국유재산의 교환

일정한 요건에 따라 일반재산인 토지ㆍ건물 등과 공유재산 또는 사유재산인 토지ㆍ건물 등을 교환할 수 있습니다. 행정재산은 원칙적으로 교환할 수 없으나, 예외적으로 법에서 정하는 경우에는 교환이 가능합니다.

교환의 의의

• 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 일반재산인 토지·건물, 그 밖의 토지의 정착물, 동산과 공유 또는 사유재산인 토지·건물, 그 밖의 토지의 정착물, 동산을 교환할 수 있습니다(「국유재산법」 제54조제1항 및 「국유재산법 시행령」 제57조제4항).

• 국가가 직접 행정재산으로 사용하기 위하여 필요한 경우

• 소규모 일반재산을 한 곳에 모아 관리함으로써 재산의 효용성을 높이기 위하여 필요한 경우

• 일반재산의 가치와 이용도를 높이기 위하여 필요한 경우로서 매각 등 다른 방법으로 해당 재산의 처분이 곤란한 경우

• 상호 점유를 하고 있고 해당 재산 소유자가 사유토지만으로는 진입·출입이 곤란한 경우 등 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 점유 중인 일반재산과 교환을 요청한 경우

  • 사유재산 소유자가 사유토지만으로는 진입·출입이 곤란한 경우
  • 국가의 점유로 인하여 해당 사유재산의 효용이 현저하게 감소된 경우
  • 2016년 3월 2일 전부터 사유재산 소유자가 소유한 건물로 점유·사용되고 있는 일반재산인 토지로서 해당 토지의 향후 행정재산으로서의 활용가능성이 현저하게 낮은 경우

교환의 대상이 되기 위한 요건

• 교환하는 재산은 “서로 유사한 재산”이어야 합니다. 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 서로 유사한 재산이 아니어도 됩니다(「국유재산법」 제54조제2항 및 「국유재산법 시행령」 제57조제1항).

  • 공유재산과 교환하는 경우

    • 공유재산과 교환하려는 경우에는 「국유재산법 시행령」 제42조제1항(예정가격의 결정)에도 불구하고 중앙관서의 장등과 지방자치단체가 협의하여 개별공시지가로 산출된 금액이나 하나 이상의 감정평가사(사무소를 개설한 경우에 한함)와 감정평가법인(인가를 받은 경우에 한함)의 평가액을 기준으로 하여 교환할 수 있습니다(「국유재산법 시행령」 제57조제6항).

  • 새로운 관사를 취득하기 위하여 노후화된 기존 관사와 교환하는 경우

• 이때 “서로 유사한 재산의 교환”이라 함은 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말합니다(「국유재산법 시행령」 제57조제2항).

  • 토지를 토지와 교환하는 경우

  • 건물을 건물과 교환하는 경우

  • 양쪽 또는 어느 한 쪽의 재산에 건물(공작물을 포함)이 있는 토지인 경우에 주된 재산(그 재산의 가액이 전체 재산가액의 2분의 1 이상인 재산을 말함)이 서로 일치하는 경우

  • 동산(動産)을 동산과 교환하는 경우

교환의 금지요건

• 중앙관서의 장 등은 일반재산이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환해서는 안 됩니다(「국유재산법 시행령」 제57조제3항 본문).

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라 그 처분이 제한되는 경우

2. 장래에 도로·항만·공항 등 공공용 시설로 활용할 수 있는 재산으로서 보존·관리할 필요가 있는 경우

3. 교환으로 취득하는 재산에 대한 구체적인 사용계획 없이 교환하려는 경우

4. 한쪽 재산의 가격이 다른 쪽 재산 가격의 4분의 3(「국유재산법」 제54조제1항제2호에 따른 교환인 경우에는 2분의 1을 말함) 미만인 경우. 다만, 교환 대상 재산이 공유재산인 경우는 제외합니다.

5. 교환한 후 남는 국유재산의 효용이 뚜렷하게 감소되는 경우

6. 교환 상대방에게 건물을 신축하게 하고 그 건물을 교환으로 취득하려는 경우

7. 그 밖에 국유재산 처분기준(「국유재산법」 제9조제4항제3호)에서 정한 교환제한대상에 해당하는 경우

   • “중앙관서의 장 등”이란 중앙관서의 장과 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위임·위탁받은 자를 말합니다(「국유재산법」 제2조제11호).

• 다만, 위의 3. 또는 4.에 해당하는 일반재산이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환할 수 있습니다(「국유재산법 시행령」 제57조제3항 단서·제4항).

  • 사유재산 소유자가 사유토지만으로는 진입·출입이 곤란한 경우

  • 국가의 점유로 인하여 해당 사유재산의 효용이 현저하게 감소된 경우

  • 2016년 3월 2일 전부터 사유재산 소유자가 소유한 건물로 점유·사용되고 있는 일반재산인 토지로서 해당 토지의 향후 행정재산으로서의 활용가능성이 현저하게 낮은 경우

교환의 절차적 요건

• 일반재산을 교환할 때 그 상대방은 교환계약 체결 전에 그 대상재산에 소유권 외의 권리가 설정되어 있으면 그 권리를 소멸시키고 그 대상재산에 관한 각종 세금과 공과금을 모두 내야 합니다(「국유재산법」 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제57조제5항 및 「국유재산법 시행규칙」 제37조제1항).

• 중앙관서의 장 등은 일반재산을 교환하려는 경우에는 교환목적, 교환대상자 등 다음의 사항을 명백히 하고, 그 적정 여부를 확인해야 합니다(「국유재산법」 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제57조제5항 및 「국유재산법 시행규칙」 제37조제2항 전단).

  • 재산의 표시

  • 교환 목적

  • 교환대상자의 성명 및 주소

  • 같은 시점의 평정가격과 그 평정조서

  • 교환자금과 그 결제방법

  • 교환 조건

  • 등기부 등본 및 지적공부(「국유재산법」 제42조제1항에 따라 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자에게 제출하는 경우로 한정함)

  • 교환으로 취득하려는 재산이 환지예정지인 경우에는 환지예정지로 확정된 것을 증명하는 서류

  • 건축물현황도 등 필요한 도면

  • 교환으로 취득할 재산의 토지이용계획 확인서

• 이 경우 중앙관서의 장은 행정정보의 공동이용을 통해 해당 재산의 등기부 등본, 건축물대장, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도를 확인해야 합니다(「국유재산법」 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제57조제5항 및 「국유재산법 시행규칙」 제37조제2항 후단).

• 총괄청과의 협의

  • 중앙관서의 장 등은 동산과 동산을 교환하려는 경우에는 미리 총괄청과 협의해야 합니다(「국유재산법 시행령」 제57조제7항).

• 교환계약서의 작성

  • 중앙관서의 장 등은 일반재산을 교환할 때에는 「국유재산법 시행규칙」 별지 제10호서식의 국유재산 교환계약서를 작성해야 합니다(「국유재산법 시행규칙」 제38조).

• 교환자금의 납부

  • 일반재산의 교환자금 납부에 관해서는 일반재산 매각대금 납부의 예에 따라 납부합니다(「국유재산법 시행규칙」 제39조).

  • 이에 대해서는 이 콘텐츠의 <일반재산의 매각, 국유재산 중 일반재산의 매각, 매각대금의 납부>에서 확인할 수 있습니다.

• 총괄청의 사전승인

  • 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위임·위탁받은 자는 해당 일반재산을 교환하려는 경우에는 미리 총괄청의 승인을 받아야 합니다(「국유재산법」 제54조제2항 및 「국유재산법 시행령」 제57조제8항).

• 차액의 대납

  • 일반재산을 교환할 때 쌍방의 가격이 같지 않으면 그 차액을 금전으로 대신 납부해야 합니다(「국유재산법」 제54조제3항).

• 교환내용의 감사원 보고

  • 중앙관서의 장 등은 일반재산을 교환하려면 그 내용을 감사원에 보고해야 합니다(「국유재산법」 제54조제4항).

교환사유

• 원칙적으로 행정재산은 처분을 할 수 없으나, 예외적으로 공유재산 또는 사유재산과 교환하여 그 교환받은 재산을 행정재산으로 관리하려는 경우에는 교환할 수 있습니다(「국유재산법」 제27조제1항제1호).

• 이때 행정재산의 교환에 대해서는 일반재산의 교환에 대한 규정을 준용하도록 하고 있습니다(「국유재산법」 제27조제2항 및 「국유재산법 시행령」 제19조제1항).

• 교환하는 재산은 “서로 유사한 재산”이어야 합니다. 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 서로 유사한 재산이 아니어도 됩니다(「국유재산법」 제27조제2항, 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제1항).

  • 공유재산과 교환하는 경우

    • 공유재산과 교환하려는 경우에는 「국유재산법 시행령」 제42조제1항(예정가격의 결정)에도 불구하고 중앙관서의 장등과 지방자치단체가 협의하여 개별공시지가로 산출된 금액이나 하나 이상의 감정평가업자의 평가액을 기준으로 하여 교환할 수 있습니다(「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제6항).

  • 새로운 관사를 취득하기 위하여 노후화된 기존 관사와 교환하는 경우

• 이때 “서로 유사한 재산의 교환”이라 함은 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말합니다(「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제2항).

  • 토지를 토지와 교환하는 경우

  • 건물을 건물과 교환하는 경우

  • 양쪽 또는 어느 한 쪽의 재산에 건물(공작물을 포함)이 있는 토지인 경우에 주된 재산(그 재산의 가액이 전체 재산가액의 2분의 1 이상인 재산을 말함)이 서로 일치하는 경우

  • 동산(動産)을 동산과 교환하는 경우

교환의 금지요건

• 중앙관서의 장 등은 행정재산이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환해서는 안 됩니다(「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제3항 본문).

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라 그 처분이 제한되는 경우

2. 장래에 도로·항만·공항 등 공공용 시설로 활용할 수 있는 재산으로서 보존·관리할 필요가 있는 경우

3. 교환으로 취득하는 재산에 대한 구체적인 사용계획 없이 교환하려는 경우

4. 한쪽 재산의 가격이 다른 쪽 재산 가격의 4분의 3(「국유재산법」 제54조제1항제2호에 따른 교환인 경우에는 2분의 1을 말함) 미만인 경우. 다만, 교환 대상 재산이 공유재산인 경우는 제외합니다.

5. 교환한 후 남는 국유재산의 효용이 뚜렷하게 감소되는 경우

6. 교환 상대방에게 건물을 신축하게 하고 그 건물을 교환으로 취득하려는 경우

7. 그 밖에 국유재산 처분기준(「국유재산법」 제9조제4항제3호)에서 정한 교환제한대상에 해당하는 경우

• 다만, 위의 3. 또는 4.에 해당하는 행정재산이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환할 수 있습니다(「국유재산법 시행령」 제57조제3항 단서·제4항).

  • 사유재산 소유자가 사유토지만으로는 진입·출입이 곤란한 경우

  • 국가의 점유로 인하여 해당 사유재산의 효용이 현저하게 감소된 경우

교환의 절차적 요건

• 행정재산을 교환할 때 그 상대방은 교환계약 체결 전에 그 대상재산에 소유권 외의 권리가 설정되어 있으면 그 권리를 소멸시키고 그 대상재산에 관한 각종 세금과 공과금을 모두 내야 합니다(「국유재산법」 제27조제2항 및 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제5항, 「국유재산법 시행규칙」 제12조 및 제37조제1항).

• 중앙관서의 장은 행정재산을 교환하려는 경우에는 교환목적, 교환대상자 등 다음의 사항을 명백히 하고, 그 적정 여부를 확인하여야 합니다. 이 경우 중앙관서의 장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 재산의 등기부 등본, 건축물대장, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도를 확인하여야 합니다(「국유재산법」 제27조제2항 및 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제19조제1항 및 제57조제5항, 「국유재산법 시행규칙」 제12조 및 제37조제2항).

  • 재산의 표시

  • 교환 목적

  • 교환대상자의 성명 및 주소

  • 같은 시점의 평정가격과 그 평정조서

  • 교환자금과 그 결제방법

  • 교환 조건

  • 등기부 등본 및 지적공부(「국유재산법」 제42조제1항에 따라 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자에게 제출하는 경우로 한정함)

  • 교환으로 취득하려는 재산이 환지예정지인 경우에는 환지예정지로 확정된 것을 증명하는 서류

  • 건축물현황도 등 필요한 도면

  • 교환으로 취득할 재산의 토지이용계획 확인서

• 총괄청과의 협의

  • 중앙관서의 장은 동산과 동산을 교환하려는 경우에는 미리 총괄청과 협의해야 합니다(「국유재산법 시행령」 제57조제7항).

• 교환계약서의 작성

  • 중앙관서의 장은 행정재산을 교환할 때에는 「국유재산법 시행규칙」 별지 제10호서식의 국유재산 교환계약서를 작성하여야 합니다(「국유재산법 시행규칙」 제12조 및 제38조).

• 교환자금의 납부

  • 행정재산의 교환자금 납부에 관하여는 일반재산 매각대금 납부의 예에 따라 납부합니다(「국유재산법 시행규칙」 제12조 및 제39조).

  • 이에 대해서는 이 콘텐츠의 <일반재산의 매각, 국유재산 중 일반재산의 매각, 매각대금의 납부>에서 확인하실 수 있습니다.

• 차액의 대납

  • 행정재산을 교환할 때 쌍방의 가격이 같지 아니하면 그 차액을 금전으로 대납(代納)하여야 합니다(「국유재산법」 제27조제2항 및 제54조제3항).

• 교환내용의 감사원 보고

  • 중앙관서의 장은 행정재산을 교환하려면 그 내용을 감사원에 보고해야 합니다(「국유재산법」 제27조제2항 및 제54조제4항).