부동산 매매 대금 미지급 및 손해배상 청구 사건

원고는 자신이 소유하던 부동산을 피고 회사에 매도하는 계약을 체결했습니다. 원래 주식회사 I과 선행 계약을 맺었으나, 중도금과 잔금 지급이 지연되어 피고 회사와 다시 매매 계약을 체결하게 되었습니다. 피고 회사는 부동산 잔금 일부와 지연손해금, 피해보상금을 지급하겠다는 '현금지불확약서'를 작성해주었으나, 약속한 금액 중 10억 9천 6백만 원을 지급하지 않았습니다. 이에 원고는 피고 회사를 상대로 약정금 지급 소송을 제기했습니다. 피고 회사는 확약서 작성 당시 공동대표이사의 대표권 흠결, 불공정 법률행위, 강박에 의한 의사표시, 비채변제, 매매대금 완납, 그리고 임차인 명도 비용으로 인한 손해배상채권 상계 등의 주장을 했습니다. 법원은 확약서의 효력을 인정하고 피고 회사의 주장을 대부분 배척했으며, 다만 명도비용 6천만 원에 대해서는 피고의 손해배상채권으로 인정하여 원고의 청구금액에서 상계했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 자신의 소유 부동산을 피고 회사에 매도한 개인
• 피고 F 주식회사: 원고의 부동산을 매수하여 주상복합개발사업을 추진하는 회사
• 주식회사 I: 피고 회사의 공동대표이사 J이 대표이사로 있었던 선행 매수자 회사
• G, J: 피고 F 주식회사의 공동대표이사
• L, M: 이 사건 부동산의 일부를 점유하고 있던 임차인들

분쟁 상황

원고는 부동산을 피고 회사에 매도하는 과정에서, 최초 계약을 주식회사 I과 체결했으나 중도금과 잔금 지급이 지연되자 피고 회사와 새로운 매매계약을 체결했습니다. 이 과정에서 피고 회사는 '가압류 해제 비용, 잔금 일부 지급 유예, 중도금 및 잔금에 대한 지연손해금, 피해보상금 및 이자'를 지급하겠다는 내용의 '현금지불확약서'를 원고에게 작성해주었으나, 약속된 금액 중 1,096,000,000원을 지급하지 않아 분쟁이 발생했습니다. 특히, 이 확약서가 피고 회사의 공동대표이사 중 한 명인 J에 의해 작성되었고, 다른 공동대표이사 G의 정당한 위임 없이 임의로 날인된 것이라는 피고 회사의 주장이 핵심 쟁점이 되었습니다. 또한, 피고 회사는 부동산 인도 과정에서 임차인 L, M에게 명도 비용을 지급한 것에 대해 원고에게 손해배상을 청구하며 이 사건 채권과 상계할 것을 주장했습니다.

핵심 쟁점

피고 회사의 공동대표이사 중 한 명인 J이 작성한 '현금지불확약서'가 피고 회사에 대해 효력이 있는지 여부와 관련하여 공동대표이사의 대표권 흠결 주장, 불공정 법률행위 또는 강박에 의한 의사표시 주장, 비채변제 또는 신의칙 위반 주장, 매매대금 완납 주장 등이 쟁점이 되었습니다. 또한, 피고 회사가 부동산 내 임차인들에게 지급한 명도 비용을 원고에 대한 손해배상채권으로 주장하며 상계할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

1. 현금지불확약서의 효력 인정: J이 다른 공동대표 G의 위임을 받아 확약서를 작성했거나, 설령 위임이 없었더라도 민법 제126조의 표현대리가 성립하여 피고 회사에 대해 확약서가 효력을 가진다고 보았습니다.
2. 피고 주장의 배척: 피고가 주장한 불공정 법률행위, 강박에 의한 의사표시, 비채변제, 신의칙 위반, 매매대금 완납 등의 주장은 모두 증거가 부족하거나 법리 적용이 어렵다고 판단하여 받아들이지 않았습니다.
3. 손해배상채권 상계 인정: 원고가 명도확약서에 따라 임차인이 없음을 확약했음에도 L, M이 점유하고 있었고, 피고가 이들에게 명도 비용 6천만 원을 지급했으므로, 피고는 원고에 대해 6천만 원의 손해배상채권을 가지며 이를 원고의 청구채권과 상계할 수 있다고 인정했습니다.

결론

법원은 피고 F 주식회사는 원고 A에게 총 1,178,484,921원 및 그중 1,096,000,000원에 대하여 2023년 9월 1일부터 2024년 7월 18일까지는 연 10%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 지급 명령은 가집행할 수 있다고 결정되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)​: 본 판결에서는 공동대표이사 중 한 명이 다른 대표의 위임 없이 확약서를 작성했더라도, 상대방(원고)이 그 대표에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면, 그 행위가 법인(피고)에 효력이 있다고 보았습니다. 이는 실제 대리권은 없었지만, 외관상 대리권이 있는 것처럼 보이는 경우에도 본인이 책임져야 하는 법리입니다.
2. 민법 제104조 (불공정 법률행위)​: 당사자의 궁박(급박한 곤궁), 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효가 됩니다. 피고는 확약서가 불공정 법률행위에 해당한다고 주장했으나, 법원은 피고가 급박한 곤궁 상태에 있었고 원고가 이를 이용하려는 폭리 의사가 있었다는 점이 입증되지 않았다고 판단하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
3. 민법 제110조 제1항 (사기, 강박에 의한 의사표시)​: 사기나 강박에 의해 이루어진 의사표시는 취소할 수 있습니다. 피고는 확약서 작성이 강박에 의한 것이라고 주장했지만, 법원은 원고의 강박 행위가 있었다는 증거가 부족하다고 보아 피고의 주장을 기각했습니다.
4. 상계 (민법 제492조 이하)​: 서로 채권을 가지고 있는 경우, 쌍방의 채무를 대등한 금액만큼 소멸시키는 행위를 말합니다. 본 판결에서는 피고가 원고에 대해 가진 명도 비용 6천만 원의 손해배상채권을 원고의 매매대금 청구채권과 상계하여, 원고가 피고에게 받아야 할 금액이 줄어들었습니다.

참고 사항

1. 계약서 및 확약서 작성 시 대표권 확인: 공동대표이사가 있는 법인과 계약하거나 중요한 확약서를 작성할 때는 모든 공동대표의 의사 확인 또는 적법한 위임 여부를 명확히 확인하고 문서화해야 합니다. 인감 날인 여부뿐 아니라 대표권의 유무 및 범위까지 확인하는 것이 중요합니다.
2. 모든 거래 및 합의 내용 명확화: 부동산 매매와 같이 고액의 거래에서는 계약서, 약정서, 확약서 등 모든 서류에 대금 지급 조건, 지연손해금, 피해보상금 등 합의된 모든 내용을 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다.
3. 지급 내역 철저히 관리: 매매대금 및 관련 비용 지급 내역은 송금 증빙 자료와 함께 정확하게 기록하고 관리해야 합니다. 어떤 명목으로 얼마가 지급되었는지 분명히 해두어야 향후 분쟁 발생 시 혼란을 줄일 수 있습니다.
4. 부동산 현황 확인 및 명도 책임: 매매 계약 전 부동산의 실제 점유 현황(임차인 유무 등)을 철저히 확인하고, 명도 책임 및 그에 따른 비용 부담 주체를 계약서에 명시해야 합니다. 명도 지연이나 임차인의 존재로 인한 추가 비용 발생 시 분쟁의 소지가 크므로 사전에 명확히 약정하는 것이 중요합니다.
5. 불공정 법률행위 또는 강박 주장 입증의 어려움: 법률행위가 불공정하거나 강박에 의해 이루어졌음을 주장하려면 그에 대한 명확한 증거가 필요합니다. 단순한 궁박 상태나 불이익 감수는 이러한 주장을 인정받기 어렵습니다.