임대인의 채무불이행에 해당합니다. 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 계약이 없었던 상태로 돌려놓을 의무, 즉 원상회복 의무를 가집니다. 따라서 임대인은 임차인에게 이미 받은 보증금을 돌려주어야 합니다. 민법 제379조(법정이율): 이자가 약정되지 않은 금전채권의 이율은 연 5%입니다. 계약 해제에 따른 원상회복 시 반환해야 할 돈에는 그 돈을 받은 날부터의 이자가 붙습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율): 소송 과정에서 금전 채무의 이행을 명하는 판결이 선고될 때, 지연손해금은 일반적으로 소장 부본이 송달된 다음 날부터 연 12%의 비율로 계산됩니다.
임대차 계약 체결 시에는 계약 당사자를 명확히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 임대인 명의와 실제 소유자가 일치하는지 등기부등본을 통해 확인해야 합니다. 계약 체결 후 보증금을 지급하기 전 반드시 해당 부동산에 대한 등기부등본을 다시 확인하여 소유권 변동이나 가압류, 전세권 등 다른 권리 관계가 설정되었는지 확인하는 것이 안전합니다. 임대인이 임대차 계약을 이행하지 않고 부동산을 제3자에게 이중으로 임대하는 것은 명백한 채무불이행에 해당합니다. 이 경우 임차인은 계약 해지를 통보하고 이미 지급한 보증금 전액과 그에 대한 지연손해금의 반환을 청구할 수 있습니다. 계약 해지 의사 통보는 내용증명 우편과 같이 발송 및 도달 사실이 객관적으로 증명될 수 있는 방법으로 하는 것이 좋습니다. 계약이 통정허위표시임을 주장하려면 당사자 간에 합의하여 허위의 의사표시를 했다는 점을 명확히 입증할 수 있는 객관적인 증거가 필요합니다. 단순히 주관적인 진술이나 정황만으로는 인정받기 어려울 수 있습니다. 보증금을 반환받을 때는 누구에게 돈을 보내는지, 어떤 명목으로 보내는지 명확히 하고 그 증빙을 남겨야 합니다. 특히 임대인이 제3자에게 송금을 요청하는 경우에는 그 이유와 원고의 동의 여부를 명확히 하는 것이 중요합니다.
