계약금

분양권 매매 후 대출 불가능과 퇴거 요구로 인한 손해배상 사건

원고 A는 피고 C로부터 아파트 분양권을 매수하고 계약금을 지급하였으나 잔금 대출이 불가능해지자, 피고 C는 문제 해결을 확언하며 입주를 종용했습니다. 원고 A는 입주 후 주택도시보증공사로부터 퇴거 청구를 받게 되자 피고 C를 상대로 매매계약 해제 및 매매대금 반환, 그리고 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 C가 응답하지 않아 원고 A의 청구를 모두 받아들였습니다.

분쟁 상황

2018년 10월 31일 피고 C는 시공사 G로부터 아파트 분양권을 대물 변제받았습니다. 2019년 8월 7일 원고 A는 피고 C로부터 이 아파트 분양권을 프리미엄 100만 원을 포함하여 총 2억 6,110만 원에 매수했습니다. 특약으로 계약금 1억 원만 지급 후 명의를 변경하고, 명의 변경 후 은행 대출로 잔금 1억 6,110만 원을 지급하기로 했습니다. 원고 A는 2019년 8월 6일과 7일에 피고 C에게 계약금 1억 원을 지급했고, 피고 C는 2019년 8월 19일에 원고 A 앞으로 명의 변경을 이행했습니다. 2019년 9월 중순경 원고 A는 잔금 대출을 위해 신한은행에 신청했으나 대출 불가능 통보를 받았습니다. 이에 원고 A가 항의하자 피고 C는 문제 해결을 확언하며 잔금 지급은 대출이 가능해지면 하고 입주는 바로 진행하라고 했습니다. 원고 A는 피고 C의 말을 믿고 인테리어 공사 후 2019년 10월 26일에 입주했습니다. 그러나 2021년 2월 17일 원고 A는 주택도시보증공사로부터 퇴거 청구를 받았습니다. 결국 원고 A는 피고 C를 상대로 이행불능에 따른 매매계약 해제 및 매매대금 반환, 그리고 불법행위에 따른 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고 C가 분양권 매도인으로서 원고 A에게 목적물의 소유권을 취득하게 해 줄 의무를 다했는지 여부, 분양권 매매계약의 이행불능으로 인한 해제 및 원상회복 범위, 피고 C의 고의 또는 과실로 인한 불법행위 책임 여부 및 손해배상 범위.

법원의 판단

법원은 원고 A의 청구를 받아들여, 피고 C는 원고 A에게 1억 524만 5천원 및 이에 대하여 2021년 7월 1일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

피고 C는 원고 A가 분양권을 통해 아파트 소유권을 취득할 수 있도록 할 의무를 이행하지 못했으며, 분양권 매매 당시 보증사고 발생 가능성을 인지하고도 이를 고지하지 않아 원고 A에게 손해를 입힌 책임이 인정되었습니다. 이에 따라 매매계약은 해제되고, 피고 C는 계약금과 원고 A가 입은 손해액을 배상해야 합니다. 이 판결은 피고의 무변론으로 이루어졌습니다.

연관 법령 및 법리

민사소송법 제208조 제3항 (판결의 선고) 및 제257조 (변론 없이 하는 판결): 피고가 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등 청구원인을 다투지 않을 때 법원은 변론 없이 원고의 청구를 자백한 것으로 보아 판결을 선고할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고가 무변론으로 일관하여 원고의 청구가 전부 인용되었습니다.
매도인의 소유권 이전 의무 (민법 제563조, 제568조): 부동산 매매계약에서 매도인은 매수인에게 매매 목적물의 소유권을 이전해 줄 의무가 있습니다. 특히 수분양권 매매의 경우, 단순히 명의를 변경해 주는 것을 넘어 매수인이 궁극적으로 해당 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 해야 할 의무가 있습니다. 만약 매도인의 귀책사유로 인해 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된다면 매도인은 이행불능의 책임을 지게 됩니다.
계약 해제와 원상회복 (민법 제546조, 제548조): 매도인의 귀책사유로 이행불능이 발생하면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지게 되며, 매도인은 매수인으로부터 받은 대금을 반환해야 합니다.
손해배상 책임 (민법 제390조, 제750조): 채무불이행(이행불능)으로 인해 계약이 해제되는 경우 채무자는 채무불이행으로 인한 손해를 배상해야 합니다(민법 제390조). 또한, 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 불법행위로 인한 손해배상 책임을 집니다(민법 제750조). 이 사건에서 피고는 보증사고 가능성을 알고도 고지하지 않아 원고가 입주 비용 등 손해를 입었으므로 불법행위 책임도 인정될 수 있습니다.

참고 사항

매매계약 전 확인 철저: 분양권 매매 시 건설사의 재정 상태나 분양권의 대출 가능 여부, 보증사고 발생 가능성 등을 미리 확인해야 합니다. 특히 시공사로부터 대물 변제받은 분양권의 경우 더 면밀한 조사가 필요합니다.
대출 가능 여부 사전 확인: 특약으로 잔금 대출 조건을 명시했다면, 계약 전 대출 기관을 통해 대출 가능 여부를 구체적으로 확인해야 합니다. 만약 대출이 불가능할 경우 계약 해제 조건 등을 명확히 해두는 것이 좋습니다.
입주 전 잔금 지급 완료: 잔금을 모두 지급하기 전에는 입주를 서두르지 않는 것이 안전합니다. 매도인의 구두 확언만 믿고 입주했다가 예기치 않은 문제에 휘말릴 수 있습니다.
계약 해제 사유 명확화: 매매 목적 달성이 어렵다고 판단될 경우, 계약 해제의 법적 근거와 절차를 정확히 파악하고 신속하게 대응해야 합니다. 이행불능을 이유로 한 계약 해제 시 원상회복 및 손해배상 청구가 가능합니다.
손해배상 청구 준비: 이행불능으로 인해 발생한 이사비, 인테리어 비용 등 직접적인 손해는 영수증 등 증빙 자료를 잘 보관하여 손해배상 청구 시 활용해야 합니다.