건축허가 또는 신고

건축허가

• 건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「건축법」 제11조제1항 본문).

건축허가 신청 절차

• 건축허가를 받으려는 자는 건축 허가신청서(「건축법 시행규칙」 별지 제1호의4서식)에 다음의 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함함)해야 합니다(「건축법」 제11조제3항, 「건축법 시행령」 제9조제1항 본문 및 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 전단 참조).

• 허가권자는 건축허가를 하였으면 건축허가서(「건축법 시행규칙」 별지 제2호서식)를 신청인에게 발급해야 합니다(「건축법 시행령」 제9조제2항 및 「건축법 시행규칙」 제8조제1항 참조).

  • 건축허가 시 개별법령에 따른 인·허가 등의 의제

  • 건축허가를 받으면 다음의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제11조제5항).

1. 「건축법」 제20조제3항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고

2. 「건축법」 제83조에 따른 공작물의 축조신고

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가

4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따른 시행자의 지정과 같은 법 제88조제2항에 따른 실시계획의 인가

5. 「산지관리법」 제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고, 「산지관리법」 제15조의2에 따른 산지일시사용허가·신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당됨

6. 「사도법」 제4조에 따른 사도(私道)개설허가

7. 「농지법」 제34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의

8. 「도로법」 제36조에 따른 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 「도로법」 제52조제1항에 따른 도로와 다른 시설의 연결 허가

9. 「도로법」 제61조에 따른 도로의 점용 허가

10. 「하천법」 제33조에 따른 하천점용 등의 허가

11. 「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고

12. 「하수도법」 제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고

13. 「수도법」 제38조에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청

14. 「전기안전관리법」 제8조에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고

15. 「물환경보전법」 제33조에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고

16. 「대기환경보전법」 제23조에 따른 대기오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고

17. 「소음·진동관리법」 제8조에 따른 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고

18. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 배출시설 설치허가나 신고

19. 「자연공원법」 제23조에 따른 행위허가

20. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제24조에 따른 도시공원의 점용허가

21. 「토양환경보전법」 제12조에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고

22. 「수산자원관리법」 제52조제2항에 따른 행위의 허가

23. 「초지법」 제23조에 따른 초지전용의 허가 및 신고

위반 시 제재

• 위 건축허가 의무를 위반하여 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제108조제1항제1호).

  • “도시지역”이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호).

• 위 건축허가 의무를 위반하여 도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제1호).

건축허가의 취소 및 제한

• 허가권자는 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받은 자가 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소해야 합니다. 다만, 1.에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다(「건축법」 제11조제7항).

• 국토교통부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 「국가유산기본법」 제3조에 따른 국가유산의 보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며(「건축법」 제18조제1항), 특별시장·광역시장·도지사는 지역계획이나 도시·군계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있습니다(「건축법」 제18조제2항).

건축신고 대상

• 「건축법」 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다(「건축법」 제14조제1항 및 「건축법 시행령」 제11조제1항 참조).

  • 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 개축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 개축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정함

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외함

    • 지구단위계획구역
    • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조에 따라 지정된 방재지구(防災地區)
    • 「급경사지 재해예방에 관한 법률」 제6조에 따라 지정된 붕괴위험지역

  • 그 밖에 소규모 건축물로서 「건축법 시행령」 제11조제3항 각 호에 따른 건축물의 건축

건축신고 절차

• 건축신고를 하려는 자는 건축신고서(「건축법 시행규칙」 별지 제6호서식)에 다음의 서류를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함함)해야 합니다(「건축법」 제14조제1항 및 「건축법 시행규칙」 제12조제1항 전단 참조).

• 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 위에 따른 건축신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 그 신고의 내용에 따라 건축 신고필증(「건축법 시행규칙」 별지 제7호서식)을 신고인에게 교부해야 합니다(「건축법」 제14조제1항 및 「건축법 시행규칙」 제12조제3항).

  • 건축신고 시 개별법령에 따른 인·허가 등의 의제

  • 건축신고에 관하여는 「건축법」 제11조제5항(건축허가 시 개별법령에 따른 인·허가 등의 의제)을 준용합니다(「건축법」 제14조제2항 참조).

위반 시 제재

• 건축신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제111조제1호).

건축신고 효력의 소멸

• 건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어집니다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있습니다(「건축법」 제14조제5항).

  • 건축물의 허가·신고 사항 변경

  • 건축주가 「건축법」 제11조 또는 제14조에 따라 건축허가를 받았거나 건축신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 다음의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「건축법」 제16조제1항 본문 및 「건축법 시행령」 제12조제1항).

    • 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 신축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것
    • 「건축법」 제14조제1항제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 위에도 불구하고 신고할 것
    • 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것

허가·승인의 취소 및 시정명령

• 허가권자는 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「건축법」 제79조제1항).

• 허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위에 따른 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 않도록 요청할 수 있습니다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 「건축법 시행령」으로 정하는 경우에는 그러하지 않습니다(「건축법」 제79조제2항).

이행강제금 부과

• 허가권자는 「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 않으면 다음의 이행강제금을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 본문).

• 이행강제금의 탄력적 운영 및 감경에 관한 더 자세한 내용은 「건축법」 제80조, 제80조의2 및 「건축법 시행령」 제115조의2부터 제115조의4까지에서 확인할 수 있습니다.

• 이행강제금 부과처분에 대한 이의제기에 관한 내용은 이 사이트 『행정심판』 및 『행정소송』 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.