음식점 임대 건물 불법 증축 분쟁 판결

음식점 운영을 위해 상가 건물을 임대한 임차인이, 건물의 불법 증축 문제로 영업허가를 받지 못하자 임대차 계약 해제를 통보하고 임대보증금 및 기지급된 차임 반환과 손해배상을 요구한 사건입니다. 임대인은 불법 증축 시정을 약속하고 공사를 진행하였고, 결국 양측은 합의 하에 계약을 종료했습니다. 법원은 임차인의 일방적 계약 해제 주장은 받아들이지 않았지만, 임대인의 채무불이행으로 인한 차임 면제 약정은 인정했으며, 임대차 계약이 합의 해제된 것으로 보고 미지급 차임과 기지급 차임을 상계하여 최종 금액을 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 음식점을 운영하기 위해 상가 건물을 임차한 회사 (세입자)
• B, C: 상가 건물의 공동 소유자이자 임대인 (건물주)

분쟁 상황

주식회사 A(임차인)는 2017년 6월 14일 B, C(임대인) 소유의 건물에서 음식점을 운영하기 위해 임대차 계약을 체결했습니다. 보증금 1억 원, 월 차임 8백만 원(부가세 별도)에 5년 계약이었습니다. 계약 당시 특약으로 '불법건축물은 임대인이 처리한다'고 명시되었습니다. 그러나 이 건물은 건축물대장 현황과 달리 계단 위치나 2층 바닥 재질 등이 불법적으로 변경되어 있어, 임차인이 음식점 허가를 받는 데 문제가 발생했습니다. 임차인은 2017년 7월부터 11월까지 4개월분의 차임 35,200,000원을 지급했습니다. 임대인들은 2017년 10월 말 불법건축물 시정 공사 기간 동안 차임을 받지 않겠다고 약속했습니다. 임차인은 불법건축물 시정이 지연되자 2017년 11월 8일 임대인들에게 계약 해제를 통보하고 임대보증금과 기지급 차임, 손해배상금 10,000,000원의 반환을 요구했습니다. 이에 대해 임대인들은 2017년 11월 2일부터 불법건축물 시정 공사를 시작하여 2017년 12월 21일 사용 승인을 받았고, 2017년 12월 27일 임차인에게 이를 통보했습니다. 양측은 소송 과정에서 2018년 3월 13일 합의를 통해 임대차 계약을 종료하고 임대보증금 1억 원을 반환하는 데 동의했습니다. 이후 임차인은 본소로 기지급 차임 및 손해배상을, 임대인들은 반소로 미지급 차임 및 임차인의 귀책사유로 인한 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임차인의 임대차 계약 해제 통보가 적법한지 여부, 임대인의 불법건축물 시정 지연에 따른 차임 면제 약정의 인정 여부, 임대차 계약의 실제 종료 시점과 방식 (일방 해제 또는 합의 해제), 그리고 양측의 손해배상 및 차임 정산 의무의 범위입니다.

법원의 판단

법원은 임차인의 일방적인 계약 해제 통보가 적법하지 않다고 보았습니다. 임대인이 불법건축물 시정을 명백히 거절했다고 보기 어렵기 때문입니다. 다만, 임대차 계약 당시부터 불법건축물 존재를 인지했고, 임차인이 목적 달성을 위해 불법건축물 시정이 필요하다는 점을 고려하여, 불법건축물 시정 공사 기간 동안의 차임을 면제하고 임대인의 채무불이행으로 인한 손해배상 책임을 묻지 않기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 판단했습니다. 또한, 양측이 소송 중 맺은 합의에 따라 2018년 3월 13일 임대차 계약이 합의 해제된 것으로 보았습니다. 이에 따라 임대인들은 임차인에게 기지급 차임 35,200,000원을 반환해야 하며, 임차인은 임대인들이 불법건축물 시정을 완료하고 사용 승인을 받은 2017년 12월 28일부터 계약 종료일인 2018년 3월 13일까지의 차임 21,987,945원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 그 외 임차인의 손해배상 청구 및 임대인의 계약금 전 지연 손해, 계단 이설 비용 청구는 모두 기각되었습니다.

결론

결과적으로 임대인 B, C는 임차인 주식회사 A에게 35,200,000원 및 이에 대한 지연손해금을 연대하여 지급하고, 임차인 주식회사 A는 임대인 B, C에게 21,987,945원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 이는 임차인이 이미 지급한 차임을 임대인이 돌려주고, 임대인이 불법건축물 시정을 완료한 시점부터 임대차 계약이 합의 해제된 시점까지의 차임을 임차인이 지급하도록 한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 계약의 해제와 합의 해제에 관한 법리가 중요하게 적용되었습니다. 민법 제543조는 계약 해제권을 규정하며, 상대방의 이행지체나 이행거절이 해제 요건이 됩니다. 특히 이행거절로 인한 해제의 경우, 대법원 판례(대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결)는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정되어야 한다고 판시하고 있습니다. 또한, 계약의 합의해제 또는 묵시적 합의해제는 쌍방 당사자의 의사 합치가 있어야 인정되며, 묵시적 합의해제는 당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 없거나 포기할 의사가 있었다고 볼 수 있을 정도에 이르러야 한다는 대법원 판례(대법원 1996. 6. 25. 선고 95다12682, 12699 판결 등)가 적용되었습니다. 임대인은 임차인이 임대 목적에 따라 건물을 사용, 수익할 수 있도록 제공할 의무가 있으며, 여기에는 불법건축물 문제를 해결하는 것도 포함됩니다. 마지막으로, 지연손해금의 계산에는 소송촉진 등에 관한 특례법 및 상법에서 정한 이율이 적용됩니다.

참고 사항

임대차 계약 시 건물에 불법 증축이나 용도 변경 등 법적 문제가 없는지 사전에 꼼꼼히 확인하고, 특약사항에 불법 건축물에 대한 처리 주체, 기한, 그리고 불이행 시 계약 해제 또는 손해배상 등의 내용을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 불법 건축물로 인해 목적물 사용이 불가능하거나 제한될 경우, 임대인의 책임이 발생할 수 있습니다. 계약 해제 통보 시에는 상대방의 채무불이행이나 이행거절 의사가 명백한지 충분히 확인해야 합니다. 단순한 이행 지체만으로는 적법한 해제가 인정되지 않을 수 있습니다. 계약과 관련된 모든 요청, 약속, 통보 등은 내용증명 우편, 문자메시지, 이메일 등 문서화된 형태로 남겨두어 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 특히 구두 약속은 추후 증명하기 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다. 가계약금은 그 성격에 따라 법적 구속력이 달라질 수 있으므로, 가계약금 지급 시에도 그 의미와 반환 조건을 명확히 하는 것이 좋습니다.