기타 민사사건
상가 임차인인 원고는 임대인인 피고를 상대로 건물 누수로 인한 영업 손실금, 권리금 상당의 손해배상, 그리고 임대차 보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 임차인의 차임 연체가 인정되어 권리금 회수 기회 보호 주장은 받아들이지 않았으나, 건물 누수로 인한 영업 손실은 일부 인정했습니다. 또한, 미지급 차임을 공제한 나머지 임대차 보증금 반환 의무를 인정하면서, 원고의 항소는 기각되었습니다.
원고 A는 피고 B의 상가를 임차하여 영업하던 중, 건물에 누수가 발생하여 영업에 지장을 받게 되었습니다. 원고는 누수로 인해 임차 건물을 정상적으로 사용·수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거부하였고, 이로 인해 차임이 연체되었습니다. 또한, 원고는 직전 임차인에게 권리금을 지급했는데, 임대인 B로 인해 권리금 회수 기회를 방해받았다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 임대차 계약 종료 후, 원고는 미반환된 임대차보증금과 함께 누수 피해로 인한 영업 손실 및 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 원고의 차임 연체로 인해 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 없으며, 누수로 인한 손해배상 책임 범위 또한 계약 종료일까지로 제한되어야 한다고 맞섰습니다.
임대인이 건물의 하자로 인해 임차인의 사용·수익을 방해한 경우, 임차인이 차임 지급을 거절할 수 있는지 여부와 그 범위, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 있는지 여부, 건물 하자로 인한 임차인의 영업 손실 발생 시 손해배상 책임 인정 여부 및 손해배상 범위, 기존 임대차 계약 이후 체결된 새로운 계약이 단순히 기존 계약의 변경 합의인지 또는 새로운 임대차 계약인지 여부.
원고의 항소를 기각하며, 항소 비용은 원고가 부담합니다. 피고는 원고로부터 임차 건물을 인도받음과 동시에 미지급 차임 2,500,000원을 공제한 나머지 보증금 2,500,000원을 원고에게 지급해야 합니다. 피고는 원고에게 누수로 인한 영업 손실금 1,324,800원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 권리금 상당 손해배상 청구는 기각되었습니다.
재판부는 원고의 임대차보증금 반환 및 누수로 인한 영업 손실금 청구 중 일부만을 인정하고, 권리금 상당의 손해배상 청구는 기각했습니다. 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 인정되어 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무가 없다고 판단했습니다. 또한, 누수로 인한 영업 손실은 인정되었으나 그 손해배상 기간과 금액은 계약 종료 시점과 손실액 산정 기준에 따라 제한되었습니다. 제1심과 동일하게 원고의 항소는 기각되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 및 제10조의1 제1항 제1호에 따르면, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 없습니다. 본 사안에서 원고의 3기 차임 연체가 인정되어 권리금 관련 청구는 기각되었습니다. 임대인이 임차목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하더라도 임차인이 차임 지급을 거절할 수 있는 것은 그 지장의 한도 내입니다. 건물의 일부 누수로 사용·수익에 지장이 있었다 하더라도 차임 전액 지급을 거절할 수는 없다고 보았습니다. (대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 등 참조) 민사소송법 제202조의2에 따라, 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해액을 증명하기 어려운 경우 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다. 본 사안에서 누수로 인한 영업 손실금 산정 시 이 법리가 적용되었습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라, 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되며 존속기간은 1년으로 봅니다. 이 사건 1차 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 상가건물 임대차보호법 제16조는 일시사용을 위한 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다고 규정하고 있습니다. 본 사안에서 2차 임대차 계약의 성격을 판단할 때 일시사용을 위한 임대차 여부도 검토되었습니다.
임차인은 월세를 3기 이상 연체할 경우 임대인에게 임대차 계약 해지 사유가 될 뿐만 아니라 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호를 받기 어려워집니다. 임대인에게 귀책 사유가 있더라도 차임 연체는 신중하게 접근해야 합니다. 건물 누수 등 임차 목적물에 하자가 발생하여 영업 손실이 발생했다면, 손해 발생 시점과 기간, 매출 감소액, 영업이익률 등을 객관적으로 증명할 수 있는 자료(매출 장부, 세금계산서, 피해 현장 사진 및 영상 등)를 철저히 준비해야 합니다. 특히 현금 매출 비중이 높은 업종의 경우 객관적 증빙이 더욱 중요합니다. 임대인이 임차 목적물의 하자를 제때 수선하지 않아 임차인이 영업에 지장을 받았다면, 그 지장의 한도 내에서 차임 지급을 거절하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 건물 전체가 아닌 일부에 대한 사용·수익 지장의 경우 차임 전부를 거절할 수는 없습니다. 임대차 계약을 갱신하거나 내용을 변경할 때에는 그것이 기존 계약의 연장인지, 새로운 계약의 체결인지, 아니면 단기간 일시 사용을 위한 계약인지 등을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 이는 임대차 기간과 관련된 법률의 적용 여부에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2022
이아람 변호사 서울중앙지방법원 2020
이아람 변호사 의정부지방법원 2023
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