임대차
원고는 피고 D 주식회사와 임대차보증금 7,500만 원에 건물의 한 호실에 대한 임대차계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 마쳤습니다. 계약 기간 중 피고 D는 이 사건 건물을 피고 B 주식회사에게 신탁하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못하자, 원고는 피고 B과 피고 D를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기하였고, 법원은 새로운 소유자인 피고 B이 임대인의 지위를 승계하여 보증금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.
원고 A는 2017년 12월 20일부터 2019년 12월 20일까지 진주시에 위치한 공동주택의 한 호실에 대해 피고 D 주식회사와 임대차보증금 7,500만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 원고는 계약금, 중도금, 잔금을 모두 지급하고 2018년 1월 10일 건물에 입주한 다음 날 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 2019년 5월 23일, 피고 D는 이 사건 건물을 피고 B 주식회사에 신탁하고 2019년 5월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 임대차계약이 2019년 12월 20일 종료되었음에도 임대차보증금을 돌려받지 못하게 되자, 원고는 최초 임대인인 피고 D와 신탁받은 소유자인 피고 B 모두를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다.
건물 소유권이 신탁으로 이전된 경우, 신탁받은 수탁자가 기존 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환 의무를 부담하는지 여부
법원은 피고 B 주식회사가 원고에게 임대차보증금 75,000,000원과 이에 대한 2020년 7월 28일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고들이 부담하며, 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 신탁법상 신탁이 이루어지면 수탁자에게 소유권과 관리권이 완전히 이전되므로, 수탁자가 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는다고 보았습니다. 특히 임차인인 원고가 건물에 입주하여 주민등록을 마쳐 대항력을 취득한 사실을 종합해 볼 때, 피고 B은 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하였다고 판단했습니다. 따라서 피고 B이 원고에게 임대차 계약 종료에 따른 임대차보증금 7,500만 원과 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 임대차보증금 반환과 관련하여 신탁법과 주택임대차보호법의 적용이 쟁점이 되었습니다. 신탁법 제1조 제2항은 신탁이란 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하거나 처분하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이라고 규정합니다. 따라서 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 수탁자는 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 됩니다. 이는 신탁이 채권담보의 목적(담보신탁)으로 이루어졌거나 위탁자가 실제 임대차 관련 업무를 수행했더라도 달리 볼 수 없습니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다(대항력). 이 사건의 원고는 건물에 입주하고 주민등록을 마쳤으므로 대항력을 취득하였고, 이는 임대차 기간 중 건물의 소유권이 신탁을 통해 새로운 소유자인 피고 B에게 이전되었더라도 원고가 피고 B에게 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있게 되는 근거가 됩니다. 이에 따라 수탁자인 피고 B은 기존 임대차 계약상의 임대인 지위를 승계하게 되며, 임대차 계약 종료 시 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 또한, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 금전 채무의 이행을 명하는 판결 시, 판결 선고일까지의 이율과 그 이후의 이율을 정하게 되며, 이 사건에서는 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금률이 적용되었습니다.
임대차 계약 시에는 반드시 등기부등본을 확인하여 건물의 소유 관계를 명확히 파악해야 합니다. 임대차 계약을 체결한 후에는 거주지에 입주하는 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이러한 대항력은 건물 소유자가 변경되더라도 임차인의 보증금을 보호받을 수 있는 중요한 법적 장치입니다. 만약 임대차 계약 기간 중에 건물의 소유권이 신탁을 통해 다른 회사나 개인에게 이전되더라도, 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 새로운 소유자인 수탁자에게도 기존 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있습니다. 결과적으로 신탁받은 수탁자가 임대인의 지위를 승계하게 되어 임대차보증금 반환 의무를 부담하게 됩니다. 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면, 지체 없이 법적 절차를 통해 보증금 반환을 청구해야 하며, 소송을 통해 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.
