건축/재개발
건축업자 A는 건축주 B로부터 전주 덕진구에 4층 주택 신축 공사(계약금액 8억 1,000만 원)를 수주했습니다. 계약금 8,000만 원을 받고 공사를 진행하던 A는 2018년 11월 말경 40% 이상의 기성고를 달성하고 3억 2,400만 원의 기성금 지급을 요청했습니다. 그러나 B는 공사 내용 변경 및 부가가치세 포함 등을 요구하며 기성금 지급을 보류했습니다. A는 2018년 12월 중순 골조 공사까지 마친 상태에서 B의 기성 공사비 지급 거절을 이유로 공사를 중단했습니다. 약 두 달 후인 2019년 2월 12일, B는 A에게 2억 4,400만 원을 입금했으나, 다시 한 달 후인 2019년 3월 29일 A에게 공사 계약 해지를 통보했습니다. 이에 A는 2019년 8월 13일 소장 송달을 통해 B의 부당한 이행 거절을 이유로 계약 해지 의사를 밝혔습니다. A는 기성고에 따른 공사대금과 계약 해지로 인한 손해배상(미시공 부분 이윤 등)을 청구했고, B는 A에게 하자 보수 손해배상 및 A가 부담하기로 한 각종 비용(가설공사 비계 철거비, 설계비, 감리비, 전기 및 수도요금)에 대한 손해배상을 주장하며 상계 처리를 요구했습니다.
건축주(B)가 건축업자(A)에게 4층 주택 신축 공사를 발주했으나, 공사 진행 중 건축주가 계약 내용 변경 및 부가세 포함을 요구하며 기성금 지급을 보류하면서 분쟁이 시작되었습니다. 이에 건축업자(A)는 공사를 중단했고, 건축주(B)는 뒤늦게 일부 기성금을 지급한 후 이행 최고 없이 계약 해지를 통보했습니다. 건축업자(A)는 건축주의 부당한 계약 이행 거절을 이유로 계약 해지를 통보하고, 기성고에 따른 공사대금과 미시공 부분에 대한 이윤 상당액을 청구했습니다. 반면 건축주(B)는 건축업자(A)의 하자 보수 책임 및 A가 부담하기로 한 각종 비용에 대한 손해배상을 주장하며 상계를 요구하고, 공사 지체에 따른 손해배상도 청구했습니다. 결국, 어느 쪽의 계약 해지가 적법하며, 누가 누구에게 얼마를 지급해야 하는지에 대해 법적 다툼이 발생한 상황입니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 공사 계약의 구체적인 내용이 무엇인지, 즉 견적서와 원룸상세서 중 어느 범위까지 계약에 포함되는지 여부입니다. 둘째, 공사 계약 해지의 적법성 및 그 귀책사유가 누구에게 있는지 여부입니다. 셋째, 건축업자 A가 청구한 기성고 공사대금의 범위와 채무불이행으로 인한 손해배상(미시공 부분 이윤 등) 청구의 타당성 여부입니다. 넷째, 건축주 B가 청구한 하자 보수 손해배상, A가 부담하기로 약정했으나 B가 지불한 각종 비용(가설공사 비계 철거비, 설계비, 감리비, 전기 및 수도요금)에 대한 손해배상 청구의 타당성 여부입니다. 다섯째, B가 주장한 공사 지체로 인한 임료 상당의 손해배상 청구의 타당성 여부입니다. 마지막으로, 위 각 청구 채권들을 상계한 후 최종적으로 누가 누구에게 얼마를 지급해야 하는지 여부입니다.
법원은 다음과 같이 판단했습니다. 공사 계약 내용: 갑 제2호증 견적서(8억 1,000만 원)가 공사 계약의 토대가 되었으며, 원룸상세서의 내용은 위 견적서에 포함된 부분 외에는 공사 계약에 포함되지 않는다고 보았습니다. 계약 해지의 적법성: 건축업자 A가 40% 이상의 기성고를 달성했음에도 건축주 B가 정당한 이유 없이 기성금 지급을 보류하고 계약 내용 변경을 요구한 것은 부당하며, B가 뒤늦게 일부 금액을 입금한 후 이행 최고 없이 계약을 해지한 것은 적법하지 않다고 판단했습니다. 반면, A가 B의 부당한 이행 거절을 이유로 소장을 통해 계약 해지를 통지한 것은 적법하다고 보았습니다. 기성고 공사대금: 공사도급계약이 해제될 경우 미완성 부분만 실효되므로, B는 A에게 기성고에 따른 공사대금을 지급할 의무가 있습니다. 감정 결과에 따라 A가 공사를 중단할 당시의 기성고율은 43.49%로 산정되었으며, 이에 따른 공사대금은 352,269,000원이었습니다. 이미 지급된 324,000,000원을 제외하면 28,269,000원이 남았습니다. A의 손해배상 청구: A가 청구한 설계비, 감리비 등 17,093,200원 및 기존 담장 철거비 19,500,000원은 A가 공사 완료를 전제로 스스로 부담하기로 한 비용이므로 B에게 손해배상을 구할 수 없어 기각되었습니다. 그러나 B의 채무불이행으로 인한 계약 해지이므로 A가 얻을 수 있었던 미시공 부분 이윤 15,058,759원은 B가 배상할 책임이 있다고 인정했습니다. B의 손해배상 청구: 공사에 하자가 인정되어, A는 하자 보수비 13,199,560원을 B에게 지급할 의무가 있습니다. 또한, 가설공사 비계 철거비, 설계비, 감리비, 전기 및 수도요금 중 A가 부담하기로 약정한 것으로 인정되는 부분에 대해 A의 기성고율(43.49%)에 상응하는 11,398,051원을 B가 청구할 수 있다고 인정했습니다. 반면, 급수공사비, 가전제품 설치비는 A가 부담하기로 약정한 증거가 없어 기각되었고, 공사 지체로 인한 임료 상당의 손해배상 역시 A의 귀책사유로 지연되었다는 증거가 없어 기각되었습니다. 상계 및 최종 지급액: A의 공사대금 채권 28,269,000원과 B의 하자 보수 손해배상 채권 13,199,560원, 각종 비용 손해배상 채권 11,398,051원이 2019년 8월 13일 상계되었습니다. 상계 결과 A의 공사대금 채권 중 3,671,389원이 남았고, 이는 B의 하자 보수 비용 등과 상계 처리된 금액입니다. 따라서 B는 A에게 남은 공사대금 3,671,389원과 미시공 부분 이윤 손해배상금 15,058,759원을 합한 18,730,148원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
피고(반소원고) B는 원고(반소피고) A에게 18,730,148원과 이에 대한 지연손해금(2019년 8월 14일부터 2023년 5월 24일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 원고(A)의 나머지 본소 청구 및 피고(B)의 반소 청구는 모두 기각됩니다.
이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하시면 좋습니다.
