임대차
임차인인 원고 주식회사 A는 임대인인 피고 유한회사 B와의 건물 임대차 계약을 해제하고 임대보증금 2억 5,000만 원을 돌려받고자 소송을 제기했습니다. 원고는 피고가 기존 임차인 퇴거 의무를 불이행하고, 미허가·미등록 공간(옥탑방, 지하 일부)을 제대로 고지하지 않았으며, 건물에 누수와 침수 등 하자가 있어 사용·수익이 불가능하고, 건물을 인도하지 않고 현재까지 사용·수익하고 있다며 채무불이행을 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 주장하는 피고의 채무불이행이 입증되지 않거나 계약 해제 사유가 될 만큼 중대한 채무불이행이 아니라고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 이에 원고가 항소했으나 항소심 역시 제1심과 동일한 결론으로 원고의 항소를 기각했습니다.
원고 주식회사 A는 피고 유한회사 B로부터 건물을 임차하기로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 건물을 사무실 용도로 이용할 계획이었고, 피고는 2023년 5월 19일까지 기존 임차인 전원을 퇴거시키기로 약정했습니다. 그러나 원고는 피고가 약속한 기한까지 모든 임차인을 퇴거시키지 않았고, 건물 내 옥탑방과 지하 일부가 미허가·미등록 공간이며 사용 불가능한 상태임에도 이를 고지하지 않았다고 주장했습니다. 또한 건물 곳곳에 누수와 침수 등 하자가 있어 임차 목적대로 건물을 사용할 수 없으며, 피고가 약정된 인도일 이후에도 건물을 인도하지 않고 계속 사용하고 있다며 채무불이행을 주장하며 임대차 계약 해제와 보증금 반환을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 약정한 '기존 임차인'은 특정 교회 관련자들을 의미하며 이들은 기한 내 퇴거했다고 반박했고, 미허가 공간과 하자에 대해서는 원고가 계약 당시 이미 알고 있었으며 임대료를 낮춰주는 대신 원고가 수선 의무를 부담하기로 특약했다고 주장했습니다. 또한 건물의 인도가 지연된 것은 원고가 잔금을 지급하지 않고 인도를 거부했기 때문이라고 맞섰습니다.
주식회사 A는 유한회사 B가 임대차 계약상의 의무를 이행하지 않아 건물을 정상적으로 사용할 수 없게 되었다며 계약 해제와 보증금 반환을 요구했습니다. 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 합의된 기한 내에 모든 기존 임차인을 퇴거시켰는지 여부. 둘째, 피고가 건물의 미허가·미등록 공간(옥탑방, 지하 일부)을 원고에게 제대로 고지하지 않았는지 여부. 셋째, 건물 곳곳에 누수, 침수 등의 중대한 하자가 존재하여 임차 목적에 따른 사용·수익이 불가능한 상태였는지 여부. 넷째, 피고가 약정 인도일 이후에도 건물을 인도하지 않고 계속 사용하고 있는지 여부. 다섯째, 이 사건 임대차 계약의 실제 목적(사무실 용도 주장 vs. 호텔 등 관광숙박업 운영 목적)이 무엇이었는지입니다.
법원은 원고 주식회사 A의 항소를 기각하고, 항소비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고가 주장한 피고 유한회사 B의 채무불이행이 입증되지 않거나 계약 해제를 정당화할 만큼 중요하지 않다고 판단한 제1심 판결이 정당하다는 결론에 따른 것입니다.
법원은 원고의 청구가 이유 없다고 판단하여 이를 기각했고 제1심 판결의 결론이 정당하다고 확인했습니다. 따라서 원고의 항소는 기각되었습니다.
이 사건과 관련하여 민법상 임대인의 의무 및 채무불이행으로 인한 계약 해제, 그리고 건축물 및 관광사업 관련 법령이 적용되었습니다. 첫째, 민법 제623조는 임대인이 임차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담한다고 규정하지만, 대법원 판례(1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결 등)는 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제되거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있음을 명시합니다. 본 사건에서 법원은 원고와 피고가 건물의 노후도를 감안하여 임대료를 낮추는 대신 누수 등의 손해 및 시설 보수를 원고(임차인)가 감수하기로 특약한 점을 인정하여 피고의 수선의무 불이행 주장을 받아들이지 않았습니다. 둘째, 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 해당 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필수불가결한 주된 채무여야 합니다. 법원은 옥탑방이나 지하 일부 공간이 사용 불가능하더라도 휴양콘도미니엄 운영이라는 계약의 주된 목적 달성에 필수적인 부분으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 셋째, 건축법 제19조는 건축물 용도 변경 절차를 규정하고, 관광진흥법 제4조는 관광사업 등록을 명시하고 있습니다. 법원은 피고가 이미 관광숙박업 허가를 받은 건물을 임차인인 원고가 사무실 용도로 사용하겠다는 주장은 건축법상 복잡한 용도 변경 절차와 관광진흥법상 기존 사업자 지위 상실 위험 등을 고려할 때 신뢰하기 어렵다고 판단하여, 실제 임대차 목적이 관광숙박업 운영이었을 가능성이 높다고 보았습니다. 넷째, 원고가 주장하는 '기존 임차인' 퇴거 의무에 대해서는 관련 증거와 정황을 종합하여 피고가 주장한 특정 교회 관련자들만을 의미하는 것으로 보았고, 피고는 이들의 퇴거 의무를 이행했다고 판단했습니다.
유사한 문제 상황에 직면했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 임대차 계약의 목적을 명확히 하세요. 건물의 용도 변경이 필요한 경우, 누가 어떤 절차를 거쳐 비용을 부담할 것인지 계약서에 구체적으로 명시해야 합니다. 둘째, 기존 임차인 퇴거 약정 시, '기존 임차인'이 누구를 의미하는지(특정 개인인지 모든 점유자인지) 구체적으로 명확히 하고, 퇴거 일자와 미이행 시의 조치 등을 명시해야 합니다. 셋째, 임차하려는 건물의 상태를 계약 전 철저히 확인하고, 미허가·미등록 공간이나 하자가 있는 경우 이를 인지하고 계약에 반영했다는 내용을 명확히 해두세요. 건물의 노후도나 하자로 인해 임대료를 할인받는다면, 하자 보수 및 수리 의무를 누가 부담할 것인지도 계약서에 분명히 작성해야 합니다. 넷째, 건물 인도일 및 임대료 지급 조건 등을 명확히 하여, 어느 한쪽의 이행 거부 시 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 불분명한 계약 조항은 향후 분쟁의 원인이 될 수 있으므로, 계약서 작성 시 세부 내용을 꼼꼼히 확인하고 필요한 특약을 추가하는 것이 중요합니다.
