건물 매매와 건축 공사 이익금 및 손해배상 분쟁

이 사건은 원고가 피고들에게 토지와 건축 중인 건물을 매도하고 공사를 도급하는 계약을 맺었으나, 이후 피고들이 원고를 배제한 채 건축업자 E과 직접 공사 계약을 체결하면서 발생한 매매대금 및 공사대금 분쟁입니다. 원고는 1차 계약에 따른 이익금 2억 3천만 원을 요구했고, 피고들은 공사 지연에 따른 지체상금과 건물 하자에 대한 손해배상 채권을 주장하며 맞섰습니다. 법원은 원고의 이익금 귀속 주장은 인정하면서도, 피고들의 지체상금 및 하자보수 손해배상 채권을 인정하여 원고의 공사대금 청구액에서 상계 처리했습니다. 결과적으로 피고들은 원고에게 27,957,710원과 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 토지와 건축 중인 건물 매도인 겸 1차 건축 공사 수급인
• 피고들 B, C (부부): 원고로부터 토지와 건물을 매수하고 1차 건축 공사를 도급했던 사람들. 이후 원고를 배제하고 건축업자 E과 직접 2차 공사를 계약함
• E: 원고로부터 1차 공사를 재도급받았으며, 이후 피고들과 직접 2차 공사를 계약하여 건물을 완공한 건축업자

분쟁 상황

부부 사이인 피고들은 원고로부터 토지와 건축 중이던 건물을 매수하고, 해당 건물의 건축 공사를 원고에게 맡기는 1차 매매 및 도급계약을 체결했습니다. 원고는 이 공사를 다른 건축업자인 E에게 재도급하여 진행했습니다. 그러나 공사 도중 피고들은 원고의 업무 처리에 불만을 가졌고, 결국 원고를 배제한 채 E과 직접 2차 도급계약을 다시 체결했습니다. 이후 원고는 1차 계약에 따른 이익금 2억 3천만 원을 피고들에게 요구했지만, 피고들은 이를 거부하며 이익금의 귀속 주체가 원고가 아니며, 자신들이 E에게 공사대금을 지급했고, 원고가 공사를 지연하고 건물에 하자를 발생시켰으므로 상계해야 한다고 주장하며 법적 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고와 피고들 간의 1차 건축 도급계약상 원고에게 귀속될 예정이었던 이익금 2억 3천만 원의 귀속 주체가 누구인지 여부입니다. 둘째, 피고들이 건축업자 E에게 직접 지급한 공사대금이 원고에게 지급해야 할 공사대금에서 공제될 수 있는지 여부입니다. 셋째, 피고들이 주장하는 공사 지연에 따른 지체상금 채권과 건물 하자에 갈음하는 손해배상 채권이 인정되는지 여부입니다. 넷째, 위 피고들의 채권들을 원고의 미지급 공사대금 채권과 상계 처리할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 연대하여 원고에게 27,957,710원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2020년 1월 3일부터 2024년 2월 15일까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 금액입니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 7/10을 원고가, 나머지를 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 일부 인용했습니다. 첫째, 1차 도급계약은 유효하며, 그에 따른 이익금 2억 3천만 원은 1차 도급계약의 수급인인 원고에게 귀속된다고 보았습니다. 둘째, 피고들이 E에게 지급한 공사대금 287,311,290원은 1차 계약과 공통되는 공사대금으로 인정하여 원고의 채권에서 공제했습니다. 다만, 피고들이 E에게 지급한 1층 증축 추가 공사대금 49,500,000원은 피고들이 용인한 별도 공사로 보아 원고의 채무에서 공제하지 않았습니다. 셋째, 피고들이 주장한 공사 지연에 따른 지체상금 3천만 원과 건물 하자에 갈음하는 손해배상금 104,731,000원은 모두 인정되어 원고의 잔여 공사대금 162,688,710원에서 상계 처리되었습니다. 결론적으로 원고가 청구한 2억 3천만 원 중 상계 후 남은 27,957,710원만 원고에게 지급하라는 판결이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

민법 제492조 제1항 (상계)​: 법원은 피고들이 원고에게 가지는 공사 지연에 따른 지체상금 채권 3천만 원과 건물 하자에 갈음하는 손해배상 채권 104,731,000원을 합하여 134,731,000원을 원고의 미지급 공사대금 채권과 상계하는 것을 인정했습니다. 상계란 채무자가 채권자에 대하여 동종의 다른 채권을 가지고 있는 경우, 그 채무를 대등액의 범위에서 소멸시킬 수 있는 제도입니다. 이 사건에서는 피고들이 원고에게 배상받아야 할 금액을 원고에게 지급할 공사대금에서 공제한 것이며, 특히 이행기가 정해지지 않은 채권은 성립과 동시에 이행기가 도래한 것으로 보아 상계가 가능하다고 보았습니다.

소송촉진 등에 관한 특례법: 본 사건에서 원고에게 지급해야 할 지연손해금의 이율은 판결이 선고된 2024년 2월 15일까지는 민법이 정한 연 5%를 적용하고, 그 다음 날부터 원고가 모든 돈을 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%를 적용하도록 했습니다. 이 법은 소송이 장기화될 경우 채권자의 손해를 보전하기 위해 일반 민사 이자보다 높은 이율의 지연손해금을 인정하는 제도입니다.

통정허위표시의 무효: E과 피고들이 원고의 잔여 공사대금 청구를 회피하기 위해 작성한 정산합의서는 실제 의사와 표시가 일치하지 않는 통정허위표시로 판단되어 법적으로 무효 처리되었습니다. 이는 민법상 계약 당사자들이 서로 짜고 허위의 의사표시를 한 경우, 그 의사표시의 효력을 인정하지 않는 원칙에 따른 것입니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 계약 당사자가 변경되거나 추가될 경우, 기존 계약의 해지 여부와 조건, 그리고 새로운 계약의 내용을 서면으로 명확히 하고 모든 관련 당사자의 동의를 받아야 합니다. 특히 중개인이나 하도급업자가 있는 경우, 그들의 역할과 이익금, 책임 범위를 분명히 해두는 것이 중요합니다. 둘째, 공사 지연이나 하자가 발생했을 때는 계약서에 명시된 지체상금, 하자보수 책임, 손해배상 조항을 면밀히 확인하고, 지연 일수, 하자 내용, 보수 비용에 대한 객관적인 증거(사진, 전문가 감정서, 공문 등)를 철저히 확보해야 합니다. 셋째, 계약 당사자가 아닌 제3자와 합의할 때는 그 합의가 기존 계약 당사자에게 미치는 법적 영향을 충분히 검토해야 합니다. 통정허위표시와 같이 진실되지 않은 합의는 법원에서 무효로 판단될 수 있으므로 주의해야 합니다. 넷째, 공사대금의 지급, 공제, 상계 처리 시에는 지급 내역과 근거 자료를 정확히 기록하고, 상대방에게 내용을 명확히 고지하고 동의를 받는 것이 추후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.