전세보증금 반환 채권을 양도한 후 임차권등기 유지 여부 사건

임차인 B는 임대인 C로부터 아파트를 임차한 후 임대차보증금 반환 채권을 주택도시보증공사(HUG)에 양도하고, HUG는 B의 전세보증금반환보증계약에 따라 보증금을 지급했습니다. 이후 B는 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기명령을 받아 아파트에 임차권등기를 마쳤습니다. HUG는 C를 상대로 구상금 지급명령을 받아 아파트를 강제경매에 넘겼고, 주식회사 A가 이 아파트를 낙찰받아 새로운 소유주가 되었습니다. HUG는 A를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기하여 승소했고, 이 판결은 대법원에서 확정되었습니다. 이에 A는 B의 임차권등기명령을 취소해달라며, B가 보증금채권을 양도했으므로 대항력을 상실했고, 3년 내 본안 소송을 제기하지 않았다는 이유를 들었으나 법원은 관련 소송의 확정된 사실을 바탕으로 임차권의 대항력 유지 여부를 판단했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 이 사건 아파트를 낙찰받아 소유권을 취득한 새로운 소유주이자 임차권등기명령의 취소를 신청한 자
• B: 이 사건 아파트의 원래 임차인이자 임차권등기명령을 받은 자
• 주택도시보증공사 (HUG): B의 전세보증금 반환을 보증하고, 보증금을 지급한 후 B로부터 보증금반환채권을 양도받아 구상권을 행사한 기관
• C: 이 사건 아파트의 원래 임대인

분쟁 상황

주택 임차인이 전세보증금 반환을 보증한 기관에 보증금 반환 채권을 양도했음에도 보증금을 돌려받지 못하여 임차권등기를 마쳤습니다. 이후 해당 주택이 경매로 넘어가 새로운 소유주가 낙찰받게 되자, 새로운 소유주는 임차인의 채권 양도를 이유로 임차권등기의 취소를 주장하며 원래 임차인과 분쟁이 발생한 상황입니다.

핵심 쟁점

임차인이 임대차보증금 반환 채권을 제3자에게 양도한 경우에도 임차권 및 그에 따른 대항력을 유지할 수 있는지 여부와 임차권등기명령이 민사집행법상 3년 내 본안 소 제기 의무 규정에 따라 취소될 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피신청인 B가 임대차보증금 반환청구권을 주택도시보증공사에 양도하였더라도 임차권을 보유하고 있는 이상 그 임대차에 관한 대항력은 유지된다는 취지의 관련 소송 확정판결의 법리에 따랐습니다. 이는 대법원에서 이미 확정된 판단으로, 특별한 사정이 없는 한 임차권의 대항력은 상실되지 않는다고 보았습니다. 다만, 민사집행법 제288조 제1항 제3호에 따른 3년 내 본안 소 제기 여부에 대한 판단은 본 판결문에서 상세히 다루어지지 않았습니다.

결론

임차인이 보증금 반환 채권을 제3자에게 양도했더라도, 해당 임차권을 계속 보유하고 있다면 주택임대차보호법상 대항력은 유지된다는 것이 법원의 판단입니다. 따라서 새로운 소유주가 임차권등기명령의 취소를 주장하며 제기한 첫 번째 항고 이유는 받아들여지기 어렵습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택임대차보호법: 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 대항력을 가집니다. 임대차기간이 끝났음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 이 등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하게 합니다. 2. 채권양도와 임차권의 대항력: 임대차보증금 반환 채권의 양도와 별개로, 임차인으로서의 지위(임차권)를 보유하고 있는 이상 그 임대차에 관한 대항력은 유지될 수 있습니다. 즉, 돈을 받을 권리인 채권이 넘어갔더라도 주택을 점유하여 보호받는 권리인 임차권 자체는 소멸하지 않는다는 취지입니다. 3. 확정된 관련 민사사건의 효력: 민사재판에서 다른 민사사건의 판결에서 인정된 사실에 법원이 반드시 구속받는 것은 아니지만, 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 강력한 판단 근거가 됩니다. 특히 대법원에서 확정된 판결의 법리는 하급심에서 유사 사건을 판단할 때 중요한 준거가 됩니다. 4. 민사집행법 제288조 제1항 제3호: 이 규정은 가압류 또는 가처분 명령 후 일정한 기간 내에 본안의 소를 제기하지 않은 경우 해당 명령이 취소될 수 있음을 규정합니다. 신청인은 임차권등기명령에도 이 규정이 적용된다고 주장했으나, 본 판결문에서는 이 주장에 대한 법원의 구체적인 판단은 제공되지 않았습니다.

참고 사항

전세보증금 반환 채권을 주택도시보증공사와 같은 보증기관에 양도했다고 해서 임차인 본인의 주택임대차보호법상 대항력이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 대항력은 임차인이 해당 주택을 점유하고 주민등록을 유지하는 등의 임차권을 계속 보유하고 있는 한 유효하게 유지될 수 있습니다. 그러므로 새로운 임대인이나 낙찰받은 소유주는 기존 임차인의 임차권등기가 되어 있다면, 채권 양도 여부와 별개로 임차권의 효력을 충분히 확인해야 합니다. 만약 관련 소송에서 이미 대법원까지 거쳐 확정된 법리가 있다면, 유사한 사안에서는 그 법리에 따라 판단될 가능성이 높다는 점도 유의해야 합니다.