부동산 매매/소유권
임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당함)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당함)은 서면계약을 원칙으로 합니다(「농지법」 제24조제1항).
위에 따른 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다(「농지법」 제24조제2항).
이에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「농지법」 제26조의2).
Q. 농지 임대차계약을 등기하지 않고 대항력을 보유할 수 있나요?
A. 농지 임대차계약을 맺은 후 농지소재지를 관할하는 시·군·구·읍·면의 장에게 확인을 받고, 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음날부터 대항력을 보유합니다.
참고로, 차임이 없는 농지 사용대차계약의 경우에는 대항력을 부여할 수 없습니다.
(농림축산식품부 농지과, 『농지민원 사례집』(2023. 1.), 58쪽)
농지의 임대차 기간은 3년 이상으로 해야 합니다(「농지법」 제24조의2제1항 본문).
임대차 기간을 정하지 않거나 3년(다년생식물 재배지 등의 경우 5년) 미만으로 정한 경우에는 3년(다년생식물 재배지 등의 경우 5년)으로 약정된 것으로 봅니다(「농지법」 제24조의2제2항 본문).
임대인은 위의 사항에도 불구하고 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차 기간을 3년(다년생식물 재배지 등의 경우 5년) 미만으로 정할 수 있습니다(「농지법」 제24조의2제3항 및 「농지법 시행령」 제24조의2제2항).
질병, 징집, 취학의 경우
선거에 의한 공직(公職)에 취임하는 경우
부상으로 3개월 이상의 치료가 필요한 경우
교도소·구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우
농업법인이 청산 중인 경우
농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등을 포함함)를 받았거나 농지전용신고를 하였으나 농지전용목적사업에 착수하지 않은 경우
위에 따른 임대차 기간은 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우에도 동일하게 적용합니다(「농지법」 제24조의2제4항).
임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 않는다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 않으면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 봅니다(「농지법」 제25조).
“농지은행사업”이란 영농규모의 적정화, 농지의 효율적 이용, 농업구조개선 및 농지시장과 농업인의 소득 안정 등을 위해 한국농어촌공사가 수행하는 다음의 사업을 말합니다(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제5조의2제1항제1호 참조).
농지의 매매·임대차·교환·분리·합병에 관한 사업
농지의 가격, 거래동향 등에 관한 정보의 제공
경영회생 지원을 위한 농지 매입사업
농지의 임대 등의 수탁사업
농지를 담보로 한 농업인의 노후생활안정 지원사업
농지은행을 통한 농지 임대차의 종류에는 농지장기임대차사업, 농지임대수탁사업 및 과원임대차사업이 있습니다[농지은행·농지연금(www.fbo.or.kr)-사업안내-농지은행사업-농지 빌려주기].
농지장기임대차사업: 전업(轉業) 또는 은퇴하고자 하는 농가 등으로부터 장기 임차한 농지를 전업농(專業農)육성대상자 또는 농업법인에게 장기임대하는 사업
농지임대수탁사업: 부득이한 사유로 직접 농사를 짓기 어려운 분들의 농지를 한국농어촌공사가 위탁받아 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자에게 임대하여 주는 사업
과원임대차사업: 전업 또는 은퇴하고자 하는 농가 등으로부터 장기 임차한 과원을 과수전업농육성대상자 또는 2030세대, 농업법인에게 장기임대하는 사업
농지은행을 통한 농지임대차에 대한 자세한 내용은 < 농지은행·농지연금 사이트(www.fbo.or.kr) >에서 확인할 수 있습니다.
Q. 농지은행 임대수탁사업을 통해 임차한 농지를 다른 농업인에게 재임대할 수 있나요?
A. 위탁농지의 임대대상자(임차자)는 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자로 한정하고 있어 임차농지를 다른 농업인에게 재임대(전대)하는 것은 제한됩니다.
(농림축산식품부 농지과, 『농지민원 사례집』(2023. 1.), 266쪽)
